リバースモーゲージとは？シニアのための住宅ローンを解説！

リバースモーゲージ型住宅ローンの仕組み

リバースモーゲージ型住宅ローンの主な特徴は、次のとおりです。

毎月の支払いに元金が含まれないため、一般的な住宅ローンと比べて返済額を抑えやすい点が特徴です。退職によって収入が減少した後でも、住み替えやリフォームなどに必要な資金を借りられる可能性があります。

ただし、借入期間中も利息の支払いは続きます。利息を無理なく支払えるか、老後の収入や支出を踏まえて確認することが大切です。

一般的な住宅ローンとリバースモーゲージ型住宅ローンの違いは？

一般的な住宅ローンとリバースモーゲージ型住宅ローンでは、主な利用者や返済方法、契約者が亡くなった後の取り扱いなどが異なります。

一般的な住宅ローンは、借入期間中に元金と利息を返済し、完済を目指す仕組みです。完済時の年齢が決められているため、借入時の年齢が高いほど返済期間が短くなり、毎月の返済額が増える場合があります。

一方、リバースモーゲージ型住宅ローンは、主にシニア世代を対象としており、住宅の購入や建て替え、リフォーム、住宅ローンの借り換えなどに利用できます。契約者の生存中は原則として利息のみを支払い、元金は契約者が亡くなった後に返済する点が、一般的な住宅ローンとの大きな違いです。

また、一般的な住宅ローンでは、団体信用生命保険への加入が借入条件となっていることが多く、契約者が死亡した場合や所定の高度障害状態になった場合などは、保険金によって残債が返済されます。リバースモーゲージ型住宅ローンでは、契約者の死亡後に相続人が元金を一括返済するか、担保物件を売却して返済するのが基本です。相続人が自己資金などで残債を返済すれば、自宅を売却せずに引き継ぐこともできます。

借入可能額の決まり方にも違いがあります。一般的な住宅ローンでは、年収や返済負担率、担保評価などを基に借入可能額が審査されます。一方、リバースモーゲージ型住宅ローンでは、担保物件の評価額が借入可能額に大きく影響します。

毎月の支払いを抑えやすい

契約者の生存中は原則として利息のみを支払うため、元金と利息を返済する一般的な住宅ローンよりも毎月の負担を抑えやすくなります。

老後資金を手元に残しながら住環境を整えられる

預貯金を使い切らず、生活費や医療費、介護費などに備える資金を残しながら、住み替えやリフォームができます。

シニア世代向けに設計されている

主にシニア世代を対象としており、一般的な住宅ローンでは借入期間を確保しにくい年齢でも、住宅資金を借り入れられる場合があります。

借入期間中は元金が減らない

毎月の支払いが利息のみの場合、借入期間中に元金は減らず、長期間利用すると利息の総額が大きくなる可能性があります。契約者の死亡後には元金を一括返済するため、返済方法について家族と話し合っておくことが重要です。

金利上昇によって負担が増える場合がある

金利タイプは金融機関によって異なります。変動金利型では、金利の見直しによって毎月支払う利息が増える可能性があるため、金利上昇後も返済を続けられるか確認しておきましょう。

借入可能額が希望額に届かないことがある

借入可能額は担保物件の評価額を基に決まり、一般的な住宅ローンよりも担保評価額に対する借入割合が低く設定される傾向があります。住宅の購入費やリフォーム費用の全額を借りられるとは限らないため、必要となる自己資金も見込んでおくことが大切です。

自宅を遺せない場合がある

契約者の死亡後に担保物件を売却して元金を返済する場合、その住宅を相続人に遺すことはできません。

ただし、相続人が残債を一括返済すれば、自宅を引き継ぐことも可能です。自宅を遺したいという希望がある場合は、相続人が返済できるかも含めて家族で話し合っておきましょう。

また、契約者の死亡後も配偶者がその住宅に住み続けられるかどうかは、契約方法や商品によって異なります。配偶者がいる場合は、契約者の死亡後の返済方法や居住を継続できる条件も確認しましょう。