2024年以降の住宅ローン変動金利はどうなる？低金利時代が終焉する場合の対策も解説
更新日：2024年4月
2024年3月19日の金融政策決定会合で、日銀はマイナス金利を解除しました。日銀の利上げは17年ぶりです。ただ、下記の表からもわかる通り、2024年4月現在、他の先進国の政策金利水準と比較すると日本はまだまだ低水準にあります。
| 2024年4月26日時点 | |
|---|---|
| アメリカ | 5.25%～5.50% |
| 欧州（ユーロ圏） | 4.50% |
| イギリス | 5.25% |
| オーストラリア | 4.35% |
| 日本 | 0～0.10% |
（出典）2024年4月26日時点での各国中銀公表数値を基に筆者作成
日本の政策金利は今後さらに上がっていくのでしょうか。この記事では、今後の金利動向を見通す上で必要な情報の確認方法をお伝えします。また、さらなる利上げにより住宅ローンの金利が上がった場合の対策も解説します。
目次
一般的な住宅ローン金利の決まり方
住宅ローンの金利には大きく分けて、変動金利と固定金利があります。一般的に、変動金利は日銀の政策金利の影響を受ける「短期金利」を元に決められます。一方、固定金利は10年物国債の金利に代表される「長期金利」などを元に決められます。
まず、金融機関は短期金利または長期金利を参考にしながら、様々な金利タイプの基準金利を決めます。そして、多くの金融機関では、基準金利から「引き下げ幅」を差し引くことで、実際に利用者が借りるときの住宅ローンの金利である「借入金利」が決まる仕組みになっています。
マイナス金利政策解除後の変動金利はどうなるのか
マイナス金利解除後の変動金利の行方を予想するためには、引き下げ幅と日銀の今後の金融政策に注目する必要があります。
まず、引き下げ幅については金融機関同士の競争が続く限りある程度の高止まりが期待できます。住宅ローンは、金融機関にとって、個人のお客さまに提供している重要な金融商品の1つです。
都市銀行や地方銀行だけでなく、ネット銀行も含めて顧客の争奪戦が続いており、一定の引き下げ幅は維持されるでしょう。仮に引き下げ幅が縮小された場合でも、既に住宅ローンを借りている方の引き下げ幅は変更にならないのが一般的です。
次に日銀の金融政策に影響を与える物価の情報を確認しておきましょう。総務省統計局が発表した2024年3月分の消費者物価指数（生鮮食品を除く総合指数）は、前年同月比プラス2.6%となっており、実は、日銀の目標であるプラス2％を超えています。
（出典）総務省 報道資料 2020年基準 消費者物価指数 全国2024年（令和6年）3月分
しかも、年2％以上の物価上昇は一時的なものではなく、2022年中から継続的に起きている現象です。下記グラフからわかるとおり、総合指数、生鮮食品及びエネルギーを除く総合指数でも同様の傾向が見られています。このような傾向から、日銀がマイナス金利を解除したのは自然なことだと受け止められます。ただ、グラフを見る限り、物価上昇率にはピークアウト感もあるため、今後の行方が気になるところです。
（出典）総務省 報道資料 2020年基準 消費者物価指数 全国2024年（令和6年）3月分より筆者作成
日銀の物価見通し
日銀は1月、4月、7月、10月に、「経済・物価情勢の展望」（展望レポート）というレポートを発行しています。展望レポートには、数年後までの物価の見通しが書かれているため、金融の専門家や報道関係者等が注目しています。
下記の表のとおり、2024年4月26日リリースの展望レポートでは、先々の消費者物価指数は、前年同月比で2％弱をキープする見通しになっています。
【消費者物価に対する政策委員の大勢見通し】＜＞内は政策委員の見通しの中央値
| 消費者物価指数 （除く生鮮食品） |
消費者物価指数 （除く生鮮食品・エネルギー） |
|
|---|---|---|
| 2024年度 | 1月時点 ＋2.2%～＋2.5% ＜＋2.4%＞ 4月時点 ＋2.6%～＋3.0% ＜＋2.8%＞ |
1月時点 ＋1.6%～＋2.1% ＜＋1.9%＞ 4月時点 ＋1.7%～＋2.1% ＜＋1.9%＞ |
| 2025年度 | 1月時点 ＋1.6%～＋1.9% ＜＋1.8%＞ 4月時点 ＋1.7%～＋2.1% ＜＋1.9%＞ |
1月時点 ＋1.8%～＋2.0% ＜＋1.9%＞ 4月時点 ＋1.8%～＋2.0% ＜＋1.9%＞ |
| 2026年度 | 4月時点 ＋1.6%～＋2.0% ＜＋1.9%＞ |
4月時点 ＋1.9%～＋2.1% ＜＋2.1%＞ |
（出典）日本銀行 経済・物価情勢の展望（2024年4月）を基に筆者作成
同展望レポートには下記のような記述もあり、消費者物価指数の上昇は、コストプッシュ要因だけでなく、需給ギャップの改善や賃金上昇といった消費の強さも原因となって、底堅く推移する見通しになっています。
（出典）日本銀行 経済・物価情勢の展望（2024年4月）より引用
国内外の物価上昇の原因
前述の展望レポートの引用文から、日銀は、原油価格による輸入物価の上昇という外部環境要因と、需要や賃金の伸びといった内部環境要因の両方を注視していることがわかります。
輸入物価が原油の影響を受ける理由
原油価格の上昇が輸入物価に影響するのは、日本の輸入品の中で、原油が最も大きな割合を占めているからです。
【日本の輸入品順位】
| 1位 | 2位 | 3位 | |
|---|---|---|---|
| 2015年 | 原粗油 | 液化天然ガス | 衣類・同付属品 |
| 2016年 | 原粗油 | 液化天然ガス | 衣類・同付属品 |
| 2017年 | 原粗油 | 液化天然ガス | 衣類・同付属品 |
| 2018年 | 原粗油 | 液化天然ガス | 衣類・同付属品 |
| 2019年 | 原粗油 | 液化天然ガス | 衣類・同付属品 |
| 2020年 | 原粗油 | 液化天然ガス | 医薬品 |
| 2021年 | 原粗油 | 液化天然ガス | 医薬品 |
| 2022年 | 原粗油 | 液化天然ガス | 石炭 |
（出典）財務省貿易統計資料より筆者作成
2022年2月のロシアによるウクライナ侵攻により、地政学リスクから原油価格が上昇しました。しかし、同年6月～7月に原油価格は落ち着き始めました。下記のとおり、日本の輸入物価指数も2022年の後半以降は落ち着いています。上記の表のとおり、輸入品の上位を資源が占めていることから、国内の物価上昇率は、いつも資源価格の影響を受けているといえます。
（出典）日本銀行 時系列統計データ を基に筆者作成
賃上げの状況
賃金の上昇は、消費者物価指数に2つの意味で寄与します。1つは企業のコスト増として、もう1つは購買力の増加、すなわち需要の増加です。日銀は、賃金が物価にもたらす影響を下記のように発表しています。
（出典）日本銀行 経済・物価情勢の展望（2024年4月）より引用
下記、連合のプレスリリースの引用文からも、2024年の春闘における賃上げの力強さを伺えます。
平均賃金方式で回答を引き出した 3,283 組合の「定昇相当込み賃上げ計」は加重平均で 15,787 円・5.20％（昨年同時期比 4,765 円増・1.51 ポイント増）、 うち 300 人未満の中小組合 2,123 組合は 12,170 円・4.75％（同 3,714 円増・ 1.36 ポイント増）となった。いずれも、第 4 回回答集計としては、比較可能 な 2013 闘争以降で最も高く、「賃上げの流れ」はしっかりと引き継がれている。 賃上げ分が明確に分かる 2,587 組合の「賃上げ分」は 10,827 円・3.57％、 うち中小組合 1,530 組合は 8,674 円・3.30％となった。
（出典）連合 プレスリリース 2024年4月18日より引用
ここまでの解説をまとめると、「原油などの輸入品価格の上昇は国内の物価に影響を与える。」「国内の賃金上昇は、販売価格や需要の押上げ要因になるため、物価上昇に寄与する」ということになります。国際情勢の波乱は、日本人にとっても無関係ではないことと、ベースアップによる賃上げは、働く人々にとって明るいニュースではあるものの、同時に日銀がさらなる利上げを判断するための足固めにもなっているということを認識しておきましょう。
固定金利の状況
ここまで住宅ローンの変動金利に影響を与える政策金利に対する利上げ要因を解説してきました。続いて固定金利の変動要因である長期金利についても解説します。
まず、固定金利についても、金融機関同士の引き下げ幅競争が行われている点については変動金利と同じです。
しかし、固定金利は2022年以降上昇傾向にあります。その理由は長期金利（10年物国債金利）の上昇にあります。
前述の通り、固定金利の基準金利は長期金利によって決まります。そのため、長期金利が上昇すると、固定金利も上昇します。下記グラフは、長期金利と住宅金融支援機構が提供する固定金利型の住宅ローン【フラット35】の金利を並べたものです。
（出典）財務省 国債金利情報住宅金融支援機構【フラット35】借入金利の推移（最低～最高）令和3年4月から＜借入期間が21年以上35年以下、融資率が9割以下、新機構団信付きの場合＞上記資料を基に筆者作成。長期金利は10年物国債の月末時点の金利を使用し、フラット35の金利は資料中の最低金利を使用している。
グラフからも、長期金利とフラット35の金利は概ね連動していることがわかります。一般的に、長期金利（10年物国債金利）の変動は、債券市場に委ねられています。
しかし、日本では2016年から日銀が10年物国債を買うことで、長期金利を一定の範囲に抑えるイールドカーブ・コントロールといわれる政策を行っていました。人為的に長期金利の上昇を抑えていたということです。
マイナス金利解除を決めた2024年3月19日の金融政策決定会合では、イールドカーブ・コントロールの終了も宣言されました。
長期金利が急上昇した場合には、日銀は国債を買い入れるとしていますが、ある程度は市場の価格形成機能に委ねられる形になりました。
市場に価格形成が委ねられている以上、今後は株価を予測するのが難しいのと同様に、長期金利の行方を予測するのも難しいといえます。
賃金上昇は継続するのか
政策金利、長期金利、両方に影響を与えるのが物価です。安定的に年2％の消費者物価指数の上昇を実現させるためには、賃金の持続的な上昇が必要です。賃金が上昇することで、需要が喚起され結果的に物価上昇に繋がるからです。しかし、下記グラフを見てわかるとおり、日本の労働者の賃金は、ほとんど上昇してきませんでした。2023年、2024年の春闘の賃上げの結果は勢いのあるものでしたが、このような状況が継続するかどうかが、今後の金融政策に影響するため、注目されています。
（出典）国税庁 民間給与実態統計調査より筆者作成
ちなみに、求人数が求職者数を上回る状態は続いているものの、有効求人倍率は2022年～2023年にかけてピークアウトしており、賃金上昇の行方にリスクがあることは否定できません。
（出典）「厚生労働省一般職業紹介状況（令和6年2月分）について」に基づいて筆者作成
金利が上がる場合の対策
物価の行方によっては、今後も利上げの可能性はあります。ゆえに金利が上がってしまった場合を想定し、対策を取れるようにしておくことが大切です。金利上昇に対しては、以下の対策が考えられます。
- 繰上返済の資金を残しておく
- 借り換えを検討する
繰上返済の資金を残しておく
繰上返済は期間短縮型で行うと返済期間が短くなります。
住宅購入時には、手元の資金を頭金としてめいっぱい使ってしまう方が少なくありませんが、手元資金を残しておくと返済計画に余裕を持たせることができます。
借り換えを検討する
高い金利から低い金利の住宅ローンへの借り換えは住宅ローンの総返済額を減らす効果があります。
住宅ローンの返済時に金利が上昇すると影響を受けるのは、主に変動金利で借りている方々です。一般的な変動金利だけでなく、固定金利選択型で住宅ローンを借り、当初の金利引き下げ期間終了に伴い自動的に変動金利に移行されている人も要注意です。比較的高い金利に変更になっている可能性が高いからです。ご自身の借入金利を確認してみましょう。
適用されている金利が高いと感じる人は、より金利が低い住宅ローンに借り換えを行うことで、総返済額を下げられる可能性があります。
なお、住宅ローンの借り換えの際には、事務手数料や登記関連費用などの諸費用がかかるので、それらを含めても経済的メリットがあるのかを確認しましょう。自身で計算が難しいと感じる方は、オンライン相談を利用するのもおすすめです。
また、事務手数料には、定額型と定率型があります。SBI新生銀行では定額型の事務手数料の住宅ローンも提供しています。定額型の事務手数料であれば、比較的諸費用を抑えた借り換えができます。
借り換え時に団体信用生命保険を強化できる可能性がある
借り換えのメリットは、総返済額の削減だけではありません。団体信用生命保険（団信）を強化できることがあります。団信の保障内容は一般的に「死亡・高度障害」です。つまり、病気や高度ではない障害状態は保障されていないということです。
最近は、ガンと診断されただけで、住宅ローンの残債が保険金によって返済されるガン団信や所定の介護状態になった場合に同じく保険金で残債が返済される介護保障付きの団信も見受けられます。
現在借りている住宅ローンの金利が、高いと感じる方は借り換えによって借入金利を下げるだけでなく、団信を強化できるかもしれません。
金利が上がる前提でシミュレーションをしておく
金利が上がるか上がらないかをいくら考えても、答えは未来にならないとわかりません。
それならば、これから住宅ローンを借りる方は、金利が上がるのを前提に借入額や金利プランを検討しておけば安心です。
金利が上がった場合を想定してキャッシュフロー表を作成する
金利が上がった場合の家計の収支を予測するためには、キャッシュフロー表を作成しておくことが有効です。キャッシュフロー表とは、収入と支出と貯蓄額を時系列で年表にしたものです。
変動金利で借りる方は、金利が上がった場合にどれだけ収支が悪化するかを確認することができます。
固定金利で借りる方は、変動金利で借りた場合と比較することで、固定金利の選択が合理的なのか否かを判断できます。例えば、変動金利で金利の引き上げがあった場合でも固定金利に追いつくほどの金利上昇でなければ、結果的に変動金利が有利だった、ということもあり得ます。
キャッシュフロー表を作成することで、感覚ではなく数字に基づいた選択ができるようになります。
住宅ローンシミュレーションを活用する
住宅ローンを取り扱っている金融機関のウェブサイトでは、住宅ローンシミュレーションを使うことができます。住宅ローンシミュレーションを利用することで、金利が上昇した場合に、どれだけ毎月の返済額が増加するかを計算することができます。
例えば、返済期間中に金利が1％上昇すると仮定した場合、返済開始から5年目で金利が上昇するのと、15年目で金利が上昇するのとでは、毎月の返済額の増加額は前者の方が高く、後者の方が低くなります。残債が多い時期ほど金利が上昇したときの毎月の返済金額の上昇幅が大きくなるからです。
住宅ローンシミュレーションを使えば、先に述べた繰上返済や借り換えによる経済効果も計算することができます。
固定金利と変動金利どっちが正解？
日銀は金融緩和を続けていますが、賃金上昇が安定的な物価上昇に繋がった場合、いつかは利上げの可能性があることは想定しておいた方が良いでしょう。このようにいうと、これから住宅ローンを借りる人は、固定金利を借りるべきか、変動金利を借りるべきか悩むと思います。一般的に変動金利の方が固定金利よりも当初の金利は低いですが、固定金利の安心も捨て難いからです。
固定金利を選ぶ際には、途中から金利が下がるように設定されている「ステップダウン金利」を選ぶのも一案です。ステップダウン金利であれば、固定金利の安心と、低金利のメリットが両立できます。もし、将来金利が上がった際には、変動金利よりも有利になる可能性がありますし、金利が上がらなかったとしても固定金利よりは有利になります。
【ステップダウン金利の金利イメージ】
（出典）SBI新生銀行ウェブサイト「ステップダウン金利」より転載
迷ったら銀行のオンライン相談がおすすめ！
先々の金利を正確に予想できない以上、金利水準が変わらなければ金利上昇リスクがない固定金利を選択したいというのが本音だと思います。
しかし、実際に住宅ローン金利の条件を見ると、固定金利は変動金利の数倍の利率に設定されている場合もあり、最終的には変動金利を選ぶ方が多いというのが実情です。
マイナス金利が解除されたとはいえ慌てる必要はありません。日本の金利はバブル崩壊以降長期間低位水準にあるため、リスクを背負って変動金利を選んだ人が、結果的に低金利の恩恵を受けてきました。
とはいえ、「利率だけ見たら変動金利を選びたいところだけど、金利上昇の可能性は怖い」という人は、金利の低下が約束されているステップダウン金利を検討してみると良いでしょう。
または、変動金利と固定金利を組み合わせるミックスローンも有効な対策です。自分では決められないという人は、銀行のオンライン相談を活用することをおすすめします。
えんどう こうじ
- CFP（R）
- 1級ファイナンシャル・プランニング技能士（国家資格）
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- 変動金利（半年型）、当初固定金利を利用されている方は、金利変更時に当初固定金利タイプをご選択いただくことも可能です。ご選択にあたっては、手数料5,500円（消費税込み）がかかります。
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［2024年1月22日現在］
