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住宅ローンの借り換えはタイミングが大事?借り換え時の注意点について解説

借り換え時の注意点

日本では、長い間、低金利が続いていますので、住宅ローンを契約した時よりも今の金利が低い人も多く、「住宅ローンを借り換えると有利になるのでは?」と考える人は多いと思います。
住宅ローンの借り換えを考える時に、一番気になるのが借り換え前後の金利差です。もちろん、金利差を気にすることは間違いではありませんが、それだけにとらわれていてはいけません。

借り換えた後に後悔しないように、借り換え時には、金利以外にも考慮しないといけない点がいくつもあります。
この記事では、住宅ローンの借り換え時の注意点について解説します。

借り換えをする理由とは?

住宅金融支援機構が公表している「2021年度 住宅ローン借換えの実態調査」によると、金利タイプ別の借り換え理由として多かったのは以下です。

【借り換え理由として多かったもの】

  • (借り換えにより)金利が低くなるから
  • (借り換えにより)返済額が少なくなるから
  • 今後の金利上昇や毎月の返済額増加が不安になったから
  • (借り換え前の)適用金利が上昇し、返済額が増加するから

(出典)住宅金融支援機構「2021年度 住宅ローン借換えの実態調査」

特に、「金利が低くなるから」「返済額が少なくなるから」は、変動金利型、固定期間選択型、全期間固定型の3種類のどの金利タイプを選んでいるかにかかわらず、多くの人が挙げている回答です。
金利を下げることによって、返済額を減らす効果があるため、この2つの回答はほぼ同じ意味と捉えて良さそうです。

一方、「今後の金利上昇や毎月の返済額増加が不安になったから」「(借り換え前の)適用金利が上昇し、返済額が増加するから」は、変動金利型よりも固定期間選択型や全期間固定型を選んでいる人に多く見られた回答です。

本記事執筆時点(2023年4月初旬)では、変動金利が上昇している傾向は見られませんが、今後国内の金利が上昇してくることがあれば、変動金利から固定金利への切り替えを検討する人が増える可能性があります。

借り換えのメリット

借り換えのメリットは借入金利を低くして利息負担を軽減できることに加えて、団体信用生命保険(団信)をより良い条件に見直しできる点が挙げられます。

住宅ローン市場は金融機関同士の顧客の争奪戦になっており、商品性は日々強化されています。住宅ローンの借り換えは最新の商品性を備えた住宅ローンに乗り換えることで、商品性が最新化されることもメリットの1つです。

固定金利から変動金利への変更

例えば、固定金利タイプで住宅ローンを借りている方は、変動金利タイプに借り換えることで借入金利を大きく引き下げられる可能性があります。一般的に変動金利の方が固定金利よりも金利が低いからです。

ただ、変動金利への借り換えによって、金利変動リスクが生じてしまうことには注意が必要です。もし、変動金利が上がり続けた場合には、変動金利への借り換えは失敗だったということになりかねません。

なお、「わざわざ他の金融機関の住宅ローンに借り換えをしなくても、同じ金融機関内で金利プランの変更をすれば良いのでは?」と思う人がいるかもしれませんが、金融機関によっては、固定金利適用期間中は変動金利に変更できない場合もあります。

また、当初固定金利タイプの固定金利期間が終了したタイミングで変動金利に変更する場合は、新規で借りる方と比較して借入金利の引き下げ幅が小さくなってしまい、変動金利の中でも高めの金利になってしまうことが多いです。

借り換えの場合、借り入れ中の住宅ローンを全額繰上返済するため、固定金利適用期間中のような金利の変更ができない時でも実行することができます。また、全期間の金利を大幅に引き下げている新規顧客用の変動金利プランを選択できるため、同じ金融機関内で金利プランを変更するよりも有利な条件を選択できる可能性があります。

変動金利から固定金利への変更

変動金利で借りていた方で、今後の金利上昇に不安がある方は、固定金利のプランに借り換えることで金利を固定できます。こちらの変更については、それまで借りていた銀行で変動金利を固定金利に変更できる場合はあります。
しかし、その場合は、比較的利率が低い「当初固定金利タイプ」を選択することはできないのが一般的です。新規で借りるよりも、同じ金融機関内で金利プランを変更する方が、不利な金利になってしまう可能性が高いという点を認識しておく必要があります。
借り換えの場合は当初固定金利タイプを選択することができるため、同じ金融機関内で金利プランを変更するよりも、有利な金利プランを選択できる可能性があります。

団体信用生命保険を見直しできる

団信は、債務者に万が一のことがあった場合に保険金で残債を返済することができる保険です。民間の金融機関の住宅ローンには、団信がセットになっているケースがほとんどです。
これまで、団信の保障内容が死亡と高度障害だけだった方は、借り換え時に「ガン団信」や「介護保障付きの団信」などの付加価値の高い団信を選べる可能性があります。ガン団信とは、ガンと診断されると残債分の保険金が支払われる保険です。死亡や高度障害の保障ももちろん付いています。
介護保障付きの団信は、一定レベルの介護状態になった際に、残債分の保険金が支払われる保険です。脳梗塞や交通事故などで後遺症が残り、介護状態になった際に助けになります。
最近の団信は、このような守備範囲を広げた商品が見受けられるため、団信を強化する目的で借り換えを検討する人もいます。

借り換え先の住宅ローンの選び方

借り換え先の住宅ローンを選ぶ際には、主に事務取扱手数料、借入金利、団信の3点をチェックする必要があります。

事務取扱手数料には2つの種類がある

事務取扱手数料には、定率型と定額型があります。定率型は例えば「借入額の税込2.2%」のように、借入額に一定の率を乗じることで事務取扱手数料が決まる方式です。例えば、5,000万円の借り入れならば事務取扱手数料は110万円になり、1億円の借り入れならば220万円ということになります。借入額が高額になるほど事務取扱手数料は高くなります。

定額型は、借入額に関係なく一律で事務取扱手数料が決まっている方式です。例えば、「税込55,000円」といったように具体的な金額が決まっています。借入額が高額な方は、定額型に魅力を感じると思います。同じ金融機関内で定率型と定額型の両方の住宅ローンがある場合で、定率型の金利が低い場合は、金利を取るか事務取扱手数料を取るか、悩むと思います。その場合は、住宅ローンシミュレーションを使用し、どちらのプランが有利になるのかを確認しましょう。一般的に、返済期間が短い場合は事務取扱手数料が定額型で金利が高いタイプがトータルコストでは有利になり、35年などのように返済期間が長い場合は事務取扱手数料が定率型で金利が低いタイプがトータルコストでは有利になる傾向があります。

借入金利と団信を確認する

借入金利は利率が低いプランを選んだ方が有利であることはいうまでもありません。借入金利が高いほど、利息の支払い額は大きくなるからです。
団信については、自身がどのようなことに不安があるのかを考え、その不安を軽減できる商品を選ぶとよいでしょう。先述したガン団信などの場合は、保険料的な意味で金利の上乗せが必要になる場合があります。上昇する支払い額と保障の価値を吟味することが大切です。

<住宅ローンを選ぶ際のポイントと注意点>

項目 種類 商品性 注意点
事務取扱手数料 定率型 借入額×手数料率で計算する 借入金額に応じて手数料が上がる
定額型 一律の事務取扱手数料 定率型より借入金利が高いことがある
金利 変動金利 比較的金利は低いが変動する 金利が上がることがある
固定金利 比較的金利は高いが変動しない 変動金利より利率が高い
団信 通常の団信 死亡、高度障害時を保障 病気、高度障害に該当しない後遺症は保障の対象外
ガン団信、介護保障付きの団信など ガン診断時や要介護状態などで保険金が受け取れる 金利の上乗せが必要な場合がある

筆者作成

同じ銀行で借り換えは可能なのか?

現在自分が住宅ローンを借りている銀行で、新しい住宅ローンを契約する形での借り換えができれば、他行に借り換えるよりも手続きが楽なのではないか、と考える方がいると思います。
しかし、同じ銀行内での借り換えは原則としてできませんので注意してください。例外として、「銀行の住宅ローンから同じ銀行で代理店として扱っているフラット35」へというように、異なる住宅ローンへの借り換えはできる場合もあります。
基本的に同じ銀行内での借り換えはできませんので、借り換えを検討する際は、現在の借り入れをしている銀行とは別の銀行を探すようにしましょう。

借り換えのデメリットとは

せっかく住宅ローンの借り換えをするならば、失敗はしたくないものです。借り換えを決める前に、住宅ローンの借り換え時のデメリットについても知っておきましょう。

借り換えに関する費用が必要

一般的に、借り換え時は借り換え先の金融機関に支払う事務取扱手数料や保証料が新たに必要です。また、登記関連費用などもかかります。それらの諸費用も総合的に考慮しながら借り換えを検討することが大切です。

金融機関によっては、住宅ローンシミュレーションの計算結果に、借入時の諸費用が表示されます。表示されている諸費用が借り換え時にかかるということです。たとえば、SBI新生銀行の住宅ローンシミュレーションで、3,000万円分の借り換えを試算してみたところ、下記のような諸費用の表示がされました。

【諸費用】
保証料 0円
団体信用生命保険 0円
事務取扱手数料 660,000円
司法書士報酬 80,000円
抵当権設定登録免許税 120,000円
印紙税 20,000円
諸費用合計 880,000円

(出典)SBI新生銀行ウェブサイト上の住宅ローンシミュレーションを使用し筆者作成。事務取扱手数料は定率型のタイプを選択。

保証会社の利用が不要の金融機関であれば、上記のように保証料はかかりません。また、団体信用生命保険の保険料はかからない金融機関が多くなっています。
なお、元々借りていた金融機関では、繰上返済時に手数料がかかる場合があります。一方、住宅ローンの手続きが電子的な手続きのみで完了した場合は、印紙税はかかりません。

金利変動リスクが生じることがある

借り換えをする人の多くは、金利を下げることを目的としています。実際には、「金利上昇リスクを避けるために固定金利を選択したが、一向に金利が上がらないので、金利の低い変動型に借り換える」という人が少なくありません。

このような借り換えは、瞬間的には毎月の返済額が下がります。ただし、借り換えをした後に、金利が上がってしまったら、状況がむしろ悪くなってしまう可能性があることは理解しておく必要があります。

住宅ローン控除対象外になる可能性がある

住宅ローン控除の対象となっている住宅ローンを借り換える場合は、借り換え後の住宅ローンの完済までの期間に注意しましょう。なぜなら、借り換え時に完済までの期間が短くなり、完済までの期間が10年未満になった場合、住宅ローン控除の対象から外れてしまうからです。

借り換えの成功例・失敗例

借り換えの成功例は、事務取扱手数料や借り換え時の諸費用負担を超える総支払額の軽減メリットがあり、団信の保障内容が強化された状態です。
一方、借り換えの失敗例として考えられるのは、金利差だけに注目して借り換えをしたものの、諸費用を含めるとほとんどメリットがないケースです。また、借り換えによってガン団信から一般団信に変わってしまっていることに気づかないで手続きを進めてしまい、保障内容が不十分になってしまうなどの失敗もあります。金利以外の部分についてデメリットがないか、確認をすることが大切です。

借り換えができないパターンについて

住宅ローンの借り換えは、必ずできるとは限りません。金融機関に断られてしまう場合があります。借り換えができない主な理由として以下のものが挙げられます。

【借り換えができない主な理由】

  • 健康状態に問題がある
  • 収入が減少した
  • 不安定な職業になった
  • 信用情報機関に延滞情報等が掲載された

1点目として、健康状態に問題がある方は借り換えができない可能性があります。借り換え時には、改めて団信に申し込むことが必要だからです。借り換え時に告知書で引っかかるような健康状態の場合、審査に通らず借り換えができないことがあります。
2点目として、収入が減少すると借り換えの審査に通らない場合があります。借り換え時の審査でも、返済比率(年収に占める年間返済額の割合)はチェックされます。例えば、住宅金融支援機構のフラット35の場合、返済比率の目安は年収の30~35%程度です。借り換え希望額によっても異なりますが、収入が減っていると、返済比率をクリアできず借り換えができない場合があります。
3点目は職業が不安定とみなされる場合です。起業をして、個人事業主または経営者になると、一般的には会社員や公務員に比べて職業の安定性が低いとみなされます。転職したばかりなどで勤務先の勤続年数が短すぎると、安定した収入があるとみなされず、審査に影響がでる可能性もあります。
4点目は、信用情報機関への延滞情報等の掲載です。住宅ローンに限らず、借り入れの返済の延滞が続いてしまうと、その事実が信用情報機関に掲載されてしまう場合があります。信用情報機関に延滞情報の掲載があると、審査に通過できず借り換えができない可能性が高くなります。

住宅ローンのローン残高や残年数を考慮して借り換えをしよう

借り換え時は、金利の差や手数料などの費用に加えてローン残高と残年数も確認しないといけません。なぜなら、残高や残年数によっては借り換えをしてもそれほど有利にならない場合があるからです。以下の3点を満たしていると、一般的に借り換えメリットがあるといわれています。

【借り換えメリットの有無を判断するための3つの基準】

  • ローン残高が1,000万円以上か
  • 残りの返済期間が10年以上か
  • 金利差が1%以上か

この3点の中で最もハードルが高いのが金利差1%以上だと思います。なぜなら、日本の住宅ローン金利は、かなり低い水準にあり、1%を引くとほとんど金利が残らないような金利で借りている人が多いからです。

実際には、上記3つすべてを満たしている必要はなく、ローン残高が多く、残りの返済期間が長ければ、金利差が1%以上もなくても借り換えによるメリットが得られる場合があります。
下記に、借入残高3,000万円、残りの返済期間30年、金利は年1.0%のローンから年0.42%のローンに借り換えるプランでどれほどのメリットがあるのかを試算しました。

【30年ローンの借り換え例】
借り換え前 借り換え後
金利 年1.0% 年0.42%
返済期間 30年 30年
借り換えるローン残高 3,000万円 3,000万円
毎月返済額 96,491円 88,708円
総返済額 34,751,326円 31,939,815円
諸費用 - 880,000円
借り換えメリット 1,931,511円

(出典)SBI新生銀行ウェブサイト上の住宅ローンシミュレーションを使用し筆者作成

  • SBI新生銀行変動金利(半年型)タイプ<変動フォーカス>2023年4月時点の金利を使用

この表から、必ずしも金利差1%がなくて、借り換えのメリットを得られる可能性があることがわかります。

借り換え時に借入期間を延ばせる銀行もある

一般的に、借り換え後の返済期間は、借り換え前の返済期間以下とされています。しかし、中には借り換えの際に、SBI新生銀行のように元々の返済期間よりも長い期間の返済期間を選べる金融機関があります。毎月の返済額は、返済期間を長くするほど下がります。たとえば、先述の表と同じ借り換えをした際に、返済期間を30年から35年に延ばすと、毎月の返済額は、88,708円ではなく76,819円になります。

【30年ローンから35年ローンに借り換えた例】
借り換え前 借り換え後
金利 年1.0% 年0.42%
返済期間 30年 35年
借り換えるローン残高 3,000万円 3,000万円
毎月返済額 96,491円 76,819円
総返済額 34,751,326円 32,268,857円
諸費用 - 880,000円
借り換えメリット 1,602,469円

(出典)SBI新生銀行ウェブサイト上の住宅ローンシミュレーションを使用し筆者作成

  • SBI新生銀行変動金利(半年型)タイプ<変動フォーカス>2023年4月時点の金利を使用

ただし、返済期間が長くなるほど、金利の支払い期間が長くなるので、総支払額は大きくなる傾向があることに注意が必要です。上記の例では、返済期間30年の借り換えであれば、総支払額は約193万円減少していましたが、返済期間を35年に延ばすと、総支払額の減少額は約160万円に下がっています。

気になったら「借り換えメリットシミュレーション」でチェック!

「結局のところ、自分の住宅ローンは、より有利なローンに借り換えできるのかどうかを知りたい」という人は、金融機関のウェブサイトに備え付けられている「借り換えメリットシミュレーション」を使ってみましょう。入力する項目は、主に以下の通りです。

  • 借入金額
  • 借入年数
  • 金利設定
  • ボーナス返済の有無

これらを入力すると、次の内容が分かります。

  • 総返済額(借入希望金額+利息)
  • 毎月の返済額
  • 借り換えのメリット
  • 諸費用

これらの情報があれば、わざわざ店頭に相談に行かなくても自宅で十分に借り換えメリットを試算してみることができます。

SBI新生銀行の「借り換えメリットシミュレーション」についてはこちらからご確認ください。

借り換え手続きに進む

「借り換えメリットシミュレーション」をして借り換えメリットが把握できたら、手続きに進みましょう。たとえば、SBI新生銀行のケースでは、住宅ローンの借り換えの流れは以下のとおりになります。

【住宅ローンの借り換え手続き:SBI新生銀行の例】

  1. 借り換えの申し込み
  2. ウェブ上、もしくは郵送で借り換え申し込みができます。お急ぎの場合は、ウェブ申し込みを選びましょう。郵送の場合は、サイトから申込書をダウンロードしてください。
  3. SBI新生銀行から審査に必要な書類の案内があります。
  4. 郵送申し込みの場合は、約5営業日を目安に届けられます。ウェブ申込の場合は「住宅ローン マイページ」から確認してください。
  5. 必要書類提出
  6. 郵送の場合は、返信用封筒で提出、ウェブの場合は「住宅ローン マイページ」からアップロードで送ります。
  7. 審査結果の案内
  8. 審査結果が郵送または電話で通知されます。
  9. 現在借入中の住宅ローン完済の連絡
  10. 現在契約している住宅ローンの完済の連絡をします。完済日は、SBI新生銀行へ借り換えの申し込みをした日から4~5週間後に設定してください。完済日当日には、抵当権抹消書類が必要となるため、借り換え前の金融機関から書類を受け取れるよう手配しておくことが重要です。
  11. 契約内容の確定
  12. 電話でSBI新生銀行担当者と契約内容(借入金額・借入期間・金利など)の打ち合わせを行い、確定します。
  13. 契約
  14. 電子契約、もしくは書面で契約手続きを行います。
  15. 融資実行
  16. 融資が実行され、借り換え前の住宅ローンを完済。以降、SBI新生銀行への住宅ローン返済が始まります。

借り換えは収入が安定しているうちに検討する

2020年中に見られた新型コロナウイルスの感染拡大によって世界的な混乱が起きたように、景気は急に悪くなることがあります。「給与が下がっていない」「少し給与や賞与が下がったが、削減幅が少ない」といった状況にあるうちに少しでも有利な条件の住宅ローンに借り換えを検討するのは一案です。
給与が削減された状態や今後の見通しが立たない状況で住宅ローンの借り換えを申し込むと、審査に通らない可能性もあるからです。
借り換えを検討する際は、経済の動向も見極め十分にシミュレーションしながら検討していく必要があります。

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記事のおさらい

住宅ローン借り換えをした方が良いパターンとは?

住宅ローンの借り換え時に、ローン残高と残年数をチェックしましょう。一般的に下記のいずれかに該当する場合、借り換えをして得をするといわれております。

  • 「ローン残高が1,000万円以上」
  • 「残年数10年以上」
  • 「金利差1%以上」

借り換えする理由

  • (借り換えにより)金利が低くなるから
  • (借り換えにより)返済額が少なくなるから
  • 今後の金利上昇や毎月の返済額増加が不安になったから
  • (借り換え前の)適用金利が上昇し、返済額が増加するから
  • 本稿は2021年10月に作成し2023年4月に更新したものです。
執筆者
遠藤様

遠藤功二

えんどう こうじ

  • CFP(R)
  • 1級ファイナンシャル・プランニング技能士(国家資格)

株式、債券、金利、為替、REIT等、マーケットの変動がその価格等に影響を及ぼす金融商品を購入する際は、必ず個別金融商品の商品説明書等をご覧・ご確認いただき、マーケットの動向以外に、各金融商品にかかる元本割れなどの固有のリスクや各種手数料についても十分ご確認いただいた上でご判断ください。

本稿は、執筆者が制作したもので、SBI新生銀行が特定の金融商品の売買を勧誘・推奨するものではありません。

  • 本資料は情報提供を目的としたものであり、SBI新生銀行の投資方針や相場観等を示唆するものではありません。
  • 金融商品取引を検討される場合には、別途当該金融商品の資料を良くお読みいただき、充分にご理解されたうえで、お客さまご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
  • 上記資料は執筆者が各種の信頼できると考えられる情報源から作成しておりますが、その正確性・完全性をSBI新生銀行が保証するものではありません。

当行では具体的な税額の計算、および、税務申告書類作成にかかる相談業務はおこなっておりません。個別の取り扱いについては、税理士等の専門家、または所轄の税務署にご確認ください。

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  • 各金利タイプは、金利情勢等により、やむを得ずお取り扱いを中止する場合もございます。
  • SBI新生銀行ウェブサイトにて、借入金額や借入期間に応じた毎月の返済額を試算できます。
  • 事務手数料は、定額型をご選択された場合55,000円(消費税込み)、定率型をご選択された場合、借入金額に対して2.2%(消費税込み)を乗じた金額となります。それ以外に抵当権設定登録免許税、印紙税*、司法書士報酬、火災保険料等がかかります。*電子契約サービスをご利用の場合、印紙税は不要ですが、別途電子契約利用手数料5,500円(消費税込み)がかかります。
  • ご融資の対象物件となる土地、建物に、当行を第一順位の抵当権者とする抵当権、または根抵当権を設定いただきます。
  • 当行の住宅ローンを既にご利用中のお客さまにつきましては、当行で借り換えをすることができません。
  • 住宅ローンのご融資には当行所定の審査がございます。審査結果によっては、表示金利に年0.10%~年0.15%上乗せになる場合がございます。ご希望にそえない場合もございますので、あらかじめご了承ください。

[2024年1月22日現在]