住宅ローン審査とは？基準や流れ、ポイントをあわせて解説

年齢

住宅ローンでは、お申し込み条件として、お申し込み時の年齢や完済時年齢が定められているのが一般的です。例えば、完済時年齢が80歳未満と決まっている場合、借入時の年齢が50歳であれば、返済期間は最長30年となります。

同調査では、融資を行う際に考慮する項目として「完済時年齢」を挙げた金融機関が98.4％、「借入時年齢」が96.0％となっており、多くの金融機関が年齢を重視していることがわかります。

ただし、お申し込み条件を満たしていても必ず審査に通るわけではありません。総合的に見てリスクが高いと判断されれば、審査に通らないことがあります。特に、年齢が高い場合や社会人経験が浅い場合などは、収入の安定性の観点から慎重に判断される傾向があります。

健康状態

健康状態は、住宅ローンと同時に申し込む団体信用生命保険（団信）にかかわる項目です。
95.1％の金融機関が当該項目を重視しています。

団信とは、被保険者が死亡または高度障害状態になった際に、保険金によって住宅ローンが完済される生命保険です。多くの金融機関では、団信への加入を住宅ローン契約の必須条件としています。万が一の際に、金融機関が住宅ローンを回収できなくなる事態を防ぐためです。

団信に加入する際には、健康状態や病歴を申告する「告知」が必要になります。保険会社はこの告知内容をもとに加入の可否を審査するため、健康状態によっては団信に加入できない場合があります。その場合、住宅ローンの契約ができないケースもあるため注意が必要です。

団信についてはこちらの記事で詳しく解説しています。ぜひご覧ください。

年収

「年収」は、住宅ローン審査で重視される代表的な項目です。93.4％の金融機関が当該項目を考慮しています。多くの金融機関では、一定以上の収入がお申し込み条件として求められます。例えばSBI新生銀行では、「会社員の場合は年収300万円以上」「自営業者は業歴2年以上で2年平均の所得が300万円以上」とされています。

また、「返済負担率」も重要な指標であり、90.3％の金融機関が重視しています。返済負担率とは、年収に対する年間の返済額の割合で、一般的には、住宅ローン以外のローンも含めて計算されます。返済負担率の審査基準は公表されていないことが多いものの、一般的には35％程度といわれています。

ここでは参考までに、SBI新生銀行の借入可能額の目安を算出できるシミュレーションを使用して、借入期間35年の場合の借入可能額と返済負担率の目安を紹介します。

• ペアローン・収入合算の場合は、二人の年収の合計金額

（出典）SBI新生銀行の住宅ローンシミュレーションを使用し筆者作成。金利や条件により変動するため、あくまで目安です

勤続年数

勤続年数は、住宅ローン審査において収入の安定性に関連する指標とされています。93.2％の金融機関が当該項目を重視しています。同じ勤務先で長く働いている場合、収入が途切れにくいと見られやすく、将来にわたって安定した収入が期待できると判断される傾向があります。

近年は、勤続年数を住宅ローンのお申し込み条件として明記しない金融機関も増えています。例えば、SBI新生銀行の「パワースマート住宅ローン」の商品説明書（2026年3月2日時点）には、会社員に対する勤続年数の条件は記載されていません。

ただし、たとえお申し込み条件に含まれていなくても、審査において勤続年数が確認される点は変わりません。最近は転職がめずらしいものではなくなりましたが、同じ勤務先で働き続けることは、審査上プラスに働くと考えられます。

担保評価

住宅ローン審査において90.5％の金融機関が、担保評価を重視しています。担保評価とは、万が一返済ができなくなった場合に備えて、「いくらくらいの価値があるか」を金融機関が評価したものです。

住宅ローンを借りる際には、金融機関は物件に「抵当権」を設定します。抵当権とは、返済が滞ったときに金融機関が物件を競売にかけるなどして売却し、その代金から貸したお金を回収できる権利です。そのため、担保評価が高い物件ほど、多くの金額を借りられる傾向があります。

なお、抵当権が実行されて物件が売却される場合は、早く売ることが優先されるため、通常の市場価格よりも低くなるのが一般的です。担保評価は、こうした点も踏まえて算出されます。

連帯保証

85.5％の金融機関が、住宅ローン審査において連帯保証を考慮すると回答しています。連帯保証とは、住宅ローンの契約者（債務者）が返済できなくなった場合に、代わって返済する責任を負う仕組みのことです。この責任を負う人を「連帯保証人」といいます。

連帯保証人は、債務者とほぼ同じ立場で返済義務を負う点が特徴です。例えば、債務者に請求する前に、金融機関が連帯保証人に直接返済を求めることもあります。そのため、連帯保証人になると大きな責任を負うことになります。

なお、現在は保証会社を利用する住宅ローンが主流のため、連帯保証人が不要なケースが多くなっています。ただし、ペアローンや収入合算を利用する場合には、配偶者などが連帯保証人となるのが一般的です。

個人信用情報

個人信用情報とは、これまでのローンやクレジットカードの利用履歴のことで、住宅ローンの審査では、この情報をもとに「きちんと返済してきたか」が確認されます。

個人信用情報は、信用情報機関（CICやJICCなど）に登録されており、金融機関はこれを照会して確認します。具体的には、他のローンの残高や、クレジットカードの支払いに遅れがなかったかなどがチェックされます。

支払いの遅れがなく、適切に利用していれば問題なく審査が進みやすくなります。一方で、延滞や債務整理の履歴がある場合は、返済リスクが高いと判断され、住宅ローンを利用できないこともあります。

審査の申し込みと必要書類の提出

まずは、審査のお申し込みと必要書類の提出が必要です。SBI新生銀行では、Web上で審査の申し込みができます。また、審査に必要な書類は「住宅ローン　マイページ」と呼ばれるWebサイトからアップロードすることができるため、自宅から早く手続きを進めたい方に向いています。

なお、金融機関によっては、借入可否を事前に審査する「事前審査（仮審査）」を行った後に、通過した人のみ「本審査」を受けるという流れになっています。

提出された必要書類をもとに審査

提出された書類をもとに銀行による審査が行われ、希望借入金額や返済期間、対象物件の担保評価額などが決まっていきます。

申し込みの時点でSBI新生銀行の口座を保有していない場合は、この時点で総合口座の開設を行います。

契約内容確定

正式審査後、契約内容（借入金額・借入期間・金利タイプ等）の通知があり、契約内容の条件を確定することになります。

契約内容まで確定したら、契約手続きを行い、いよいよ融資実行です。

その1：借入希望金額を低くする

住宅ローンの審査に通りやすくするには、借入希望金額をできるだけ低くすることが大切です。借りる金額が少ないほど、毎月の返済額が軽くなり、「無理なく返せる」と金融機関からも判断されやすくなります。

借入額を抑える方法としては、頭金を多めに用意するのが効果的です。あらかじめ自己資金を入れることで、借入希望金額を減らすことができます。また、必要に応じて購入する物件の価格を見直すことも検討してみましょう。

その2：夫婦で住宅ローンを組む

借入希望金額が大きすぎて審査に通りにくい場合は、夫婦で住宅ローンを組む方法もあります。

例えば「ペアローン」は、夫婦それぞれが契約者となって住宅ローンを契約する方法です。2人分の収入で審査されるため、借りられる金額を増やしやすくなります。また、それぞれが団信に加入するため、どちらかが死亡・高度障害状態になった際は、その人の分の残債は保険金で支払われます。

ただし、契約が2つになるため、登記関連費用などが2人分かかる点は留意しておきましょう。

また、夫婦の収入を合算して住宅ローンを申し込む方法もあります。この場合は、契約者が1名となるため、契約関連費用は1名分で済みます。しかし、収入を合算した配偶者に万が一のことがあっても団信の保障対象外となるため、返済はそのまま続く点に注意しましょう。

その3：事前審査後に新たな借り入れをしない

事前審査に通過した後は、新たな借り入れを行わないことが重要です。例えば、キャッシングを利用したりクレジットカードを新しく作ったりすると、借入状況が変わってしまいます。その結果、事前審査の前提が変わり、本審査に影響が出る可能性があります。

特に、新たに借り入れをした上で支払いが遅れると、信用情報に傷がつき、本審査に通らないリスクが高まります。事前審査の結果を無駄にしないためにも、本審査が終わるまでは新たな借り入れは控えるようにしましょう。

過去に滞納や未払いだった借り入れがある

過去にカーローンやカードローンの返済、携帯電話の分割払い、クレジットカードの支払いなどを滞納したことがある場合は、住宅ローン審査に通りにくくなります。

こうした延滞の履歴は信用情報として信用情報機関（CICやJICCなど）に一定期間記録され、金融機関は住宅ローン審査の際に確認できます。支払い履歴に問題があると、将来も返済が滞る可能性が高いと判断されるため、審査が厳しくなるのです。

借入時や完済時年齢が高い

借入時や完済時年齢が高いと住宅ローン審査に通らないことがあります。
住宅ローンでは、80歳前後で完済することがお申し込み条件となっていることが多い傾向があります。借入時の年齢が高いと完済までの期間が短くなり、毎月の返済額が増える傾向があります。その結果、返済の負担が大きいと判断されると、審査に通らない可能性があります。

他の借り入れが多い

カードローンなど、他の借り入れが多く、住宅ローンの返済ができるかが疑われる場合、返済負担率が高くなってしまい、審査に通らない可能性があります。

収入が不安定・起業したばかり

起業したばかりの人や、収入が不安定な場合、毎月の返済を続けられるか不安視されるため、審査に通らない可能性があります。
住宅ローンの返済は、長いと35年ほど続くので、収入の安定性が重要になります。

勤続年数が短い

住宅ローン審査において勤続年数を重視する金融機関では、転職したばかりの人は審査に通りにくくなることがあります。特に、短期間で転職を繰り返している場合や、職種や業界が大きく変わっている場合などは注意が必要です。

SBI新生銀行では、転職したばかりの方については、年齢や年収などとあわせて転職歴も確認されます。このように、住宅ローン審査では、場合によっては転職歴も含めて総合的に判断されます。

購入希望物件の担保評価が低い

購入予定の物件の担保評価が低いと、金融機関が十分に資金を回収できないと判断され、審査に通らないことがあります。
住宅ローンの返済が続けられなくなった場合には、物件を売却して返済に充てることになるので、購入希望物件の担保評価も気にしましょう。

健康に問題がある

住宅ローン契約時は、団体信用生命保険（団信）に加入を必須条件としている金融機関もあるため、健康上の理由で団信へ加入できない場合は、審査に通りません。
ただし、フラット35など、団信への加入が義務ではない住宅ローンもあります。

他の金融機関を検討する

住宅ローンの審査通過条件は、金融機関によって異なるので一つの金融機関で審査に通らなかったとしても、他社で住宅ローンを検討することも有効な手段です。

「何回も審査するのは時間がかかって困る」という場合は、SBI新生銀行のように事前審査と本審査を分けずに審査を行う金融機関もあるため、状況に応じて選択肢を広げてみるとよいでしょう。

条件を整えて再度審査に申し込む

カードローンやカーローンの借り入れを完済するなど、条件を整えて再度同じ金融機関で申し込むことも対策の一つです。借入件数や返済負担が軽くなることで、審査に通りやすくなる可能性があります。

ただし、審査落ちした理由は金融機関側から教えてもらえないのが一般的です。そのため、審査に落ちた理由に心当たりがある人向きの方法といえます。

収入合算を利用する

住宅ローン審査に通らなかった場合は、収入合算を検討するのも一つの方法です。収入合算とは、お申し込み者本人の収入に加えて、配偶者や親などの収入を合算して審査を受ける仕組みです。

2人分の収入をもとに判断されるため、借入可能額が増えたり、審査に通りやすくなったりする可能性があります。ただし、収入合算を利用する場合は、一般的に合算者が連帯保証人となります。そのため、事前に仕組みをよく理解した上で話し合って決めることが大切です。

3,000万円の住宅ローンは頭金なしだと月々いくらですか？

頭金なしで3,000万円を借り入れる場合、毎月返済額は金利や返済期間によって変わります。

＜借入金額3,000万円の毎月返済額（目安）＞

• 元利均等返済・ボーナス払いなし

（出典）SBI新生銀行の住宅ローンシミュレーションを使用し筆者作成

なお、変動金利の住宅ローンは将来金利が上昇して月々の返済額が上昇する可能性があります。金融機関のシミュレーションを使って、現在より少し金利が高くなった場合の毎月返済額も確認しておくと安心です。

住宅ローンの本審査で落ちる確率はどのくらいですか？

住宅ローンの本審査で落ちる確率は一概にはいえませんが、事前審査を通過している場合は、そのまま本審査も通るケースが多いとされています。

事前審査を通過したのに本審査で落ちるケースとしては、申告内容に誤りや漏れがあった場合や、購入する物件の担保評価に問題がある場合などが挙げられます。

そのため、事前審査の段階から、返済シミュレーションを行って無理のない返済計画を立てることや、収入や借入状況を正確に申告することが大切です。