年齢・購入金額から見る住宅ローン借入事情を紹介！自分の借り入れは？

金利・事務取扱手数料を比較する

現在、住宅ローンの金利は過去最低水準となっております。まずはご自身が利用している金融機関の金利を確認し、その他にも数社確認をしましょう。金利を比較する時には、同条件になっているかを注視してください。

たとえば、変動金利同士を比較する、10年固定金利同士を比較する、といった形であれば問題ありません。変動金利と固定金利を比較したり、期間の異なる固定金利同士を比較したりすることは避けたいところです。

また、事務取扱手数料には定率型と定額型があり、単に金利が低いだけで選択するのではなく、トータルコストで考えましょう。

団体信用生命保険（団信）の保障内容を確認する

団信とは、債務者がお亡くなりになった際、保険金で住宅ローンを一括返済するために加入する保険のことです。一般的なものは「死亡・高度障害」となった場合に保険金が支払われます。その他にも「ガンに罹患した場合」「一定の介護状態になった場合」などにも保険金が支払われるタイプの団信を取り扱う金融機関があります。また、このような手厚い保障が付けられる場合に、金利の上乗せが必要なのかどうかも金融機関によって異なりますので、確認が必要です。

繰上返済のしやすさ

住宅ローンの返済期間中に、毎月の返済とは別に追加で返済をすることを繰上返済と言います。繰上返済には利息の総支払額を抑えられる効果があります。繰上返済を店頭のみで受付しているのか・自宅でインターネットを利用して受付しているのか、繰上返済がいくらからできるのか、繰上返済の手数料は必要なのかなどを確認しましょう。

住宅ローンを早めに組むメリット

住宅ローンを早めに組むメリットの中で最も大きいのは、完済予定の年齢が若くなることです。住宅ローンを35年返済で借り入れた場合、現役時代の大半を返済期間が占めることになります。完済前に定年退職を迎える事態が起こることもめずらしくありません。一般的に定年退職をすると現役時代よりも収入が減ることが想定されますので、住宅ローンの返済がそれまで以上に負担となります。

たとえば、20代前半で住宅ローンを借りれば、完済時の年齢は60歳より前になります。定年退職前に完済を迎えることで、現役中に月々の支出が軽くなるばかりか、退職金などもそのまま手元に残すことができます。

住宅ローンを早めに組むデメリット

住宅ローンを早めに組むデメリットとして、借入の希望金額を満額借入できない可能性があることです。住宅ローンの審査では年収や年齢、勤続年数や家族構成などが見られます。年齢が若いということは勤続年数も浅く、年収もまだ上がっていないことが想定されます。
自分が本来希望する金額での借り入れができない可能性があります。

年齢が若い人が住宅を購入する場合には、今後の収入の安定性をきちんと伝えられるようにしておくことが重要です。勤務年数をもう少し積んでから借り入れに動く、という選択肢も視野に入れておく必要があります。

住宅ローンを遅めに組むメリット

住宅ローンを遅めに組むメリットは、「じっくり検討できる」「頭金を貯められる」などがあげられます。
住宅ローンを遅めに組むということは、それだけ購入物件や借りるローンを吟味する時間があるということです。住宅ローンについては、各金融機関の競争原理から、次々と優れた商品が世に送り出されて続けている印象です。じっくりと、自分に合った住宅ローンを選べる点は、住宅ローンを遅く組む場合のメリットです。
また、住宅ローンを組むタイミングを遅くすることで、しっかりと頭金を貯めることができます。

住宅ローンを遅めに組むデメリット

住宅ローンを遅めに組むデメリットは完済時の年齢も上がってしまうことです。40代で住宅ローンを組むと、35年ローンを組んだ場合、完済時には75歳なっている計算です。定年年齢を超過している可能性が高いといえます。住宅ローンの残債を退職金で完済される方も多いかと思いますが、先ほど早めに組むメリットで挙げた場合と逆で退職金を住宅ローンに使ってしまうと、手元資金が少なくなってしまいます。しかし、退職金で完済しなかった場合、年金の中から月々の返済をしなければならず負担はかなり大きなものになってしまいます。住宅ローンを遅めに組む場合は、老後の資金計画をしっかり立てておくことが大切です。

親子ペアローンも検討してみよう

「今後のことも考えて両親と一緒に暮らしたい」「共働きのため子供の面倒を見てほしい」などの理由から二世帯住宅の購入を検討される方もいらっしゃるのではないでしょうか。二世帯住宅はどうしても一世帯用の住宅に比べて建築費用が高額になってしまいがちです。1人でローンを組むのが大変な場合や、希望の金額の借り入れが難しそうな場合は親子ペアローンの利用も検討してみましょう。親子ペアローンとは、一定の収入がある同居の親子それぞれが住宅ローン契約者となり、さらにそれぞれが相手の債務に対する連帯保証人になって借りる住宅ローンです。持ち分に従って住宅ローンを組むことになります。

親子ペアローンのメリットは以下の2つです。

ただし、実際にペアローンを契約する前に次の注意点については考えておく必要があります。

親子ペアローンによって、返済負担率が下げられる

ここで、単独でローンを借りた場合と、親子ペアローンを借りた場合でどれくらい返済負担率が異なるのかを見てみます。

【単独・親子ペアローン、住宅ローン比較】

【条件】

借入金額：4,000万円（同一物件、親子ペアローンでは持ち分50％ずつとして借入額算出）
返済期間：35年
金利：固定金利1.5%
返済負担率：親・子とも年収500万円、住宅ローン以外の借り入れはなしとして算出

（出典）筆者作成

親子ペアローンの返済負担率は、単独ローンの場合と比較して、半分になっています。ただ、団信はそれぞれのローンのみに有効となっている点には注意が必要です。どちらか片方の方が先立たれた場合でも、生存されている方のローンは残ることになります。

親子ローンの特徴や注意点についてはこちらもご覧ください。

老後の住まいを購入したい時の住宅ローンはある？

定年退職後に「自宅をリフォームしたい」「もう少し小さい家に建て替えをしたい」「生活のしやすい場所へ住み替えをしたい」といった希望が出てくることがあります。定年退職後は、年齢が通常の住宅ローンの利用要件を超えてしまっていることがあるため、利用ができないケースが想定されます。そのような場合には「リバースモーゲージ型住宅ローン」を検討してみると良いでしょう。

リバースモーゲージ型住宅ローンとは、既に所有している土地・建物や購入する住宅を担保に資金を融資してもらうタイプの住宅ローンです。契約年齢は60歳以上となるのが一般的です。融資を受けた資金は、住宅の購入や建て替え、住宅ローンの借り換えなど住まいに関して利用することができます。

通常の住宅ローンで毎月返済するのは、「元本＋利息」ですが、リバースモーゲージ型住宅ローンにおける毎月の返済は利息部分のみとなります。元本は、契約者が亡くなった場合などに、相続人が以下の選択肢の中から選択することになります。

• 自己資金で返済
• 自宅を売却して返済

このように、毎月の返済額に元本部分が含まれないため、通常の住宅ローンより毎月の返済額が少なくなり、「毎月の家計に負担がかかりにくい」「退職金を住宅購入資金として使う必要がない」という点がメリットです。

しかし、リバースモーゲージ型住宅ローンには、デメリットもあります。まず、契約者が亡くなった際に、自己資金が準備できないと、担保としている自宅を売却する必要があります。もし、売却する場合は、同居している家族の住まいのことも考えておかねばなりません。

リバースモーゲージ型住宅ローンの詳細についてはこちらもご覧ください。

住宅ローンの返済負担を抑えるためにできること

ここまで住宅ローンを組むまでの話をしてきましたが、ここでは実際の返済が始まった後の話に切りかえます。住宅ローンは実行されると返済がスタートします。毎月定額で返済を進めていくことになりますが、もし余裕資金が出来たら、「繰上返済」をするのは有効です。上記「住宅ローンを組む時のポイント」にて触れておりますが、繰上返済をすることで住宅ローンの返済負担は軽減することができます。

繰上返済には、以下の2つのタイプがあります。

1.返済期間短縮型

繰上返済をしても毎月の返済額は変わりませんが、返済期間が短くなります。

2.返済額軽減型

繰上返済をしたら毎月の返済額が減りますが、返済期間は変わりません。

利息の軽減効果が高いのは「返済期間短縮型」です。なお、SBI新生銀行の住宅ローンの繰上返済は、返済期間短縮型のみの取り扱いとなっていて、1円から一部繰上返済手数料無料で返済可能です。（SBI新生銀行では返済額軽減型のお取り扱いはございません）

家計に余裕ができたら、繰上返済も検討してはいかがでしょうか。

以下の記事で繰上返済の種類やメリットとデメリットについてもっと詳しく解説しています。

住宅ローンの借り換えについて

契約中の住宅ローンよりも条件がいいものがあれば、借り換えを検討してみてもいいでしょう。借り換えることで、利息を含めた総返済額の軽減が期待できます。

一般的に、借り換えをしてお得になるといわれるのは、以下の条件を満たす場合です。

• 金利差：年1.0%以上
• 住宅ローンの残り残高：1,000万円以上
• 住宅ローンの残り年数：10年以上

借り換えは、他の金融機関で新たに住宅ローンを組む新規扱いになるため、事務取扱手数料や、印紙代・登記費用などの諸費用がかかります。そのため、諸費用の負担も含めて、借り換えによりメリットがでるか事前に確認が必要です。

また、なるべく諸費用負担が低い金融機関を選ぶことも重要です。金融機関のホームページでは借り換えのシミュレーションができますので、ぜひ試算してみましょう。

借り換えメリット
シミュレーションはこちら

通常、一度契約した住宅ローンは契約期間を延長することができません。しかし、借り換えによって返済期間を延長し、月々の返済額を下げることができる金融機関があります。住宅ローンの借換を申し込む前に返済期間の延長ができるかどうかは確認するようにしましょう。なおSBI新生銀行ではこの取り扱いが可能です。

また、住宅ローンの借り換えは一般的には同一金融機関内ではできませんので気を付けてください。

住宅ローンを何歳までに組むべきかライフプランを検討しよう！

本記事で解説のとおり、住宅ローンは人生の段階において、早く借りるにしても、遅く借りるにしても、メリットとデメリットが伴います。
早く借り、早く返すだけが正解とは限りません。
たとえば、子育て中は賃貸住宅に住みながら資産形成をしておき、子供が巣立ってから夫婦で住める住宅を購入する、という計画の人もいます。
まずはライフプランを立て、自身の希望する生活に合わせて住宅ローンを借りるタイミングを考えましょう。

住宅ローンの借り換えのメリット・デメリットについても知りたい方はこちらもご覧ください。