60歳からでも住宅ローンは組める？高齢者向けの「リバースモーゲージ型住宅ローン」を解説
「60歳からセカンドライフに向けて住み替えたい」「老後に備えて手元資金を残しながら、自宅をリフォームしたい」と考える方もいるでしょう。一方で、60歳を過ぎてから住宅ローンを組めるのか、不安に感じる方も少なくありません。
一般的な住宅ローンには、申し込み時と完済時の年齢について条件が設けられています。60歳からでも申し込める商品はありますが、完済時の年齢から逆算すると借入期間が短くなり、希望する金額を借りられなかったり、毎月の返済額が大きくなったりする可能性があります。
そこで選択肢となるのが、シニア世代向けに設計されたリバースモーゲージ型住宅ローンです。
元金を毎月返済しないため、元金と利息を返済する一般的な住宅ローンと比べて、毎月の負担を抑えやすいことが特徴です。ただし、元金が減らないことによる注意点もあります。
この記事では、60歳以上の方が利用を検討できるリバースモーゲージ型住宅ローンの仕組みや利用目的、注意点について解説します。
リバースモーゲージ型住宅ローンとは
リバースモーゲージ型住宅ローンは、住宅や土地を担保に資金を借り入れ、契約中は原則として毎月利息のみを支払う住宅ローンです。元金は、契約者が亡くなった後に、相続人が手元資金などで一括返済するか、担保物件を売却して返済します。
代表的な仕組みに、住宅金融支援機構の住宅融資保険を活用した【リ・バース60】があります。実際の融資は【リ・バース60】を取り扱う金融機関が行い、原則として満60歳以上の方が対象です。
元金と利息を毎月返済する一般的な住宅ローンと比べて、毎月の支払額を抑えやすいため、年金収入を中心に生活する方でも利用を検討しやすいことが特徴です。ただし、利用には金融機関の審査があり、年齢や収入、担保物件の評価額、資金使途などによって、借入可能額や利用条件が決まります。
- 満50歳以上60歳未満の方も利用できる場合がありますが、満60歳以上の場合とは借入限度額などの融資条件が異なります。
リバースモーゲージ型住宅ローンの利用目的
リバースモーゲージ型住宅ローンは、主に次のような住まいに関する費用に利用できます。
＜一般的なリバースモーゲージ型住宅ローンの利用目的＞
- 住宅の購入や建設
- リフォーム
- サービス付き高齢者向け住宅の入居一時金
- 住宅ローンの借り換え
資金使途は原則として住まいに関する費用に限られるため、生活費や医療費などには利用できません。また、具体的な資金使途や利用条件は金融機関によって異なります。
借入限度額は担保評価額をもとに決まる
リバースモーゲージ型住宅ローンの借入限度額は、担保となる住宅や土地の評価額をもとに決まります。
借入可能額は担保評価額の一定割合に設定されるため、住宅の購入費用やリフォーム費用の全額を借りられるとは限りません。物件の評価額や希望する借入額によっては、自己資金を用意する必要があります。
借入限度額の割合や上限額は、金融機関や商品、契約者の年齢などによって異なるため、申し込み前に確認しましょう。
ノンリコース型なら相続人に残債が請求されない
リバースモーゲージ型住宅ローンを利用する際に確認しておきたいのが、担保物件を売却してもローンを完済できなかった場合の取り扱いです。リバースモーゲージ型住宅ローンには、ノンリコース型とリコース型があります。
| 種類 | 担保物件の売却後に債務が残った場合 |
|---|---|
| ノンリコース型 | 相続人は残った債務を返済する必要がない |
| リコース型 | 相続人が残った債務を返済する必要がある |
ノンリコース型では、担保物件の売却代金がローン残高に満たなくても、相続人が不足分を返済する必要はありません。
一方、リコース型では、売却後に残った債務を相続人が返済する必要があります。
相続人による残債の返済を避けたい場合は、ノンリコース型であるかを確認することが大切です。
一般的なリバースモーゲージとの違い
リバースモーゲージとリバースモーゲージ型住宅ローンは、いずれも不動産を担保に資金を借り入れ、契約者の死亡後などに元金を一括返済する仕組みです。ただし、資金使途や返済方法などに違いがあります。
リバースモーゲージ型住宅ローンの資金使途は、住宅の購入や建設、リフォーム、住宅ローンの借り換えなど、原則として住まいに関する費用に限られます。
一方、一般的なリバースモーゲージには、生活費や医療費、介護費用などにも利用できる商品があります。そのため、自宅を所有しているものの、預貯金や年金収入だけでは生活資金が不足する場合に、自宅に住み続けながら資金を調達する方法として利用されることがあります。
ただし、利用できる資金の範囲、利息の支払方法、対象となる不動産、ノンリコース型かリコース型かなどは商品によって異なります。
| リバースモーゲージ型住宅ローン | 一般的なリバースモーゲージ | |
|---|---|---|
| 主な資金使途 | 住宅の購入・建設 リフォーム 住宅ローンの借り換えなど |
生活費、医療費、介護費用などにも利用できる商品がある |
| 毎月の支払い | 原則として利息のみ | 利息のみを支払う方法や、利息を借入残高に加える方法などがある |
| 元金の返済 | 契約者の死亡時などに一括返済 | 契約者の死亡時などに一括返済 |
| 残債の取り扱い | ノンリコース型とリコース型がある | 商品によって異なる |
| リバースモーゲージ型住宅ローン | |
|---|---|
| 主な資金使途 | 住宅の購入・建設 リフォーム 住宅ローンの借り換えなど |
| 毎月の支払い | 原則として利息のみ |
| 元金の返済 | 契約者の死亡時などに一括返済 |
| 残債の取り扱い | ノンリコース型とリコース型がある |
| 一般的なリバースモーゲージ | |
| 主な資金使途 | 生活費、医療費、介護費用などにも利用できる商品がある |
| 毎月の支払い | 利息のみを支払う方法や、利息を借入残高に加える方法などがある |
| 元金の返済 | 契約者の死亡時などに一括返済 |
| 残債の取り扱い | 商品によって異なる |
名称が似ていても商品内容は同じではありません。資金の使い道と返済方法を確認し、目的に合った商品を選びましょう。
リバースモーゲージ型住宅ローンの注意点
リバースモーゲージ型住宅ローンは、毎月の支払いを抑えながら住宅を購入したり、リフォームしたりできる可能性があります。一方で、次のような点に注意が必要です。
元金が減らず、利息の支払いが続く
毎月の支払いは原則として利息のみのため、返済中に元金は減りません。借入期間が長くなるほど、支払う利息の総額も増えます。
金利上昇で支払額が増える可能性がある
変動金利型を利用する場合、金利が上昇すると、毎月支払う利息も増える可能性があります。
日本銀行は2026年6月、政策金利を0.75％程度から1.0％程度へ引き上げました。今後の金利動向によっては住宅ローン金利にも影響が及ぶ可能性があるため、現在の金利だけでなく、金利が上昇した場合でも無理なく支払えるかを確認しておきましょう。
住宅の維持費もかかる
固定資産税や火災保険料、修繕費などは別途必要です。マンションでは管理費や修繕積立金もかかるため、利息以外の住宅費も含めて考える必要があります。
配偶者の居住や相続に影響する
契約者の死亡後も配偶者が住み続けられるか、自宅を相続人に遺せるかは、契約内容によって異なります。申し込み前に家族の意向も確かめておくことが大切です。
リバースモーゲージ型住宅ローンが向いている方
リバースモーゲージ型住宅ローンは、次のような方に向いている可能性があります。
＜リバースモーゲージ型住宅ローンが向いている方＞
- 自宅を売却して住み替えたいが、売却資金だけでは新居の購入費用が足りない方
- 老後に備えて預貯金を残しながら住宅を購入したい方
- 自宅をリフォームしたいが、手元資金を大きく減らしたくない方
- 現在の住宅ローンを借り換え、毎月の支払いを抑えたい方
- 年金などの収入から継続して利息を支払える方
- 相続人に自宅を遺す必要がなく、住宅の処分方法について家族と話し合えている方
ただし、元金を毎月返済しないからといって、負担が小さいとは限りません。長期間にわたって利息を支払い続けるほか、住宅を維持するための費用も必要です。
また、相続人が自宅を引き継ぎたいと考えている場合には、契約者と家族の意向が合わない可能性があります。利用目的や家計の状況だけでなく、将来の相続についても確認したうえで判断しましょう。
60歳以降の住宅購入では老後の収支も確認しよう
60歳以降でも一般的な住宅ローンを組める場合はありますが、借入期間が短くなることで、毎月の返済額が大きくなる可能性があります。リバースモーゲージ型住宅ローンであれば、毎月の支払いを利息のみに抑えながら、住宅の購入やリフォームなどに必要な資金を借りられる可能性があります。
一方で、元金が減らないことや、金利上昇によって支払額が増える可能性、返済のために自宅を売却する場合は相続人に遺せないことなどには注意が必要です。
金融機関によって金利や申込条件、配偶者の取り扱いなども異なります。老後の生活費や住宅の維持費、相続の希望まで含めて収支を確認し、家族とも話し合ったうえで検討しましょう。
- 本稿の内容は2026年7月14日時点の情報に基づきます。
せきぐち よしのり
- 2級フィナンシャル・プランニング技能士
- AFP（日本FP協会認定）
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［2025年11月17日現在］
