固定金利の住宅ローン、どんな人に向いている？
住宅ローンの金利タイプには、大きく「固定金利」と「変動金利」があります。今回は、「住宅ローンの固定金利とはどのような金利タイプでどのような人に向いているのか」について注意点を交えて解説していきます。
目次
固定金利とは、どんな金利？変動金利との違いは？
住宅ローンの固定金利とは、数年、数十年、もしくは全期間など、あらかじめ定められた一定期間の住宅ローン金利が変わらない金利タイプです。
通常、変動金利は一般的には半年ごとに金利の見直しが行われ、見直しのときの市場金利によって借入金利が変わる可能性があります。固定金利の場合、金利が固定されている期間中であれば、市場金利がどのように動いても住宅ローンに適用される金利は変わりません。この点が固定金利の特徴です。
住宅ローン金利の決まり方
固定金利と変動金利のどちらが自身に合っているのかを考える際には、住宅ローン金利がどのように決まっていくのかを知っておく必要があります。住宅ローンの借入金利は一般的に、以下の計算式で決まります。
基準金利−引き下げ幅＝借入金利
それぞれの言葉の意味を解説します。
基準金利
基準金利は、住宅ローンの基礎となる金利です。固定金利は一定期間の基準金利が固定されている住宅ローンです。変動金利は、返済期間中に基準金利が変動する可能性がある金利タイプです。
固定金利の基準金利は、一般的に長期プライムレートの影響を受けますが、住宅ローンの融資実行後に長期プライムレートが変動しても、金利を固定している期間中は、基準金利の見直しは行われません。
変動金利の基準金利は、一般的に短期プライムレートに影響を受けます。変動金利の場合は、住宅ローンの融資実行後に短期プライムレートが変動すると、半年ごとの金利見直し時に基準金利も変動します。
基準金利の基となる、長期プライムレートおよび短期プライムレートは国内の金利情勢によって変化します。つまり、基準金利は、金融機関の判断だけでなく様々な外部要因の影響を受けながら決定される金利ということになります。
引き下げ幅
「引き下げ幅」は、その名のとおり、基準金利から引き下げる幅のことです。引き下げ幅は、各金融機関が独自に決定します。この点が外部の影響を受ける基準金利と異なる点です。
近年、競争原理によって、引き下げ幅を大きく取る金融機関が多くみられます。
全期間変動金利のタイプの住宅ローンは、基準金利の変動リスクはあるものの、引き下げ幅は一定に保たれている商品が多い傾向があります。
一方で、固定金利の住宅ローンのうち、「当初期間固定型」や「固定期間選択型」と呼ばれる金利タイプのような、途中で引き下げ幅が変わるタイプの商品は、借入金利も返済途中で変化する点に注意が必要です。
借入金利
借入金利は、実際に住宅ローンの借り手が負担する金利です。先述の計算式の通り、基準金利から引き下げ幅を引くことで求められます。
住宅ローンの返済中に金利が上がった際には、その原因は基準金利が上がった場合、引き下げ幅が下がった場合、もしくはその両方が考えられます。
固定金利に向く人はこんな人！
固定金利に向いているのは、例えば以下のような人です。
-
今後金利が上昇すると思う人
固定金利は、金利が固定されている期間中であれば、変動金利のように金利見直しがありません。そのため、近い将来金利が上昇すると思う人は、固定金利を選ぶと良いでしょう。
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金利を確認するのが大変だと思う人
変動金利の金利見直しタイミングで新しい住宅ローン金利を確認するのが大変だと感じたり、面倒に感じることがあります。そのような人は、金利が変わらない固定金利がおすすめです。固定金利を選択することで、一定期間は金利のチェックをしなくても済むようになります。
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今後、教育費等で支出が続く予定があり、返済額を一定にしたい人
住宅ローンの返済は家計における支出の多くを占めます。住宅ローン以外にも、子供の養育費など数年～十数年に渡って続く支出がありますが、毎月の住宅ローンの支出額を一定額で固定することで、毎月の家計の支出が予測しやすくなります。
変動金利についても知っておこう！
変動金利は、固定金利よりも金利が低めに設定されている点が特徴の一つです。
変動金利は固定金利と異なり、一般的に半年に1回程度金利の見直しがあります。金利の決定ルールは金融機関によって異なりますが、金利の見直し時に参考にされるのは、銀行などの場合は主に短期プライムレートとなります。
住宅ローンの金利は一般的に短期プライムレートから銀行ごとに一定の金利引き下げを行うことで決定しています。変動金利の引き下げ幅は、一般的に全期間一定ですが、短期プライムレートは変動します。したがって、短期プライムレートが上昇すれば、変動金利も上昇し、反対に短期プライムレートが下落すれば、変動金利は下落することが想定されます。
*短期プライムレート:主な目的は銀行が大手企業向けに融資する際の指標。貸出期間は1年以内
変動金利は、短期プライムレートなど市場の金利の動きに左右される面があるため、選択する場合は、金利動向に目を配っておくことが必要です。
*短期プライムレートに連動せず、独自に金利を決める金融機関もあります。
変動金利が向いているのは、例えば以下のような人です。
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今後、短期プライムレートが変わらない、もしくは下がると考える人
変動金利は、半年に1回程度見直しがあります。短期プライムレートが上昇すれば、変動金利も上がる可能性があるので、「今後、短期プライムレートが上昇する」と予想する人には不向きといえそうです。
反対に、短期プライムレートは今後も変わらない、もしくは下落する、といった人には向いているといえるでしょう。
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金利の上昇に対応できる人
住宅ローンの変動金利が上昇すると、住宅ローンの返済額も増えることになります。変動金利を選ぶのは、返済額が増えても対応できるかどうかを判断してからにしましょう。
以下は2,000万円を20年間、変動金利で借りた場合の返済例です。11年目に金利が1%上昇したと仮定した場合、毎月の返済額がどう変わるのかを確認してください。
| 借入～10年 金利: 年0.65% |
11～20年 金利: 年1.65% |
|
|---|---|---|
| 毎月の 返済額 |
約8万9000円 | 約9万4000円 |
| 総返済額:約2,186万円 うち総支払利息:約186万円 |
||
*ボーナス返済なしで計算。
このように、金利が1%上昇すると、毎月の返済額は5,000円程度上がります。変動金利を選ぶ場合は、金利上昇リスクを十分に考慮した返済額シミュレーションをしておくようにしましょう。「返済額が上がっても無理なく続けていけるか」を検討しておくことが大切です。
一方で、「変動金利の方は借入金利が低いから、多少金利が上がるケースでも、固定金利を上回ることはないだろう」と考える人もいます。上記の例でいうと、固定金利が年1.65%以上であれば、返済途中に1％以上の金利の引き上げがあって、はじめて変動金利の利率が固定金利に並ぶことになります。多少金利が上がったからといって、変動金利がすぐに不利になるとは限りません。
借入当初の固定金利と変動金利の利率の差分を、金利が上がらないことに対する安心料と捉えることもできます。
もし、返済期間中に全く変動金利が上がらなければ、固定金利を選んだ人は変動金利を選んだ人よりも、多くの利払いを負担することになります。
変動金利と固定金利を比較する際には、変動金利のリスクにばかり目がいきがちですが、固定金利には、安心料的な利払い負担が生じている点も踏まえて金利プランを検討する必要があります。
変動金利についてはこちらもご覧ください。
金利の上昇による返済額の変化についてはこちらもご覧ください。
固定金利の種類を確認しておこう
変動金利について確認したところで、固定金利の話に戻ります。固定金利の中には、大きく2つの種類があります。ここで2つの種類について、それぞれを確認していきましょう。
-
当初固定金利タイプ
金利見直しまでの年数（金利を固定する年数）が1～20年程度の固定金利です。一般的に金利期間終了後は、自動的に変動金利に変更されます。
なお、改めて固定金利を選びなおすことも可能です。いずれにせよ、当初借入金利適用期間の終了時点での住宅ローンの基準金利を元に金利が決定されます。もし、その時点で基準金利が上昇していたら、借入金利は上昇してしまいます。また、基準金利が変わっていない場合でも、当初借入金利適用期間の終了後は、一般的に引き下げ幅が縮小するため、借入金利が上昇する傾向があります。当初借入金利適用期間は、比較的優遇されている特別な引き下げ幅が適用されているからです。
-
長期固定金利タイプ
住宅ローン契約時から完済時まで一定の金利で返済をします。基準金利も引き下げ幅も全期間固定である代わりに、変動金利や、当初固定金利タイプの当初借入金利適用期間よりも引き下げ幅が小さい傾向があります。
一般的に住宅ローンの金利は、金利を固定する期間の長さに比例しますので、「変動金利→当初固定金利プランの当初借入金利適用期間→長期固定金利」の順に高くなっていきます。
固定金利は返済金額が一定のため、返済計画や貯蓄計画が立てやすいという点が特徴です。金利が一切変わらないため、「見直しが面倒」「一定金額を返済し続けたい」という人に向いています。
金利タイプを選ぶ際はライフイベントについても考えよう！
住宅ローンの金利タイプを選ぶときに、「絶対に金利が低いものを選びたい」という人もいると思いますが、住宅ローンは何十年も返済を続けていくことになるローン商品なので、合わせて、ライフイベントや将来の生活のことを考えておくことが大切です。
いくつかのライフイベントや将来の生活に対する考え方と住宅ローンの金利タイプの選び方について確認していきましょう。
| ライフイベント、将来の生活 | 住宅ローンを選ぶうえで考えておきたいこと |
|---|---|
| これから妊娠・出産を考えている、もしくは子どもが小さい |
|
| 共働きをしている |
|
| 子どもが独立したら生活資金に余裕ができそう |
|
| 退職金で完済したい |
|
住宅ローンの返済は、何十年も続きます。その間に、家族の生活に何が起こるか分かりません。さまざまな出来事を想定して、どの金利タイプを選ぶか決めましょう。
住宅ローンの金利タイプの選択についてはこちらもご覧ください。
固定金利を選ぶ際の注意点
固定金利は、「固定金利期間内は返済額が一定」という点がメリットです。しかし注意点もあります。当初固定金利タイプは、当初借入金利適用期間が終了したら自動的に変動金利に変更される場合もあります。基準金利が変わっていないという前提であれば、最初から変動金利を選んだ場合よりも借入金利は高くなります。金利条件変更時に引き下げ幅が小さくなる場合があるからです。
希望すれば改めて当初固定金利を選択することも金融機関によっては可能ですが、その際に、手数料が必要になる可能性もあるので、事前に手数料の有無を確認しておきましょう。なお、長期固定金利タイプを選択しておけば、完済時まで金利の見直しはありません。
当初固定金利タイプは、全期間同一の引き下げ幅が適用されるプランよりも途中から引き下げ幅が小さくなるため、借入金利が不利になってしまいます。その点には注意が必要です。
住宅ローン契約時にかかる費用にも要注意！
金利が低い住宅ローンを見つけても、安易に契約に踏み切らないようにしてください。
住宅ローンの契約には様々な諸費用がかかるため、その金額についてしっかりとチェックしてから契約に進むことが大切です。
住宅ローン契約時にかかる諸費用には、次のようなものがあります。
| 費用の種類 | 備考 |
|---|---|
| 事務取扱手数料 |
|
| 保証料・保証事務取扱手数料 |
|
| 団体信用生命保険料 |
|
| 火災保険料 |
|
| 抵当権設定登録免許税・司法書士報酬 |
|
| 印紙税 |
|
上記で注意しておきたいのが、「事務取扱手数料」「保証料・保証事務取扱手数料」「団体信用生命保険料」の3つです。
事務取扱手数料は金融機関ごとに設定ができるため、各金融機関を比較する際に必ず見ておきたい部分です。SBI新生銀行では、以下のようになっています。
| 定額型 | 5万5,000円（税込み）～ |
|---|---|
| 定率型 | 借入金額の2.2%（税込み） |
定率型は「変動金利（変動フォーカス）」を選択したときのみ利用可能です。
また、「保証料・保証事務取扱手数料」「団体信用生命保険料」は金融機関によっては無料としているところもあります。SBI新生銀行でも無料です。
住宅ローンの返済額の計算や金利以外に注意しておきたい点についてはこちらもご覧ください。
住宅ローン契約前に確認しておきたいこと
住宅ローン契約前は、諸費用だけでなく以下の点についてもぜひ確認してください。
-
繰上返済について
将来、家計に余裕ができたら、繰上返済をしたい人もいるでしょう。金融機関ごとに繰上返済の条件などが異なるため気をつけてください。以下の点を確認しましょう。
-
返済はいくらからできるか
いきなりたくさんの金額を繰上返済にまわすと、後々家計に影響が出る可能性があります。そのため、無理のない金額を少しずつ返済していくことを考えましょう。
なお、SBI新生銀行では1円から繰上返済が可能です。またあらかじめ指定された円普通預金残高が1万円以上上回ったら、その1万円を含めて指定残高を上回った金額について、自動的に毎日繰上返済される「自動繰上返済（スマート返済）」というシステムもあります。なるべく、住宅ローン完済を早めたいという人におすすめです。 -
手数料
繰上返済手数料がかかる金融機関もあります。また、無料でも「インターネット手続きの時のみ無料」などの条件が付く場合もあるため注意してください。SBI新生銀行では、繰上返済手数料は無料です。
-
「期間短縮型」か「返済額軽減型」か
繰上返済をする場合、以下の2つから選択できる場合があります。
- 期間短縮型：毎月の返済額は変わらず、返済期間が短縮される
- 返済額軽減型：毎月の返済額は減るが、返済期間は変わらない
繰上返済を行う予定の場合は、どちらが選択できるのか確認しましょう。返済期間を短縮させるタイプのほうが元本を減らすことができるため、利息軽減には有効です。SBI新生銀行では「期間短縮型」のみ取り扱いとなります。
-
金利の優遇があるか
金融機関のホームページで紹介している住宅ローン金利より、金利を下げる手段があるかも確認しておきましょう。
例えば、SBI新生銀行では以下の条件を全て満たした場合、住宅ローン借入金利が年0.05％優遇されます。- 自己資金10％以上
※借入金額が購入する物件の購入費用（諸費用除く）の合計額に対し90％以内 - 新規で住宅を購入する場合
- 当初固定金利タイプ、長期固定金利タイプを選択
- 自己資金10％以上
くわしくはこちらをご確認ください。
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既に当初固定金利タイプで住宅ローンを借りている方が取れる手段
低金利と金利が固定されている、というメリットに魅力を感じて「すでに当初固定金利タイプで住宅ローンを借りている」という方もいると思います。そのような方の中には「当初借入金利適用期間が終了し、金利が上がってしまう前に対策を取りたい」という方もいると思います。そのような方が取れる手段として、「繰上返済」と「借り換え」があります。
当初借入金利適用期間が長い方には期間短縮型の繰上返済がおすすめ
先述のとおり、繰上返済には「期間短縮型」と「返済額軽減型」の2種類あります。
例えば、当初借入金利適用期間が20年、返済期間が30年ないしは35年といった条件の住宅ローンを借りている方には、期間短縮型の繰上返済が有効です。返済期間を20年まで短くしてしまえば、借入金利が低い当初借入金利適用期間のみで返済を終えることができます。「引き下げ幅が縮小されることで借入金利が上がってしまう期間」をいかに短くするか、という観点で対策を考えてみましょう。
また、金利が上昇するタイミングで、返済額軽減型の繰上返済を行うのも有効です。毎月の返済額が抑えられるからです。
繰上返済を利用する場合は、手持ちの金融資産を使ってしまうことになるので、資金計画をしっかり立てた上で判断をする必要があります。
当初借入金利適用期間が短い方には借り換えがおすすめ
当初借入金利適用期間が5年程度のように短い場合で、借入期間が30年ないしは35年といったように長い場合は、全期間金利が下がる別の住宅ローンに借り換えをするのが有効です。
例えば、当初借入金利適用期間が5年の35年ローンを借りている方が、5年が過ぎる間際に借り換えを行えば、残りの30年は借り換え後の金利が適用されます。
ただし、借り換えを検討する際には以下の3点を押さえておく必要があります。
- 借り換えには司法書士費用、事務取扱手数料などの諸費用がかかる
- 固定金利から変動金利に借り換える場合は、金利変動リスクが付加される
- 団体信用生命保険（団信）の保障内容が変更になる可能性がある
上記3点の中でも、1の費用については明らかなデメリットです。ただ、2については、借り換え前のままでも変動金利に移行する予定であれば、特にリスクが増加するわけではありません。団信については、借り換え時にガン団信や介護保障付団信などを選択することでより良くなることもあります。
詳しくは、住宅ローンの相談業務を行なっている金融機関の担当者に相談をすることをおすすめします。
借り換えメリットシミュレーションはこちら
まとめ
住宅ローンの選択は、変動金利派の方と固定金利派の方に分かれます。借入当初の金利の低さにこだわる方や金利上昇の可能性は低いと考える方は変動金利を選択します。一方で、返済金額が上がらないことへの安心を優先する方は固定金利を選択します。
当初固定金利タイプは、緻密なライフプランを立て、返済計画に合致する場合は有効です。しかし、「固定金利の割に金利が低い」という目先の低金利だけで判断してしまうと、借入金利上昇による返済額の増加に慌てることになってしまう可能性があります。各金利タイプの詳細を金融機関の担当者からよく聞いた上で、住宅ローンの選択をすることをおすすめします。
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記事のおさらい
固定金利とはどんな金利？
固定金利とは、数年、数十年、もしくは全期間など、一定の期間は住宅ローン金利が変わらない金利タイプです。
固定金利に向く人は？
- 今後金利が上昇すると思う人
- 金利を確認するのが大変だと思う人
- 今後、教育費等で支出が続く予定があり、返済額を一定にしたい人
- 本稿の内容は2022年6月時点の情報に基づきます。
えんどう こうじ
- CFPR
- 1級ファイナンシャル・プランニング技能士（国家資格）
株式、債券、金利、為替、REIT等、マーケットの変動がその価格等に影響を及ぼす金融商品を購入する際は、必ず個別金融商品の商品説明書等をご覧・ご確認いただき、マーケットの動向以外に、各金融商品にかかる元本割れなどの固有のリスクや各種手数料についても十分ご確認いただいた上でご判断ください。
本稿は、執筆者が制作したもので、SBI新生銀行が特定の金融商品の売買を勧誘・推奨するものではありません。
- 本資料は情報提供を目的としたものであり、SBI新生銀行の投資方針や相場観等を示唆するものではありません。
- 金融商品取引を検討される場合には、別途当該金融商品の資料を良くお読みいただき、充分にご理解されたうえで、お客さまご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
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- 借入期間は5年以上35年以内（1年単位）、借入金額は500万円以上3億円以下（10万円単位）です。
- 変動金利（半年型）タイプ、変動金利（半年型）タイプ＜変動フォーカス＞は当初借入金利適用期間終了後、お客さまからのお申し出がない限り、ご契約時にご選択いただいた変動金利タイプが継続して適用となります。
- 当初固定金利タイプは当初借入金利適用期間終了後、お客さまからのお申し出がない限り、自動的に変動金利（半年型）タイプが適用となります。
- 変動金利（半年型）タイプ、変動金利（半年型）タイプ＜変動フォーカス＞、当初固定金利タイプを利用されている方は、金利変更時に当初固定金利タイプをご選択いただくことも可能です。ご選択にあたっては、手数料5,500円（消費税込み）がかかります。
- 各金利タイプは、金利情勢等により、やむを得ずお取り扱いを中止する場合もございます。
- SBI新生銀行ウェブサイトにて、借入金額や借入期間に応じた毎月の返済額を試算できます。
- 事務取扱手数料は安心パックをお申し込みの場合110,000円（消費税込み）、お申し込みされない場合55,000円（消費税込み）、変動金利（半年型）タイプ＜変動フォーカス＞をご選択の場合、借入金額に対して2.2％（消費税込み）を乗じた金額となります。それ以外に抵当権設定登録免許税、印紙税*、司法書士報酬、火災保険料等がかかります。*電子契約サービスをご利用の場合、印紙税は不要ですが、別途電子契約利用手数料5,500円（消費税込み）がかかります。
- ご融資の対象物件となる土地、建物に、当行を第一順位の抵当権者とする抵当権、または根抵当権を設定いただきます。
- パワーコール＜住宅ローン専用＞、SBI新生銀行ウェブサイトにて商品説明書をご用意しています。
- 当行の住宅ローンを既にご利用中のお客さまにつきましては、当行で借り換えをすることができません。
- 住宅ローンのご融資には当行所定の審査がございます。審査結果によっては、表示金利に年0.10％～年0.15％上乗せになる場合がございます。ご希望にそえない場合もございますので、あらかじめご了承ください。
［2023年8月25日現在］