年率1％でこんなに違う！住宅ローン金利の差と上手な活用法
住宅ローン金利が低いほど、住宅ローンの総返済額は減ります。そのため、金利水準を意識して住宅ローンを組むことは、資金計画を立てるうえで非常に重要なポイントです。
日本では長く低金利の環境が続いてきましたが、近年は金融政策の変化などにより、住宅ローン金利にも少しずつ変化が見られるようになっています。こうした状況のなかで住宅ローンを検討する際には、金利のわずかな違いが将来の返済額にどの程度影響するのかを理解しておくことが大切です。
今回は、住宅ローン金利の差による返済額の違いと、住宅ローンをより上手に活用するポイントについてご紹介します。
住宅ローンの金利が年率1％違うだけでこんなに違う！
住宅ローンは、金利がわずかに違うだけでも、長期では返済総額に大きな差が生じます。ここでは、以下の条件でシミュレーションしてみましょう。
- 借入金額：3,000万円
- 借入期間：30年
- ボーナス返済なし
- 元利均等返済
- 変動金利で借り入れ、借入期間中は金利が変わらない前提
まず、年0.73％での毎月の返済額と総返済額を見てみます。この金利は、SBI新生銀行の変動金利（半年型）の通常金利として2026年3月時点で案内されている水準です。
- 毎月の返済額：約9万2,816円
- 総返済額：約3,341万円
では、金利が年1％上がって年1.73％になった場合はどうでしょうか。
- 毎月の返済額：約10万6,879円
- 総返済額：約3,848万円
年率1％の差でも、毎月の返済額は約1万4,000円程度、総返済額では約500万円以上の差になります。住宅ローンは返済期間が長いため、金利差の影響が大きく表れやすいことが分かるのではないでしょうか。特に、教育費や老後資金など、今後の支出も見据えて資金計画を立てたい方にとって、この差は無視しにくい金額です。借入額がさらに大きい場合や返済期間が長い場合は、影響もより大きくなります。
住宅ローンの固定金利と変動金利、どちらが低い？
金利の違いで返済額にも大きな差が出ることは分かりましたが、変動金利と固定金利ではどのくらい差があるのでしょうか。一般的に、変動金利と固定金利では変動金利のほうが低く、同じ固定金利でも期間が長くなるほど金利は高くなる傾向があります。これは、固定期間が長い商品ほど、将来の市場金利の変動を見込んで金利が設定されるためです。言い換えると、金利上昇リスクを抑えやすいぶん、借り入れ時の金利は相対的に高めになりやすいといえます。SBI新生銀行の2026年3月時点の新規借り入れ向け金利水準を見ると、次のようになっています。
| 金利タイプ | 当初借入金利 |
|---|---|
| 変動金利（半年型） | 年0.73％ |
| 当初固定金利（1年） | 年1.75％ |
| 当初固定金利（10年） | 年2.35％ |
長期固定金利（31～35年）
|
年3.15％ |
- いずれも通常金利を記載しています。
全期間固定金利型の代表例として、【フラット35】もあります。【フラット35】は借り入れ時に返済終了までの金利が決まるため、将来の金利上昇による返済額の増加を避けやすい点が特徴です。2026年3月時点では、金利は返済期間や融資率、団信の種類などによって異なり、返済期間21年以上35年以下・新機構団信付きの場合、融資率9割以下で年2.25％以上、融資率9割超で年2.36％以上となっています。
このように、当初借入金利には差があり、毎月の返済額を抑えやすいのは変動金利といえます。一方で、固定金利は一定期間の返済条件が決まっている商品です。金利水準だけでなく、今後の家計の見通しや返済計画の立てやすさも含めて、自分に合った金利タイプを選ぶことが大切です。
さらに金利を下げる方法はある？
住宅ローンでは、少しでも低い金利で借りられれば、返済負担を軽減しやすくなります。そこで気になるのが、「さらに金利を下げる方法があるのか」という点です。住宅ローンの優遇内容は金融機関によって異なるため、最新の金利一覧や商品説明書を確認することが大切です。
一定以上の自己資金で金利優遇
SBI新生銀行では、新規借り入れで、借入金額が物件購入価格および建築請負価格の合計額の90％以内であれば、自己資金優遇の対象となります。自己資金を10％以上用意することで、変動金利、当初固定金利、長期固定金利について、基準金利からの引下げ幅が年0.02％優遇されます。この優遇は、当初借入期間終了後も継続します。
物件価格が3,000万円の場合、借入額を2,700万円以内に抑えれば、この優遇の対象になる考え方です。もっとも、自己資金を多く入れるほど手元資金は減るため、住宅購入後の生活予備費や引っ越し費用、家具・家電の購入費、修繕費なども踏まえて無理のない範囲で判断することが大切です。金利優遇のみを優先するのではなく、購入後の家計にも無理のない資金計画になっているかをあわせて確認しておきたいところです。
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住宅ローンを組むときは金利以外の点にも注目！
住宅ローンを比較するときは、金利だけで決めないことも重要です。金利は返済負担に大きく影響しますが、借り入れ時には事務手数料や保証料などの諸費用も発生します。こうした費用を含めた全体の負担を確認することで、自分に合った住宅ローンを選びやすくなります。
SBI新生銀行の住宅ローンでは、事務手数料がかかる一方で、保証料は不要です。また、団体信用生命保険（団信）の保険料に加え、一部繰上返済の手数料も不要であるため、借り入れ時だけでなく返済中の負担も抑えやすい点が特徴です。住宅ローンは金融機関によって、借り入れ時の事務手数料のほか、繰上返済や完済時に手数料がかかる場合もあるため、金利だけでなく、こうした諸費用もあわせて確認しておきたいところです。
住宅ローンは長期間にわたって返済していくものだからこそ、目先の金利だけでなく、借りるときにかかる費用や、その後の利用のしやすさまで含めて検討することが大切です。
- 本稿の内容は2026年3月17日時点の情報に基づきます。
せきぐち よしのり
- 2級フィナンシャル・プランニング技能士
- AFP（日本FP協会認定）
株式、債券、金利、為替、REIT等、マーケットの変動がその価格等に影響を及ぼす金融商品を購入する際は、必ず個別金融商品の商品説明書等をご覧・ご確認いただき、マーケットの動向以外に、各金融商品にかかる元本割れなどの固有のリスクや各種手数料についても十分ご確認いただいた上でご判断ください。
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- 本資料は情報提供を目的としたものであり、SBI新生銀行の投資方針や相場観等を示唆するものではありません。
- 金融商品取引を検討される場合には、別途当該金融商品の資料を良くお読みいただき、充分にご理解されたうえで、お客さまご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
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パワースマート住宅ローンについて
- 借入金額は500万円以上3億円以下（10万円単位）です。
- 借入期間は、変動金利（半年型）をご選択された方で新規に住宅購入・建設資金のお借り入れの場合は5年以上50年以内（1年単位）※、それ以外のお借り入れについては5年以上35年以内（1年単位）です。※借入期間が35年を超える場合、当初借入金利に年0.1％の金利上乗せとなります。
- ご融資の対象物件となる土地、建物に、当行を第一順位の抵当権者とする抵当権の設定登記をしていただきます。
- お借り入れに際しては当行所定の審査がございます。審査結果によっては、借入利率等の借入条件がご希望にそえない場合がありますので、あらかじめご了承ください。
- 変動金利（半年型）、当初固定金利をご選択された方は、当初借入金利適用期間終了後、変動金利（半年型）が自動適用となります。
- 変動金利（半年型）、当初固定金利を利用されている方は、金利変更時に当初固定金利をご選択いただくことも可能です。ご選択にあたっては、手数料5,500円（消費税込み）がかかります。
- 各金利タイプは、金利情勢等により、やむを得ずお取り扱いを中止する場合もございます。
- 事務手数料は、借入金額に対して2.2％（消費税込み）を乗じた金額となります。それ以外に抵当権設定登録免許税、印紙税※、司法書士報酬、火災保険料等がかかります。※電子契約サービスをご利用の場合、印紙税は不要ですが、別途電子契約利用手数料5,500円（消費税込み）がかかります。
- 住宅ローンの借入日はお客さまにご選択いただきます。ご契約日からご契約日の属する月の翌々月の最終営業日までの期間における当行営業日をご選択ください。
- SBI新生銀行ウェブサイトにて、借入金額や借入期間に応じた毎月の返済額を試算できます。
- パワーコール＜住宅ローン専用＞、SBI新生銀行ウェブサイトにて商品説明書をご用意しています。
- 当行の住宅ローンを既にご利用中のお客さまにつきましては、当行で借り換えをすることはできません。
- 1つのお取引に対して適用できるキャンペーン・プログラムが複数ある場合は、原則として1つのみお選びいただきます（ただし、同時適用が可能なキャンペーン・プログラムを実施している場合もございます）。
［2025年11月17日現在］
