住宅ローンの5年ルールとは？メリットデメリットについて解説
住宅ローンを組んでいると、選択した金利タイプによっては、契約中に金利の見直しが行われます。特に変動金利では、返済額がどのように変わるのか気になる人も多いのではないでしょうか。
変動金利の住宅ローンには、「5年ルール」や「125％ルール」が設けられている場合があります。どのようなルールなのか確認しておきましょう。
住宅ローンの5年ルールとは？
多くの住宅ローンでは、変動金利の基準金利や適用金利が定期的に見直されます。見直し時期は金融機関によって異なりますが、半期ごととしているケースが多く見られます。
その際、市場金利の上昇などにより適用金利が上がると、利息負担も増えるため、毎月の返済額も見直しの対象となります。しかし、いきなり返済額が増えてしまうと、家計に大きな影響が出るかもしれません。そこで、金利上昇による返済額の急な増加を抑える仕組みとして設けられているのが「5年ルール」です。
5年ルールが適用される住宅ローンでは、たとえ適用金利が上昇しても、通常は5年間、毎月の返済額は据え置かれます。ただし、これは金利上昇の影響そのものがなくなるわけではありません。毎月の返済額が変わらない間も返済額の内訳は見直され、利息の割合が増え、元金返済が進みにくくなることがあります。
なお、5年ルールは主に変動金利の元利均等返済で用いられる仕組みで、元金均等返済では一般的に対象外です。
住宅ローンの125％ルールとは？
5年ルールがある住宅ローンでは、5年間は毎月の返済額が据え置かれ、6年目以降に返済額が見直されることになります。このとき、新しい返済額の上昇幅を前回の返済額の125％までに抑える仕組みが「125％ルール」です。
例えば、毎月の返済額が10万円であれば、見直し後の返済額は12万5,000円が上限となります。急激な金利上昇があっても返済額の増え方に一定の上限があるため、家計管理をしやすい点はメリットといえるでしょう。
ただし、125％ルールがあるからといって、利息負担の増加が125％の範囲に収まるという意味ではありません。あくまで毎月返済額の上限を設ける仕組みであるため、金利上昇が大きい局面では、返済額に占める利息の割合が高まり、元金返済が進みにくくなる可能性があります。
5年ルールのメリットとは？
5年ルールや125％ルールのメリットは、返済額の急激な増加を避けやすい点にあります。教育費がかかる時期や、住宅購入直後で生活費が安定していない時期には、毎月の支出が急に増えないことが安心感につながるでしょう。
また、返済額の見通しを立てやすいこともメリットです。変動金利は固定金利に比べて当初の返済負担を抑えやすい一方、将来の金利上昇リスクがあります。そのなかで、一定期間は返済額が変わらない仕組みがあれば、短期的な家計管理はしやすくなります。
5年ルールのデメリットとは？
一方で、5年ルールや125％ルールにはデメリットもあります。最大の注意点は、毎月の返済額が据え置かれても、増えた利息の負担までなくなるわけではないことです。金利が上昇すると、同じ返済額のなかで利息に回る割合が増えるため、元金が思うように減らなくなることがあります。
また、返済額の上昇が先送りされることで、家計への影響を把握しにくくなる面もあります。当面は返済額が変わらないため安心感はあるものの、6年目以降の見直し時に返済額が上がったり、返済計画に余裕がなくなったりする可能性があります。あくまで返済額の変動を一時的に緩やかにする仕組みと理解しておくことが大切です。
5年ルールがない金融機関もある
近年は、5年ルールや125％ルールを採用していない住宅ローンもあります。こうした住宅ローンでは、金利の見直しにあわせて返済額も見直されるため、金利の動きが返済額に反映されやすい仕組みです。
どの住宅ローンにするかを検討する際は、「5年ルール・125％ルールがあるかどうか」だけでなく、金利の見直し時期、返済額への反映時期などもあわせて確認しておきましょう。ルールの有無だけで有利不利を決めるのではなく、将来の家計に無理のない返済計画を立てられるかという視点で選ぶことが大切です。
- SBI新生銀行では5年ルール・125％ルールの適用はありません。
- 本稿の内容は2026年4月21日時点の情報に基づきます。
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せきぐち よしのり
- 2級フィナンシャル・プランニング技能士
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［2025年11月17日現在］
