住宅ローンの5年ルール、125％ルールとは？メリット・デメリットについて解説
住宅ローンを変動金利で契約した後の心配事といえば、金利の推移ではないでしょうか。住宅ローンの毎月の返済額は半年に1度の金利の見直し時に、金利が上昇する可能性があります。
しかし、住宅ローンには「5年ルール」「125％ルール」という金利の上昇で返済額が急騰するのを抑える規則もあります。今回は5年ルール及び125％ルールとはどのようなものか、そしてメリットとデメリットについてもご紹介します。
目次
住宅ローンの5年ルールとは？
住宅ローンで変動金利を選んだ場合、一般的に借入直後から半年に1度の金利の見直しがありますが、仮に金利が上昇したとしても、すぐに毎月の返済額が増えるわけではありません。
住宅ローンの変動金利には、「5年ルール」というものがあり、金利が上昇しても、5年間は毎月の返済額が変わらないとう「ルール」定められているためです。
さらに、5年経過後の6年目からの毎月の返済額は、今までの返済額に対して125％の金額までしか上げることができないという「ルール」も定められています。例えば、元々の毎月の返済額が10万円であれば、変更時の毎月の返済額は12.5万円が最大金額ということです。これは大幅に毎月の返済額が変わらないようにするための規則であり、「125％ルール」と呼ばれています。
住宅ローン5年ルールのメリット
前述の通り、住宅ローンには、5年ルールがあるため、金利が上昇してもすぐには返済額が変わりません。また、6年目以降も返済額が125％までしか上がりません。それらのルールがあるので、変動金利で借り入れ後に金利が上昇しても、家計の収支が急激しないようになっています。
例えば、養育費などで数年～十数年間、毎月の住宅ローンの返済額を増やすことが難しい場合でも、5年間の猶予があるので準備することもできますし、6年目以降も元の返済額の125％までしか返済額が増えることがないので、家計がいきなり厳しくなる事態は避けられるでしょう。
住宅ローンの返済期間中に、別に貯蓄を作っておきたい方、車などの大きな買い物をしたい方にとっても5年ルールはメリットとなるはずです。
住宅ローン5年ルールのデメリット
ただし、住宅ローンの5年ルールにはデメリットもあります。5年ルールや125％ルールで毎月の返済額が変わらなかったとしても、住宅ローンを返済期間中に完済する義務は免れません。
上昇した金利のために生じた未返済分は、住宅ローン契約の終盤に返済を求められます。予想以上の金額の請求があるかもしれないのです。
5年ルール、125％ルールは「急激な変化」を抑制するための仕組みであって、「総返済額を減らす」仕組みではありません。したがって、このようなデメリットがあるということも忘れてはいけません。毎月の返済額が急激に変化しないとはいえ、住宅ローン金利の動向は注視しておくことをおすすめします。
未払利息とは
住宅ローンの金利が上昇しても、5年ルールと125％ルールがあれば、急激に毎月の返済額が上昇することはありません。
しかし、金利が上がると利息は増えるので、毎月の返済額に占める利息部分の割合が増えていることになります。
金利が極端に上昇した場合は、理論上、毎月の返済額の全てが利息の支払いになることも考えられます。
毎月の返済額よりも利息の支払金額の方が大きくなると、元金の返済は一切進まず、さらに未払いの利息が発生することになります。この支払いきれずに返済が後回しになった利息のことを「未払利息」といいます。
（筆者作成）
未払利息の怖さ
毎月の返済額が増加すれば、未払利息の返済が進む可能性はあります。しかし、125％ルールが設けられている場合は、25％の返済額の上昇では、支払利息の増加金額に追い付かず、返済額の見直し後でも未払利息が発生し続けることもあり得ます。住宅ローンの債務者は、返済期間の最終時点で、未払利息と元金を全額返済しなければいけません。最終的に、住宅ローンの一括返済のために、金融資産の大部分を失ってしまったり、自宅を売却したりしなければならない可能性もあります。
5年ルールと125％ルールは、金利の上昇による返済金額の急上昇を抑える効果はありますが、未払利息が発生しやすくなり、さらに債務者がその事実に気がつきにくくなるという副作用があります。
変動金利に5年ルールと125%ルールがない場合がある
変動金利の住宅ローンでも5年ルールと125％ルールがない場合があります。そもそも、5年ルールと125％ルールは、変動金利でかつ元利均等返済を選択した場合に適用されるルールです。「元金均等返済」を選択した場合は、一般的に5年ルール、125％ルールは対象外となります。また、後述しますが元利均等返済でも5年ルールと125％ルールがない住宅ローン商品もあります。
元利均等返済とは
元利均等返済とは、毎月の返済額が一定になるように返済する方法です。金利が変動しない限りは毎月の支払金額が変わらないため、返済計画が立てやすいというメリットがあります。
借入当初は毎月の返済額に占める利息部分の割合が大きく、後半になるほど元金の返済部分の割合が大きくなります。金利が上昇した場合は、元金が多額に残っている前半ほど、毎月の返済額の上昇幅は大きくなります。そのため、5年ルールと125％ルールの影響で未払利息が発生しやすくなります。返済期間の後半は元金の返済部分の割合が多いため、金利が上がっても未払利息は発生しにくい傾向があります。
（筆者作成）
元金均等返済とは
元金均等返済は、返済額に占める元金の返済額が一定になる支払い方法です。元利合計の毎月の返済額は、返済当初が最も大きく、月を追うごとに小さくなっていきます。残債が減っていくにつれて支払利息が下がっていくからです。元金均等返済のメリットは、段々と返済負担が軽くなっていくことです。経済的にも心理的にも将来が楽になるという安心感があります。
一方でデメリットは、家計全体の支出計画が立てにくいことです。元利金等返済のように、毎月の返済額が固定されている場合は、他の支出の予算を立てやすくなります。一方で、元金均等返済の場合は、徐々に返済額が減少していくため、毎月の収支が変動します。そのため、キャッシュフロー表の作成が難しくなり、将来の収支計画が立てづらくなります。
元金均等返済に5％ルール及び125％ルールが適用されない理由は明らかです。もし、これらのルールを適用させてしまうと利払い部分を増やし、元金の返済部分が減ってしまうことになるため、「元金均等返済」という名称にそぐわないからです。「元金を一定額ずつ返済していきたい」という顧客の意向にも反してしまいます。元金均等返済を選択した場合は、金利の引き上げがあると、すぐに毎月の返済額が上昇してしまいます。
元金均等返済を選択したからといって必ず毎月の返済額下がっていくとは限らないことには、注意が必要です。
（筆者作成）
固定期間選択型の住宅ローンには5年ルールと125%ルールがない
固定期間選択型の住宅ローンとは、返済期間のうち、定められた当初期間だけは、低金利の固定金利が適用され、当初期間経過後は金利条件が変わるタイプの住宅ローンです。
多くの固定期間選択型の住宅ローンでは、当初期間の金利は優遇された引下げ幅が適用されています。そのため、当初期間終了後は、引下げ幅が縮小し借入金利が上がってしまう傾向があります。
一般的に、当初期間終了後に金利が上がるケースに対しては、125％ルールが適用されません。当初期間が5年以下のように短い場合は、元金部分が多く残っているため、金利上昇時に毎月の返済額が25％を超えて上昇してしまうこともあり得ます。
固定期間選択型は、当初期間中に期間短縮型の繰上げ返済を積極的に行うことで、金利が上昇してしまう前に完済する予定の方や、借り換え後の住宅ローンが当初期間のみになるような場合に有効です。
（筆者作成）
5年ルールがない住宅ローンも登場
5年ルール、125％ルールを採用する金融機関が多い中、最近は変動金利の元利均等返済のタイプでも、5年ルールを採用しない銀行があります。5年ルールがないため、見直し時期に金利が上昇していた場合はそのまま反映され、返済額がすぐに変更されます。金利が急激に上昇していたら返済額も大幅に上がる可能性もあります。
しかし、返済額を変更しない期間や上昇率の制限はないため、住宅ローン終盤で未返済分を支払うという事態が生じることはありません。5年ルールおよび125％ルールがある住宅ローンを選ぶか、それともこれらのルールを採用しない住宅ローンを選ぶか、じっくり考えてから決めましょう。
- SBI新生銀行では5年ルール、125％ルールの適用はございません。
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記事のおさらい
5年ルールとは？
住宅ローンで変動金利を選んだ場合は、一般的に半年に1度の金利の見直しがあります。しかし、その際に金利が上昇したとしても、すぐに毎月の返済額が増えるわけではありません。住宅ローンには、「5年ルール」というものがあり、金利が上昇しても、5年間は返済額が変わらないのです。
125%ルールとは？
5年経過後の6年目からの返済額は、今までの返済額に対して125％の金額までしか上げることができないというルールもあります。元々の毎月の返済額が10万円であれば、変更時の毎月の返済額は12.5万円が最大金額ということです。これは大幅に返済額が変わらないようにするための規則であり、「125％ルール」と呼ばれています。
- 本稿の内容は2022年4月時点の情報に基づきます。
えんどう こうじ
- CFP（R）
- 1級ファイナンシャル・プランニング技能士（国家資格）
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- 借入期間は5年以上35年以内（1年単位）、借入金額は500万円以上3億円以下（10万円単位）です。
- 変動金利（半年型）タイプ、変動金利（半年型）タイプ＜変動フォーカス＞は当初借入金利適用期間終了後、お客さまからのお申し出がない限り、ご契約時にご選択いただいた変動金利タイプが継続して適用となります。
- 当初固定金利タイプは当初借入金利適用期間終了後、お客さまからのお申し出がない限り、自動的に変動金利（半年型）タイプが適用となります。
- 変動金利（半年型）タイプ、変動金利（半年型）タイプ＜変動フォーカス＞、当初固定金利タイプを利用されている方は、金利変更時に当初固定金利タイプをご選択いただくことも可能です。ご選択にあたっては、手数料5,500円（消費税込み）がかかります。
- 各金利タイプは、金利情勢等により、やむを得ずお取り扱いを中止する場合もございます。
- SBI新生銀行ウェブサイトにて、借入金額や借入期間に応じた毎月の返済額を試算できます。
- 事務取扱手数料は安心パックをお申し込みの場合110,000円（消費税込み）、お申し込みされない場合55,000円（消費税込み）、変動金利（半年型）タイプ＜変動フォーカス＞をご選択の場合、借入金額に対して2.2％（消費税込み）を乗じた金額となります。それ以外に抵当権設定登録免許税、印紙税*、司法書士報酬、火災保険料等がかかります。*電子契約サービスをご利用の場合、印紙税は不要ですが、別途電子契約利用手数料5,500円（消費税込み）がかかります。
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［2023年8月25日現在］