住宅ローンを組むには登記が必要？登記時にかかる登録免許税について
住宅を取得した際に行う手続きの一つに、不動産の登記があります。住宅購入で住宅ローンを組む際にも、登記は必ず必要なのでしょうか。また、登記時にかかる「登録免許税」とはどのくらいかかるのでしょうか。この記事では、不動産の登記と登録免許税について解説していきます。
不動産の登記とはいったい何？登録免許税も必要！
不動産を取得した際には、その不動産の所在地を管轄する法務局で登記を行います。登記簿には、所有者の住所や氏名に加え、土地や建物の所在、面積、構造などの情報が記載され、原則として公開されます。登記をすることで、不動産の権利関係が公示され、「誰のものか」を第三者に対して主張できるようになります。
登記の申請時には、国税である登録免許税が課されます。登録免許税は、登録免許税法に基づき課税される税金で、登記の種類や不動産の価額、住宅ローンの借入額などに応じて税額が決まります。住宅取得時の諸費用の一つであり、事前に把握しておくことが重要です。
住宅を取得する際は登記が必要？
個人が住宅を取得する場合、土地付きの一戸建てであっても、マンション購入であっても登記を行います。登記事項証明書（登記簿謄本）には、主に以下のような内容が記載されています。
表題部の記録事項
- 土地の所在・地番・地目、地籍（面積）
- 建物の所在・地番・家屋番号・種類・構造・床面積
- マンションでは敷地利用権に関する事項 等
権利部（甲区）の記録事項
- 所有者の氏名・住所
- 取得年月日
- 取得原因（売買・相続等）
権利部（乙区）の記録事項
- 抵当権の設定
- 地上権の設定
- 地役権の設定 等
登記事項証明書は手数料を支払うことで誰でも取得できます。登記申請は不動産の所在地を管轄する法務局で行いますが、登記事項証明書の取得自体は、当該不動産の所在地の管轄外であっても可能です。最寄りの法務局の窓口で請求できるほか、インターネット上の登記情報提供サービスを利用して内容を確認することもできます（証明書としての効力はありません）。
遠方の不動産であっても確認できるため、住宅購入前の権利関係の調査等に活用されています。
住宅ローンを組む時も登記が必要？
不動産を取得した際には、中古住宅（税制上は「既存住宅」といいます）の場合は「所有権移転登記」、新築住宅の場合は「建物表題登記」および「所有権保存登記」を行います。さらに、住宅ローンを利用する場合には「抵当権設定登記」が必要です。
抵当権とは、債務者（住宅ローン契約者）が返済できなくなった場合に、債権者である金融機関が不動産を競売等によって換価し、債権を回収できる権利です。この抵当権の内容を公示する手続きが抵当権設定登記です。
通常、所有権登記と抵当権設定登記は同日に行われます。手続きは司法書士に依頼するのが一般的であり、住宅ローンを利用する場合には金融機関が指定する司法書士を通じて行われることが多いといえます。登録免許税に加えて司法書士報酬等の登記費用も必要となるため、住宅ローンの諸費用として資金計画に含めておくことが大切です。
登記をする際は税金がかかる！登録免許税とは？
登記の際には、司法書士報酬に加えて登録免許税がかかります。登録免許税は、原則として固定資産税評価額または借入金額を基準に計算されます。主な税率は以下のとおりです（2026年2月時点）。
| 内容 | 本則税率 | 軽減措置（一般住宅） | 軽減措置（認定長期優良住宅および認定低炭素住宅） |
|---|---|---|---|
| 土地の所有権移転登記（売買） | 不動産価額の1,000分の20 | 1,000分の15* | |
| 建物の所有権保存登記 | 不動産価額の1,000分の4 | 1,000分の1.5 | 1,000分の1 |
| 建物の所有権移転登記（売買） | 不動産価額の1,000分の20 | 1,000分の3 | マンション：1,000分の1 戸建て住宅：1,000分の2 |
| 抵当権設定登記 | 借入金額の1,000分の4 | 1,000分の1 |
- 土地の軽減税率は適用期限が設けられているため、登記を行う時期によっては適用されない場合があります。
住宅用家屋の軽減措置の適用を受けるためには、主に以下のような要件を満たす必要があります。
- 自己の居住用であること
- 床面積が50m2以上であること
- 取得後1年以内に登記を行うこと
- 中古住宅の場合は新耐震基準に適合していること 等
- 制度の詳細や適用期限については、国税庁のホームページをご確認ください。
例えば、3,000万円の住宅ローンを借り入れた際に抵当権設定登記を行う場合、本則税率では12万円、軽減措置が適用された場合は3万円となり、差額は9万円となります。登録免許税は住宅ローンに伴う諸費用の中でも負担が大きい項目であるため、借入額とあわせてあらかじめ試算しておくことが望ましいといえます。
不動産の登記は、所有権や担保権を明確にし、安心して住宅ローンを利用するための重要な手続きです。登録免許税は決して小さな金額ではありませんが、軽減措置の適用要件を満たすことで負担を抑えられる可能性があります。住宅購入を検討する際には、物件価格だけでなく、登録免許税や司法書士報酬を含めた総額で資金計画を立てることが大切です。
記事のおさらい
住宅を購入する際や住宅ローンを組む際には、どのような登記が必要？
現金購入・ローン利用に関わらず、中古住宅の購入時は「所有権移転登記」、新築住宅の購入時は「建物表題登記」および「所有権保存登記」を行います。
さらに住宅ローンを利用する場合は、金融機関が債権を回収する権利を公示するため、同日に「抵当権設定登記」が必要です。
登記手続きをする際にかかる税金「登録免許税」とはどのような税金？
登記手続きの際に、司法書士への報酬とは別に国へ納める税金のことです。
登録免許税の金額は、原則として対象となる不動産の固定資産税評価額、または住宅ローンの借入金額（債権金額）を基準にして計算されます。
登録免許税を抑えるための注意点やポイントはある？
個人が自己の居住用として取得する床面積50m2以上の住宅など、一定の要件を満たす場合には登録免許税の軽減措置を受けられることがあります。
また、実際の登記手続きは金融機関が指定する司法書士へ依頼することが多いため、登録免許税と司法書士報酬を合わせた登記費用を、あらかじめ諸費用として資金計画に含めておくことが大切です。
- 本稿の内容は2026年2月24日時点の情報に基づきます。
せきぐち よしのり
- 2級フィナンシャル・プランニング技能士
- AFP（日本FP協会認定）
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［2025年11月17日現在］
