リバースモーゲージ型住宅ローンは本当にお得？その仕組みやデメリットを解説
人生100年時代といわれている中で、「バリアフリーにしたい」「駅や病院の近くに住み替えたい」など老後の住まいについて考える機会もあると思います。そんなシニア世代向けの住宅ローンとして「リバースモーゲージ型住宅ローン」があります。
「リバースモーゲージ」という単語はなかなか聞き慣れない方も多いと思います。今回は「リバースモーゲージ型住宅ローン」の仕組みや、メリット・デメリットについて解説します。
リバースモーゲージとは？仕組みを紹介
リバースモーゲージとは、居住する住宅を担保として、金融機関からお金を融資してもらう商品です。契約できる条件は、金融機関によって異なりますが60歳以上などのシニア層に限られます。
リバースモーゲージの大きな特徴は、「毎月の返済が利息分のみ」という点です。ノンリコース型の場合は、一般的に契約者の死後に住宅を売却して借入金（元金）の返済に充当しますので、相続人に返済の義務が残りません。ただし希望があれば相続人が別途一括返済することも可能です。
「リバースモーゲージ型住宅ローン」は資金使途が住宅関連（建て替え、住み替え、リフォームなど）のみとなります。金融機関によっては、生活資金や趣味のお金など資金使途が自由なリバースモーゲージ型のローンも取り扱っていますが、本記事では資金使途が住宅関連となる「リバースモーゲージ型住宅ローン」について、確認していきます。
リバースモーゲージ型住宅ローンのメリット
リバースモーゲージのメリットには、どのようなものがあるのでしょうか。
土地や家を売らなくても資金が手に入る
リバースモーゲージでは家を担保にしますが、元本の返済は、契約者の死後となるため、今の住まいを手放さずに資金を手に入れることができます。
毎月の返済負担が少ない
毎月の返済は利息分のみで、元金返済の負担がなくなるため、返済の負担を大きく軽減することができるでしょう。
通常の住宅ローンと比べて総返済額が減ることはありません。総返済額が増加する場合がございます。
融資金額が大きい
家を担保にするため、資産価値によっては融資金額が大きくなることもメリットといえます。担保の評価次第ですが、融資可能額が数千万円になる場合もあるほどです。
リバースモーゲージ型住宅ローンのデメリット
リバースモーゲージ型住宅ローンのデメリットも確認しておきましょう。
親族に不動産を残せない
リバースモーゲージでは、基本的に契約者の死後に自宅を売却して融資されたお金を返済します。そのため、子どもに不動産を遺産として残せません。申込時に相続人とのカウンセリングが必要になる金融機関が多いように、家族とよく相談することも大切でしょう。
売却せず相続人が一括で元金を返済することでご自宅を残すことは可能です。
残された配偶者の住居をどうするかの問題が発生する
リバースモーゲージでは、基本的に契約者の死後に自宅を売却して元本を返済します。そのため、契約内容によって残された配偶者が今までの家に住めなくなる場合もある点は注意が必要です。契約者が死亡した後、契約を配偶者へ引き継ぐ方法もありますが、連帯保証人になるなど年収や年齢などについて審査があります。そのため、契約条件を満たしていないと引き継ぎはできません。
担保評価によっては希望の金額を借り入れできない可能性がある
リバースモーゲージ型住宅ローンでは、担保の対象物件の評価額の50％～60％以下までが融資金額の上限となることが多くなっています。現在の住まいの評価によっては、希望の借入金額を借り入れできない可能性があります。
よく調べてからリバースモーゲージ型住宅ローンを利用しよう
リバースモーゲージは、一般的に「毎月の返済が利息分のみ」「自宅に住み続けたまま融資を受けることができる」などが大きなメリットです。しかし、「相続人に不動産を残せない」など、デメリットもあります。
そのため、リバースモーゲージ型住宅ローンの利用を検討する際は、家族とも相談しメリットとデメリットをしっかりと理解したうえで契約することが大切です。
- また本稿の内容は2020年8月31日時点の情報に基づきます。
参考リンク：
たじり ひろこ
- 2級FP技能士
- 証券外務員第一種
株式、債券、金利、為替、REIT等、マーケットの変動がその価格等に影響を及ぼす金融商品を購入する際は、必ず個別金融商品の商品説明書等をご覧・ご確認いただき、マーケットの動向以外に、各金融商品にかかる元本割れなどの固有のリスクや各種手数料についても十分ご確認いただいた上でご判断ください。
本稿は、執筆者が制作したもので、SBI新生銀行が特定の金融商品の売買を勧誘・推奨するものではありません。
- 本資料は情報提供を目的としたものであり、SBI新生銀行の投資方針や相場観等を示唆するものではありません。
- 金融商品取引を検討される場合には、別途当該金融商品の資料を良くお読みいただき、充分にご理解されたうえで、お客さまご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
- 上記資料は執筆者が各種の信頼できると考えられる情報源から作成しておりますが、その正確性・完全性をSBI新生銀行が保証するものではありません。
当行では具体的な税額の計算、および、税務申告書類作成にかかる相談業務はおこなっておりません。個別の取り扱いについては、税理士等の専門家、または所轄の税務署にご確認ください。
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パワースマート住宅ローンについて
- 借入期間は5年以上35年以内（1年単位）、借入金額は500万円以上3億円以下（10万円単位）です。
- 変動金利（半年型）タイプ、変動金利（半年型）タイプ＜変動フォーカス＞は当初借入金利適用期間終了後、お客さまからのお申し出がない限り、ご契約時にご選択いただいた変動金利タイプが継続して適用となります。
- 当初固定金利タイプは当初借入金利適用期間終了後、お客さまからのお申し出がない限り、自動的に変動金利（半年型）タイプが適用となります。
- 変動金利（半年型）タイプ、変動金利（半年型）タイプ＜変動フォーカス＞、当初固定金利タイプを利用されている方は、金利変更時に当初固定金利タイプをご選択いただくことも可能です。ご選択にあたっては、手数料5,500円（消費税込み）がかかります。
- 各金利タイプは、金利情勢等により、やむを得ずお取り扱いを中止する場合もございます。
- SBI新生銀行ウェブサイトにて、借入金額や借入期間に応じた毎月の返済額を試算できます。
- 事務取扱手数料は安心パックをお申し込みの場合110,000円（消費税込み）、お申し込みされない場合55,000円（消費税込み）、変動金利（半年型）タイプ＜変動フォーカス＞をご選択の場合、借入金額に対して2.2％（消費税込み）を乗じた金額となります。それ以外に抵当権設定登録免許税、印紙税*、司法書士報酬、火災保険料等がかかります。*電子契約サービスをご利用の場合、印紙税は不要ですが、別途電子契約利用手数料5,500円（消費税込み）がかかります。
- ご融資の対象物件となる土地、建物に、当行を第一順位の抵当権者とする抵当権、または根抵当権を設定いただきます。
- パワーコール＜住宅ローン専用＞、SBI新生銀行ウェブサイトにて商品説明書をご用意しています。
- 当行の住宅ローンを既にご利用中のお客さまにつきましては、当行で借り換えをすることができません。
- 住宅ローンのご融資には当行所定の審査がございます。審査結果によっては、表示金利に年0.10％～年0.15％上乗せになる場合がございます。ご希望にそえない場合もございますので、あらかじめご了承ください。
［2023年8月25日現在］
リバースモーゲージ型住宅ローン（SBI新生リ・バース60）について
- 申込時の年齢が満60歳以上であることが必要です（連帯保証人も同様）。
- リバースモーゲージ型住宅ローンは、返済期間中は利息のみのお支払いとなります。元本の返済は契約者がお亡くなりになられた際、相続人が「自己資金で返済」または「自宅を売却して返済」どちらかをお選びいただきます。
- 借入金額は500万円以上、上限8,000万円です。ただし担保物件（建物・土地）評価額の50％または60％までとなります（長期優良住宅の場合55％超65％以下）。
- 借入期間はお借入人がお亡くなりになった日、または当行がその事実を知りえた日のいずれか遅い日までとなります。
- 金利はリバースモーゲージ型住宅ローンの変動金利タイプが適用となります。適用となる金利は条件によって異なります。
- 借入時に適用される金利は原則として毎月見直しを行いますが、金利動向によっては月中でも当初借入金利の見直しを行うことがあります。ご契約にあたっては、お客さまの借入金に適用される具体的な適用利率を必ずご確認ください。
- パワーコール＜住宅ローン専用＞（0120-456-515）にて、借入金額に応じた毎月の返済額を試算できます。
- リバースモーゲージ型住宅ローンの借入日はお客さまにご選択いただきます。ご契約日からご契約日の属する月の翌々月の最終営業日までの期間における当行営業日をご選択ください。
- 事務取扱手数料は110,000円（消費税込み）となります。それ以外に抵当権設定登録免許税、印紙税、司法書士報酬、火災保険料等がかかります。
- ご融資の対象物件となる土地、建物に、当行を第一順位の抵当権者とする抵当権を設定いただきます。
- パワーコール＜住宅ローン専用＞にて商品説明書をご用意しております。
- ご融資には所定の審査がございます。ご希望にそえない場合もございますので、あらかじめご了承ください。
［2021年3月1日現在］