住宅ローンの50年ローンは利用すべき？メリットや注意点を解説

毎月の返済額を大幅に抑えられる

50年ローンの最大の魅力は、借入期間を延ばすことで、毎月の返済負担を大幅に軽減できる点にあります。例えば、5,000万円を金利年1.0%で借り入れる場合（元利均等返済）、35年返済では月々約14.1万円の返済額ですが、50年返済なら約10.5万円まで抑えることができます（月々の返済額は減りますが、総返済額は増える場合があります）。

図：SBI新生銀行のシミュレーション結果を基に2026年1月筆者作成（諸費用・ボーナス払いなし）
金利はいずれも借り入れ期間中変わらないと仮定し、算出したものです。

35年返済に比べ、50年返済の月々の返済額は約3.5万円、年間で考えると約42万円のゆとりが生まれる計算です。この差は非常に大きく、支出が増えやすい現役世代にとっては、手元に現金を残すことで心理的なゆとりを持ち、将来のライフイベントにも柔軟に対応できる大きな助けとなります。

団体信用生命保険（団信）に長期間加入できる

住宅ローンを組む際、多くの金融機関で加入が義務付けられている「団体信用生命保険（団信）」に長く加入できる点も大きなメリットです。
団信とは、ローン契約者が死亡または高度障害状態になった際、ローンの残債が完済される制度です。50年ローンを選択することで、この保障が最大50年間にわたって継続し、万が一の際も家族に住まいを遺すことができます。

年齢を重ねるほど病気や死亡のリスクが高まるため、若いうちに50年という長期保障を確保することは、将来の安心につながります。

団体信用生命保険について詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

若いうちから住宅ローンを組める

50年ローンは、借入期間を延ばすことで毎月の返済額を抑え、審査の重要な指標である「返済負担率（年収に占める年間返済額の割合）」を下げられる点もメリットです。

資金を教育費や資産運用に活用できる

50年ローンで毎月の大きな固定費である住居費を抑えることができれば、その分を教育費の積み立てや、いざという時の蓄えに回すことができます。
また、手元に残ったお金をNISAやiDeCoなどを活用した資産運用に充てるのも一つの方法です。住宅ローンの金利よりも高い利回りで運用できれば、ローンを返済しつつ資産も増やすことができ、将来の繰上返済や老後資金を賢く準備することも可能になります。

繰上返済を活用して、返済計画を柔軟に調整できる

生活にゆとりが生まれたタイミングで「繰上返済」をうまく活用すれば、将来支払う予定の利息を減らしたり、完済時期を早めたりといった調整をすることができます。「50年」という期間はあくまで最長の設定であり、必ずしも50年かけて完済しなければならないわけではありません。

繰り上げ返済についてはこちらの記事で詳しく解説しています。ぜひご覧ください。

支払い総額が増える

50年ローンは返済期間が長いため、その分だけ支払う利息の合計額が増えてしまいます。また、多くの金融機関では借入期間を35年超に設定する場合、通常よりも0.1％程度の金利が上乗せされるケースがあります。わずかな金利の差も、長い年月で見ると、数百万円単位で利息の負担が増えることもあります。
しかし、それはあくまで「50年間そのまま返し続けた場合」のものです。余裕がある時に繰上返済を行えば利息負担は抑えられるため、最終的な支払い総額はある程度コントロールすることもできます。

老後まで住宅ローンの支払いが続く可能性がある

一般的な35年ローンに比べ、返済期間が50年と大幅に長くなるため、返済が老後まで続く可能性が高い点は注意が必要です。例えば30歳で住宅ローンを組んだ場合、35年返済であれば65歳の定年前後に完済できますが、50年返済だと完済は80歳になります。そのため、将来の退職金や預貯金をどう活用するかといった「ライフプラン」をしっかりと立てておくことが、最後まで安心して住み続けるための大切なポイントです。

資金計画が困難になることがある

50年という長い期間には、予期せぬ転勤やライフスタイルの変化が起こり得ます。マイホームを手放す場合、売却価格がローンの残り残高を下回ってしまう「残債割れ」のリスクには注意が必要です。50年ローンは毎月の返済を抑えられる分、元金が減り方も緩やかです。そのため、建物の価値が下がるスピードに返済が追いつかず、売却代金だけでローンを完済するのが難しくなるケースがあります。
また、50年という超長期にわたる金利の動きを正確に予想するのは、プロでも困難です。現在は比較的低金利ですが、直近では上昇の兆しも見られます。変動金利を選択した場合、将来の金利上昇によって返済額が増える可能性があります。こうしたリスクを見越し、余裕のある資金計画を立てることが大切です。

住宅ローンの50年返済は繰上返済するべき？

繰上返済はご自身のライフプランやリスク許容度に合わせて検討しましょう。
資金に余裕ができた際、繰上返済を行えば借入元金を減らすことができ、それ以降の利息負担も軽減されます。 確実に将来の支出を抑えられるため、堅実な家計管理として非常に有効な手段です。
しかしあえて返済をせず、余剰資金を資産運用に回すという考え方もあります。例えば、「住宅ローンの借入金利」よりも「投資の運用利回り」の方が高い場合、理論上は返済を急ぐよりも運用を続けた方が、トータルでの手残り資産は増えます。とはいえ、運用には元本割れのリスクも伴うため運用状況を見て検討しましょう。
繰上げ返済についてはこちらの記事で詳しく解説しています。ぜひご覧ください。

50年ローンはどんな人に向いている？何歳まで借りられる？

借入期間が非常に長い50年ローンは、全ての人に最適というわけではありません。ここでは50年ローンに向いている人をいくつかご紹介します。

50年ローンの返済が困難になったらどうする？

病気やケガ、転職などによる収入減、あるいは教育費の増加など、当初想定していなかった家計の変動で返済を続けるのが厳しくなった場合、まずは借入先の銀行に相談をしましょう。金融機関によっては、一定期間の返済を利息のみにする「元金据置」などの相談に乗ってくれる場合があります。
その他にも、より低金利なローンへの借り換えによって月々の負担を軽減する、あるいは住宅を売却してローンを清算するといった選択肢もあります。とはいえ、返済が厳しくなってから慌てることがないよう、余裕を持った資金計画を立てておくことが大切です。