中古マンションを購入したい！住宅ローンや住宅ローン控除は利用できる？
住居の取得を考える際、「中古マンションも候補に入れている」という方もいるのではないでしょうか。中古マンションを購入するにしろ大きな買い物であり全額を自己資金ではなく住宅ローンを利用する方が大半なのではないでしょうか。
また、「住宅ローンは新築マンション取得のときと同じように考えて良いのか？」、「新築マンション購入時に住宅ローンを利用した場合、条件次第では住宅ローン控除が利用できるが、中古マンションでも同様に住宅ローン控除は利用できるのか？利用できるとしてもどのような条件があるのか？」といった疑問を持つ方も多いと思います。
そこで、今回は中古マンション取得だからこそ知っておきたい住宅ローンの疑問点について解説します。
目次
中古マンション購入を決意！どのくらいのお金が必要？
「新築よりも価格が割安に感じる」という理由で中古マンションを検討する人もいるかもしれません。しかし、本当に広告に掲載されている金額だけで大丈夫と思ってはいませんか。中古マンションを購入する際は、物件の費用以外にも不動産会社へ支払う仲介手数料がかかる場合が多いです。
また、物件の状態次第ではリフォームの必要があるかもしれません。その場合は、リフォーム費用も上乗せとなります。これらのお金のことも考慮し全体でどの程度住居に費用がかかるか見積もりましょう。
新築・中古マンションそれぞれのメリット・デメリットについては、こちらの記事もご覧ください。（2021年8月の記事）
住宅ローンシミュレーション中古マンション、リフォームなしでも使える？
中古マンション購入を検討する際に、まず確認しておきたいのは、「購入したい物件にリフォームが必要か」「必要ならばどの程度リフォームするか」です。トイレを修繕するだけなど、価格もそれほどかからないものから、全面的なリフォームが必要なものまで多岐にわたります。
リフォームする場合は、リフォーム分の見積もりが必要です。見積もりを取って、ある程度の金額が把握できたら、物件購入費用に加算して、住宅ローンで借り入れる金額を割り出してください。
リノベーション済マンションを購入する場合のメリット・デメリットは、こちらもご覧ください
中古マンション購入時にかかる費用を確認しよう
中古マンションを購入する際にかかる費用を具体的にご紹介します。
仲介手数料
購入したい中古マンションを所有者から購入する場合は、仲介している不動産会社に支払う仲介手数料が必要です。仲介手数料は、宅地建物取引業法により、400万円を超える物件であれば、以下の計算式で算出した金額以下に定められています。
- 仲介手数料＝購入価格×3％＋6万円＋消費税
たとえば、購入代金が3,000万円の場合であれば、仲介手数料は96万円（＋消費税）以下です。
なお、仲介手数料は上限しか定められていないため、値引き交渉は可能です。ただし、仲介手数料は不動産会社の利益となるため、値引きを全く受け付けていない場合も少なくありません。期待しすぎない程度に確認してみてはいかがでしょうか。
住宅ローンシミュレーションリフォーム費用
リフォーム済みの中古マンションを購入する場合は、不要です。しかし、リフォームなしで購入した場合、気になる部分を修繕するケースもあるでしょう。マンションの築年数ごとに修繕しておきたい場所と、その費用についてご紹介します。
| 築年数 | 費用の目安 （専有面積70平方メートルの場合） |
リフォーム箇所 |
|---|---|---|
| 5年 | 約10万円 |
・クリーニング（約7万円） ・畳の表替え（約3万円） |
| 10年 | 約105万円 |
・クリーニング（約7万円） ・畳の表替え（約3万円） ・温水洗浄便座の交換（約5万円） ・ユニットバスの交換（約65万円） ・洗面台の交換（約10万円） ・給湯器の交換（約15万円） |
| 20年 | 約255万円 |
・クリーニング（約7万円） ・畳の表替え（約3万円） ・温水洗浄便座の交換（約5万円） ・ユニットバスの交換（約65万円） ・洗面台の交換（約10万円） ・給湯器の交換（約15万円） ・キッチンの交換（約60万円） ・フローリングの張り換え（約35万円） ・クロスの交換（約45万円） ・トイレ工事（約10万円） |
| 25年～ | 約320万円 |
・クリーニング（約7万円） ・畳の表替え（約3万円） ・温水洗浄便座の交換（約5万円） ・ユニットバスの交換（約65万円） ・洗面台の交換（約10万円） ・給湯器の交換（約15万円） ・キッチンの交換（約60万円） ・フローリングの張り換え（約45万円） ・トイレ工事（約10万円） ・間取りを変える（約100万円） |
| 築年数 5年 | |
|---|---|
| 費用の目安 （専有面積70平方メートルの場合） |
約10万円 |
| リフォーム箇所 |
・クリーニング（約7万円） ・畳の表替え（約3万円） |
| 築年数 10年 | |
| 費用の目安 （専有面積70平方メートルの場合） |
約105万円 |
| リフォーム箇所 |
・クリーニング（約7万円） ・畳の表替え（約3万円） ・温水洗浄便座の交換（約5万円） ・ユニットバスの交換（約65万円） ・洗面台の交換（約10万円） ・給湯器の交換（約15万円） |
| 築年数 20年 | |
| 費用の目安 （専有面積70平方メートルの場合） |
約255万円 |
| リフォーム箇所 |
・クリーニング（約7万円） ・畳の表替え（約3万円） ・温水洗浄便座の交換（約5万円） ・ユニットバスの交換（約65万円） ・洗面台の交換（約10万円） ・給湯器の交換（約15万円） ・キッチンの交換（約60万円） ・フローリングの張り換え（約35万円） ・クロスの交換（約45万円） ・トイレ工事（約10万円） |
| 築年数 25年～ | |
| 費用の目安 （専有面積70平方メートルの場合） |
約320万円 |
| リフォーム箇所 |
・クリーニング（約7万円） ・畳の表替え（約3万円） ・温水洗浄便座の交換（約5万円） ・ユニットバスの交換（約65万円） ・洗面台の交換（約10万円） ・給湯器の交換（約15万円） ・キッチンの交換（約60万円） ・フローリングの張り換え（約45万円） ・トイレ工事（約10万円） ・間取りを変える（約100万円） |
（筆者調べ）
ご覧の通り、築年数が古くなるほどリフォームしたほうがいい箇所が増えてくるため、費用も増加傾向です。また、グレードの高い設備を選ぶと、さらに費用がかかります。リフォームの際は、どのようなグレードの設備を選ぶかも慎重に考えないといけません。
なお、以下のような場合は、売却用にリフォームしていない物件であっても、修繕費用が抑えられる可能性もあります。購入物件を決める際は、不動産会社を通じてチェックしてみてはいかがでしょうか。
- 売主がここ数年内にリフォームをしている
- 売主が部屋を丁寧に扱っている
- ペットや小さい子どもがいない（壁や床を傷つけられる恐れが少ない）
ただし、購入時はリフォームなしで問題なかったとしても、住宅の設備はいずれ古くなります。新築で購入した場合に比べて、リフォームまでの期間が短くなるため、注意してください。
ご参考に、物件の修繕サイクルを確認しておきましょう。
中古マンションローンは新築購入時と違うの？
中古マンションの購入時でも住宅ローンを利用する人はいますが、中古マンションであっても、新築マンション購入時の住宅ローンとほぼ一緒の条件であることが多いようです。金融機関に申し込み、審査に通れば住宅ローンが利用できます。
注意したい点は、住宅ローンで借り入れる金額の中に不動産会社に支払う仲介手数料を含められるかどうかです。手元資金が少ない場合は、仲介手数料分の金額も住宅ローンに含められるかを確認してから、申し込む金融機関を決定するとよいでしょう。
中古住宅購入の仲介手数料は上述した通り、400万円を超える売買の場合、一般的に「（売買代金×3％＋6万円）＋消費税」が上限でかかります。物件によっては、100万円を超えるまとまった金額を準備しないといけません。
住宅ローンで仲介手数料分を借り入れない場合、自己資金で準備することも念頭に入れてください。また、手付金を先に支払うなど、支払いタイミングについても確認しておきましょう。
住宅ローン利用に必要な費用とは？
住宅ローンの利用が決まった後は、ローン利用に必要な費用も確認しましょう。金融機関によって異なりますが、主に以下の費用を支払うことになります。
| 費用名 | 内容 |
|---|---|
| 事務手数料 |
・金融機関に対する費用 ・夫婦それぞれが住宅ローン契約者になる「ペアローン」の場合は、両名が支払う |
| 保証料・保証事務取扱手数料 |
・保証料を保証会社に支払うことで、契約者が住宅ローンを支払えなくなった場合、保証会社が契約者に変わり金融機関へ残債を支払ってもらえる ・ただし、契約者は保証会社に肩代わりしてもらった分を保証会社への返済は必要 |
| 団体信用生命保険料 |
・ローン支払い中、契約者が死亡や高度障害状態になった場合、保険金で借入金を相殺できる ・遺族にローン返済の義務は生じない |
| 火災保険料 |
・建物や家財が火災、風水害などで損害を受けた場合、損害の度合いに応じて保険金が支払われる ・ほとんどの金融機関で住宅ローン契約時に加入を求められる |
| 抵当権設定登録免許税・司法書士報酬 |
・住宅ローンで不動産に抵当権を設定する場合は「登録免許税」が必要 ・2022年3月31日までは税率が軽減されており、「借入金×0.1％」で算出された金額となる *本来は「借入金×0.4％」 ・手続きを司法書士に行ってもらった場合、司法書士への報酬も必要 |
| 印紙税 |
・住宅ローン契約時は金融機関と契約書を交わすため、印紙代が必要 ・印紙税は、契約金額で異なる ・ペアローンのように契約が2つになる場合は、契約書ごとに印紙税が必要 |
これらの中の「事務手数料」は、金融機関が自由に設定できる手数料です。また、「保証料・保証事務取扱手数料」「団体信用生命保険料」は、不要な金融機関もあります。
住宅ローン契約をする金融機関を決める場合は、主に以下のような点を確認しておきましょう。
- 諸費用が全部でいくらかかるのか
- 諸費用を自己資金から準備するか
- 諸費用は、物件購入費用と一緒に住宅ローンで借り入れるのか
なお、SBI新生銀行の住宅ローンでは、「保証料・保証事務取扱手数料」「団体信用生命保険料」は0円です。
住宅ローンシミュレーション気になる住宅ローン控除について
住宅購入をした人が利用したい制度に「住宅ローン控除」があります。毎年末の住宅ローン残高の1％が10年間（2019年10月～2020年12月の間に居住開始の場合は13年間）、所得税から控除されるという制度です。
住宅ローン控除は、中古マンションの購入の際も適用となりますが、新築の場合に比べて以下のような条件が追加されますので、ご自身のケースが住宅ローン控除の要件を満たしているかは事前にチェックしておいてください。
まず、新築時に住宅ローン控除が適用になる主な条件は以下の通りです。
- 住宅ローン控除を受けようとする人自らが住宅の引き渡し日から6ヵ月以内に居住する住宅であること
- 床面積50m2以上（床面積の２分の１以上が自らの居住用であること）
- 10年以上の住宅ローン契約であること
- 住宅ローン控除の適用を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下であること
中古マンションの場合は上記に加えて、主に以下の条件も満たさないといけません。
- 築年数が一定以下であること（木造住宅の場合は20年以下、マンションなどの耐火建築物の場合は25年以下であること
- 地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準またはこれに準ずるもの（耐震基準）に適合する建物であること
あまりにも古い建物の場合、住宅ローン控除の適用外となってしまう可能性もあるのです。築年数、そして地震に対する備えが行われているマンションかどうかを確認してから購入に踏み切ることをおすすめします。特に築年数の上限については、住宅を選ぶ時から意識しておくことをおすすめします。
- 住宅ローン控除の制度について詳しくは、国税庁ホームページなどでご確認ください。
中古マンションについてリフォームも大事だけど大規模修繕の実施状況や修繕積立金の状況についても気になる方は以下のコラムをご参考ください。
修繕積立金については「修繕積立基金とは？住宅ローンに含めることは可能なの？」をご参考ください
大規模修繕については「リノベーションマンションの購入、メリットと注意点について解説」をご参考ください
- 本稿の内容は2020年2月の情報を基に2021年11月に更新したものです。
たじり ひろこ
- 2級FP技能士
- 証券外務員第一種
株式、債券、金利、為替、REIT等、マーケットの変動がその価格等に影響を及ぼす金融商品を購入する際は、必ず個別金融商品の商品説明書等をご覧・ご確認いただき、マーケットの動向以外に、各金融商品にかかる元本割れなどの固有のリスクや各種手数料についても十分ご確認いただいた上でご判断ください。
本稿は、執筆者が制作したもので、SBI新生銀行が特定の金融商品の売買を勧誘・推奨するものではありません。
- 本資料は情報提供を目的としたものであり、SBI新生銀行の投資方針や相場観等を示唆するものではありません。
- 金融商品取引を検討される場合には、別途当該金融商品の資料を良くお読みいただき、充分にご理解されたうえで、お客さまご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
- 上記資料は執筆者が各種の信頼できると考えられる情報源から作成しておりますが、その正確性・完全性をSBI新生銀行が保証するものではありません。
当行では具体的な税額の計算、および、税務申告書類作成にかかる相談業務はおこなっておりません。個別の取り扱いについては、税理士等の専門家、または所轄の税務署にご確認ください。
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- 当初固定金利タイプは当初借入金利適用期間終了後、お客さまからのお申し出がない限り、自動的に変動金利（半年型）タイプが適用となります。
- 変動金利（半年型）タイプ、変動金利（半年型）タイプ＜変動フォーカス＞、当初固定金利タイプを利用されている方は、金利変更時に当初固定金利タイプをご選択いただくことも可能です。ご選択にあたっては、手数料5,500円（消費税込み）がかかります。
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［2023年8月25日現在］