住宅ローンの繰り上げ返済はお得？メリットとデメリットを解説

返済期間短縮型

• 毎月の返済額に変化はない
• 返済期間が当初より短くなる
• 返済期間が短くなるため、利息軽減効果が高い

返済額軽減型

• 毎月の返済額を減らすことができる
• 返済期間は変わらない
• 返済期間短縮型より、利息軽減効果が低い

返済額軽減型は、毎月の返済額が減るため、繰り上げ返済後すぐに家計改善の効果が出ます。ただ、長い目で見ると、支払うべき利息が減る返済期間短縮型のほうが、総合的に負担軽減につながる傾向です。

収入減少への備えや生活資金はあるか

収入が減少しても住宅ローンの返済額は変わりません。むしろ、変動金利で借りていて、金利が上がった場合は、返済額が増加してしまうこともあります。

勤め先の業績低迷などによる収入減少については、想定しておいた方が無難です。基本給を下げる施策は従業員からの反発が強いため、会社側も簡単に決断できるものではありません。しかし、残業代抑制のための定時退社推進や、基本給以外の各種手当の見直しなどが行われても不思議ではありません。

繰り上げ返済を急ぎすぎ、手元資金が少ない状況で収入が減少してしまうと、家計に余裕がなくなり、返済が滞ってしまうことがあります。

もし、収入が減少したとしても、転職や副業、片働きの場合は共働きにするなどの選択肢があります。そのような選択肢を取るための時間的猶予のために、生活費の数ヵ月分～1年分程度の資金が手元にあるかどうかは確認しておきましょう。

また、やむを得ない事情で返済が苦しくなった際には、すぐに銀行に相談することが大切です。銀行によっては、返済を一時的に猶予してくれる場合もあります。
相談せずに返済を無視していると、最悪の場合は自宅が競売にかけられてしまい、退去の上、自己破産に陥ってしまうことがあります。

将来のライフイベントの資金は準備できているか

将来のライフイベントとは、子供の進学などのことをいいます。
繰り上げ返済を急ぎすぎると、手元資金がなくなってしまい子供の学校の授業料などが払えなくなることがあります。特に高額になりやすい大学や専門学校の資金が確保できているかどうかは、よく確認をしておきましょう。

定年退職までに完済するプランになっているか

住宅ローンは定年退職までに完済するのが得策です。年金暮らしで毎月の返済を行うことは楽ではありません。また、退職金を繰り上げ返済に使ってしまうと、老後の生活資金が足りなくなってしまう可能性があります。
老後にも住宅ローンの返済が続いてしまう予定の方は、期間短縮型の繰り上げ返済によって、退職前に完済する予定にしておくことが老後の安心に繋がります。

住宅ローン控除が適用できなくなる場合がある

住宅ローン控除を受けるための要件には、返済期間が10年以上であることが定められています。返済期間短縮型の繰り上げ返済をすることによって、返済期間が10年以下になってしまった場合は、住宅ローン控除が利用できなることがあります。繰り上げ返済の前には、実行後の新しい返済期間を銀行に確認し、その返済期間でも住宅ローン控除の対象になるのかを税務署に確認しておくことが必要です。

また、住宅ローン控除は、年末の借入残高に控除率を乗じて計算します。繰り上げ返済によって支払い利息は軽減されますが、同時に借入残高が減少することで住宅ローン控除による税額控除額も減少してしまう可能性があります。繰り上げ返済は、住宅ローン控除の適用期間中に行うのが有利なのか、住宅ローン控除の適用期間が終わってから実行した方が有利なのかは、個人ごとに異なります。

一般的に、借入金利が高い方ほど、住宅ローン控除額が減少するデメリットを鑑みても繰り上げ返済を早期で行う方が有利になる傾向があります。
実際には、自身の納めている所得税および住民税、借入残高によって繰り上げ返済を行う有利なタイミングは異なります。繰り上げ返済によって得られる利息軽減効果と、住宅ローン控除の減少金額を比較することで、個別に繰り上げ返済に有利なタイミングを調べる必要があります。担当者がいるタイプの銀行であれば、相談してみると良いでしょう。

（参考）
国税庁　繰上返済等をした場合の償還期間

金利が低い場合は利息軽減効果が小さいことがある

繰り上げ返済のメリットは、支払い利息が軽減されることです。しかし最近は1％を下回るような低金利の住宅ローンが当たり前になってきているため、繰り上げ返済のメリットは過去よりも小さくなっている傾向があります。また、投資の成功体験がある方を中心に、手元の余剰資金は運用する方が有利だと考える方もいます。

病気や失業の緊急時資金が足りなくなることがある

繰り上げ返済によって手元資金が少ない状況で、大病を患い多額の医療費がかかってしまうと手元資金が足りなくなってしまいます。
また、失業によって収入が減少した際も、手元資金がなければ返済が滞ってしまう可能性があります。繰り上げ返済を行う場合でも、緊急時の資金は確保しておくようにしましょう。

手数料がかかることがある

どの住宅ローンも繰り上げ返済はできます。しかし、繰り上げ返済手数料がかかる金融機関、繰り上げ返済の最低限度額が定められている金融機関もあります。

もし、これから住宅ローンを選ぶのならば、「繰り上げ返済手数料0円」「繰り上げ返済金額に条件なし」といった金融機関を選ぶとよいでしょう。

また、繰り上げ返済には、「一部繰り上げ返済」と「全額繰り上げ返済」があります。
銀行によっては一部繰り上げ返済の手数料を無料にしています。一部繰り上げ返済で手数料がかかる銀行の場合は、繰り上げ返済の回数がなるべく少なくなるように、まとめるなどの工夫が必要です。

全額繰り上げ返済の場合は、手数料がかかるのが一般的です。念の為、繰り上げ返済の手数料が利息の減額分を超えないか、金融機関に確認をしておきましょう。