住宅ローンの変動金利とは？金利以外にも要注目！

住宅ローンの変動金利とはどのようなもの？

住宅ローンの変動金利は、一般的に半年ごとに金利が見直される金利タイプです。見直し時に参考にされる金利は見直し時点の市場の金利です。市場の金利が上昇すれば、変動金利も上昇しやすくなりますし、住宅ローンの金利が上昇すれば、毎月の返済額も増えることになります。

なお、借り入れ開始から数年間、もしくは借入期間を通じて金利の見直しがない「固定金利」よりも変動金利のほうが金利は低めに設定されているのが一般的です。

• 特定の市場金利には連動せず、独自の判断で金利を決定している金融機関もあります。

変動金利の仕組み

次に住宅ローンの利率がどのようにして決められていくのかを解説しておきます。

下記の図のとおり、一般的な住宅ローンの借入金利は、各金融機関が定める基準金利から、所定の金利を引き下げることで決定されます。

引き下げ幅は、変動金利の場合、返済期間中変わらないのが一般的です。近年は金融業界内の競争原理が働いていることもあり、多くの金融機関が大幅な引き下げ幅を提示しています。

一方、基準金利は変動する可能性があります。一般的に、変動金利の基準金利は短期プライムレートを基に決定されます。短期プライムレートは、金融機関が優良企業向けに融資する際に使用している金利で、日銀の政策金利の影響を受けます。日銀が利上げ（政策金利を上げること）をすれば基準金利が上がることで借入金利が上がり、その後利下げをすれば基準金利と共に借入金利も下がるというのが変動金利の通常の仕組みです。

変動金利のメリット・デメリット

ここで変動金利のメリットとデメリットを解説します。

変動金利のメリット

変動金利のメリットは以下のとおりです。

＜変動金利のメリット＞

1. 固定金利よりも金利が低い
2. 引き下げ幅が全期間一定である

以上の2点について下記で詳しく解説します。

一般的に固定金利よりも金利が低い

多くの金融機関では変動金利の利率が固定金利の利率を下回るように引き下げ幅が設定されています。金利変動リスクがあることを考慮しての措置だと考えられます。もし、逆に固定金利の利率が低ければ、リスクをとって変動金利を選ぶ人は少数派だと思われます。返済期間中に金利が上がってしまう可能性はありますが、一般的に借入当初の利率が固定金利よりも低く設定されている点は、変動金利の大きなメリットです。

引き下げ幅が全期間一定

引き下げ幅が全期間一定であることは、変動金利のメリットです。実は、固定金利タイプのうち「当初固定金利タイプ」は、返済期間中に引き下げ幅が変更になります。引き下げ幅は、当初借入金利適用期間中は大きくなっていますが、その期間が終了すると縮小されるのが一般的です。もし、基準金利が一定であれば、途中から借入金利が上昇するということになります。当初固定金利タイプがこのように商品性がやや複雑になっていることと比較すると、全期間引き下げ幅が一定である点は、変動金利のメリットだといえます。

変動金利をおすすめするのはこんな人！

変動金利をおすすめできるのは以下のような人です。

• 今後の政策金利が変わらない、もしくは下がると考える人
  住宅ローンの変動金利は、一般的に政策金利の影響を受けます。そのため、今後市場金利が上がると考えている人は、選ばないほうが賢明です。金利は今後しばらく変わらない、または下がると考える人は、選択肢の一つになります。
• 金利が上昇して返済額が上がったとしても、対応できるくらいの余裕がある人
  金利の上昇の幅が大きいと、それだけ返済額も上がります。変動金利を選ぶのであれば、想定以上に返済額が増えることも予想しておいてください。

変動金利の注意点とは？

上述した通り、変動金利の場合金利が上昇すると返済額が増えるため、毎月の負担増も覚悟しておかないといけません。また、変動金利は半年に一度見直しがあります。そのタイミングで固定金利への変更を行うことができる金融機関もありますが、変動金利以上に固定金利が上昇している場合もあるので注意が必要です。また、金利タイプ変更時に手数料がかかる場合もあるため確認しておきましょう。

最終的には、「手数料を払ってでも固定金利にするか」「変更せずに変動金利のままにしておくか」について考慮したうえで決めないといけません。金利の変更手数料をなるべく払いたくないのであれば、「どこまでの返済金額ならば変動金利で毎月返済を続けていけるか」について住宅ローン契約時までに考えておくことをおすすめします。

変動金利の最新の動向

2022年10月28日に開いた日銀の金融政策決定会合では、短期金利の政策金利を下記のとおり決定しました。

日銀は2016年に当座預金の政策金利残高にマイナス金利を導入してから、一貫して当該政策を継続しています。このため、変動金利の基準金利は低いまま維持されています。リスクをとって固定金利よりも利率が低い変動金利を選んだ方に、現状軍配が上がっています。しかし、この状態が続く保証はどこにもないことはいうまでもありません。
（参考）日本銀行　公表資料・広報活動

金利タイプ別総返済額のシミュレーション

ここで、金利タイプごとの毎月返済額と総返済額を試算してみます。変動金利は、一定の金利上昇があるものと仮定します。

		変動金利タイプ	当初固定金利タイプ	長期固定金利タイプ
1〜10年目	金利 毎月返済額	年0.45% 128,690円	年1.05% 142,310円	年1.60% 155,553円
11〜35年目	金利 毎月返済額	年2.45% 162,649円	年2.65% 171,104円
総返済額		64,169,586円	68,350,751円	65,362,751円

（筆者作成）

上記表からわかるとおり、変動金利タイプは当初の借入金利が低いため、11年目以降に金利がかなり上がり、毎月の返済額が長期固定金利タイプを追い抜いても、総返済額は最も低い金額になっています。
もちろん金利が上がるタイミングによって、有利不利の結果は変わります。一般的に、残債が多い状態で金利が上がると返済額の上昇幅も比較的大きくなります。対策として、繰上返済をすると、残債が減りますので、金利上昇によって総返済額が増加する影響度を抑えることができます。
住宅ローンシミュレーションを使えば、金利が上がることを想定して、さまざまなパターンを試算することができます。

借り入れシミュレーションはこちら

金利以外にも要注目！

変動金利や固定金利は、金利の高低差で大きく返済金額が変わる可能性があります。そのため、どうしても目先の金利や将来の金利動向にばかり目が向きがちです。しかし、住宅ローンを利用する際には、金利以外にもチェックしておきたいことがあります。まずは、手数料についてです。

住宅ローンを契約する際は、さまざまな手数料がかかり、金額は金融機関によって異なります。同じ金利であっても、手数料の金額によっては、低金利の恩恵を感じられない可能性もあるのです。今から住宅ローンを探すならば、手数料について　見落とさないようにしましょう。

また、住宅ローンの借入時に付帯して加入する「団体信用生命保険（団信）」の内容も重要です。

団信は、債務者の死亡や高度障害時に、保険金で残債が完済される生命保険です。最近は、ガンの罹患時を保障するガン団信や、一定の介護状態時を保障する介護保障付きの団信もあるため、商品内容をよく確認しましょう。

「固定金利、変動金利どちらがいいのか分からない」「どの金利タイプも一長一短ある」と迷ってしまい、一つの金利タイプに絞れない場合は、固定・変動を組み合わせることができるミックスローンもおすすめです。たとえば、固定金利5割、変動金利5割という組み合わせにして、急な金利上昇のリスクに備えることもできます。

ただし、住宅ローンの金利タイプの組み合わせができる商品はどの金融機関でも利用できるわけではありません。そのため、自分の希望に合った組み合わせを選択するために、相談サービスを利用することをおすすめします。最近は、自宅でもテレビ電話を使ったオンライン相談を受け付けている金融機関が増えているため、積極的に活用しましょう。担当者が親切かどうかも、金融機関選びにおいては重要なポイントになります。

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