住宅ローンに築年数は関係ある？中古住宅（中古マンション／中古戸建）購入の際の注意点とは
更新日：2025年4月
新築よりも価格が安いということもあって、中古マンションや中古戸建といった中古住宅を中心に家探しをしている方は少なくありません。ただ、「中古住宅でも住宅ローンは組めるの？」「築年数は関係あるの？」 という疑問をお持ちの方はいると思います。そこで、今回は住宅ローンと築年数の関係や中古住宅を購入する際の注意点について解説していきます。
目次
住宅ローンを組むのに築年数は関係ある？
住宅ローンを組む際に、購入する物件の築年数が問われるのかは金融機関によって異なります。住宅ローンを扱う金融機関の中には、「中古マンションは築年数制限がないが、中古戸建の場合は築年数30年以内」のように、申込条件を設けている金融機関もあります。中古住宅の購入を検討している方は、自身が借りようとしている金融機関に築年数の制限があるかどうかを確認しておきましょう。
ただ、いずれにしても築年数が経過した物件（築古物件）は、新築物件や築年数がさほど経過していない物件（築浅物件）よりも、担保評価が低くなることは言うまでもありません。
築古建物が築浅物件よりも担保評価が低くなる理由
築古建物が築浅物件よりも担保評価が低くなる理由として「法定耐用年数」の存在があります。
建物には、法定耐用年数が定められています。これは、物件の譲渡益税等を計算する際の取得価格や建物の客観的な評価を行う際に使用されます。木造住宅の法定耐用年数は22年、鉄筋コンクリート造のマンション等であれば47年です。
例えば木造住宅であれば、購入から22年を経過すると理論上は資産価値がなくなっていることになります。ただ、22年経過したからといってその住宅が無価値といえるほど老朽化しているとは限りません。法定耐用年数が経過した建物でも、市場価格が維持できている物件はあります。
もし金融機関が、住宅ローンの審査の際の担保評価において法定耐用年数等の資産価値を機械的に目減りさせるルールを用いて物件の評価をしている場合には、築古物件の評価は築浅物件と比較して低く出てしまうことになります。
各金融機関は物件の担保評価の方法を公表していません。しかし、築古物件の担保価値が、実際の売買価格より著しく低く査定されてしまうことがあっても不思議はありません。
築年数が古い住宅の住宅ローンの注意点
築古物件購入時の注意点として、年収が高い方でも希望通りの借入ができないことがある点が挙げられます。物件の担保価値が低く査定されてしまうことがあるからです。
住宅ローンの借入可能額は収入や職業、既存借入状況に加え、物件自体の評価額も審査材料に含まれます。中古住宅は新築に比べて評価額が低い傾向にあり、年収や年齢の割に借入可能額が低く判定される場合があります。
また、中古住宅は売主の希望する価格で売り出されているため、物件価格が一般的な同種の物件や、法定耐用年数から計算した客観的な評価額と比較して高額に設定されている場合があります。
築古ゆえに金融機関の担保評価が低い上、割高な物件の場合は、借入可能額が希望に届かないことが想定されます。
言うまでもなく購入価格が低いほど、住宅ローンの借入額は低く済みます。中古住宅を購入する際には、「自分はいくら借りられるか」という視点の他に、「いかに価格を抑えて購入できるか」という視点も必要になります。価格交渉の視点を持っておくことが大切です。
中古住宅をリフォーム・リノベーションする際のローン
築古物件は価格が魅力的なものの、リフォーム・リノベーション（リフォーム等）が必要になる物件は少なくありません。中には、価格の安価な中古住宅を購入して自分好みにリフォーム等を施す計画の方もいます。
一般的に、住宅ローンは土地や建物を購入するためのローンであり、リフォーム等の費用のためには利用できません。リフォーム等のローンは住宅ローンとは別に用意されており、金利は住宅ローンよりも高い傾向があります。
住宅ローンだけでない！築年数が古い物件のここに気を付けて！
中古住宅は住宅ローン控除の利用可否や控除限度額について注意が必要です。
2025年度における住宅ローン控除のルールは以下のとおりです。
<中古住宅における住宅ローン控除のルール>
【対象物件】
- 認定長期優良住宅、低炭素住宅、ZEH水準省エネ住宅、省エネ基準適合住宅
- （1）以外の住宅で建築年月日が1982年1月1日以降の住宅、または一定の耐震基準を満たした住宅
共通：床面積50m²以上かつ床面積の2分の1以上が居住用
【税額控除額】
- 年末時点の住宅ローン残高（限度額3,000万円）×0.7%
- 年末時点の住宅ローン残高（限度額2,000万円）×0.7%
共通：税額控除適用可能期間10年間
例えば、建築年月日が1981年12月31日以前の築古物件の場合は、住宅ローン控除を受ける際に、一定の耐震基準を満たす必要があるということです。
状態の良い築古物件は希少
本稿の解説のとおり、中古住宅のうち築古物件は金融機関の担保評価が低くなる傾向があるため、希望の借り入れができない可能性が比較的高くなります。ただ、これは身の丈を超えた高額な借り入れを防ぐことにも繋がります。
「借り過ぎ」を防止したい方にとって、築古物件は1つの選択肢になるということです。築古物件の中にはオーナーの手入れが良く、良質な状態が維持できているものがあります。そのような物件は希少ですが、良質な築古物件を探すことは、安価な価格で住宅を購入したい人にとって1つの有力な手段になります。
- 住宅ローン控除について詳しくは国税局のホームページでご確認ください。
- 本稿の内容は2025年3月時点の情報に基づきます。
えんどう こうじ
- CFP（R）
- 1級ファイナンシャル・プランニング技能士（国家資格）
株式、債券、金利、為替、REIT等、マーケットの変動がその価格等に影響を及ぼす金融商品を購入する際は、必ず個別金融商品の商品説明書等をご覧・ご確認いただき、マーケットの動向以外に、各金融商品にかかる元本割れなどの固有のリスクや各種手数料についても十分ご確認いただいた上でご判断ください。
本稿は、執筆者が制作したもので、SBI新生銀行が特定の金融商品の売買を勧誘・推奨するものではありません。
- 本資料は情報提供を目的としたものであり、SBI新生銀行の投資方針や相場観等を示唆するものではありません。
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［2024年11月1日現在］