住宅ローンの借り換えはタイミングが大事？借り換え時の注意点について解説

固定金利から変動金利への変更

例えば、固定金利タイプで住宅ローンを借りている方は、変動金利タイプに借り換えることで借入金利を大きく引き下げられる可能性があります。一般的に変動金利の方が固定金利よりも金利が低いからです。

ただ、変動金利への借り換えによって、金利変動リスクが生じてしまうことには注意が必要です。もし、変動金利が上がり続けた場合には、変動金利への借り換えは失敗だったということになりかねません。

なお、「わざわざ他の金融機関の住宅ローンに借り換えをしなくても、同じ金融機関内で金利プランの変更をすれば良いのでは？」と思う人がいるかもしれませんが、金融機関によっては、固定金利適用期間中は変動金利に変更できない場合もあります。

また、当初固定金利タイプの固定金利期間が終了したタイミングで変動金利に変更する場合は、新規で借りる方と比較して借入金利の引き下げ幅が小さくなってしまい、変動金利の中でも高めの金利になってしまうことが多いです。

借り換えの場合、借り入れ中の住宅ローンを全額繰上返済するため、固定金利適用期間中のような金利の変更ができない時でも実行することができます。また、全期間の金利を大幅に引き下げている新規顧客用の変動金利プランを選択できるため、同じ金融機関内で金利プランを変更するよりも有利な条件を選択できる可能性があります。

変動金利から固定金利への変更

変動金利で借りていた方で、今後の金利上昇に不安がある方は、固定金利のプランに借り換えることで金利を固定できます。こちらの変更については、それまで借りていた銀行で変動金利を固定金利に変更できる場合はあります。
しかし、その場合は、比較的利率が低い「当初固定金利タイプ」を選択することはできないのが一般的です。新規で借りるよりも、同じ金融機関内で金利プランを変更する方が、不利な金利になってしまう可能性が高いという点を認識しておく必要があります。
借り換えの場合は当初固定金利タイプを選択することができるため、同じ金融機関内で金利プランを変更するよりも、有利な金利プランを選択できる可能性があります。

団体信用生命保険を見直しできる

団信は、債務者に万が一のことがあった場合に保険金で残債を返済することができる保険です。民間の金融機関の住宅ローンには、団信がセットになっているケースがほとんどです。
これまで、団信の保障内容が死亡と高度障害だけだった方は、借り換え時に「ガン団信」や「介護保障付きの団信」などの付加価値の高い団信を選べる可能性があります。ガン団信とは、ガンと診断されると残債分の保険金が支払われる保険です。死亡や高度障害の保障ももちろん付いています。
介護保障付きの団信は、一定レベルの介護状態になった際に、残債分の保険金が支払われる保険です。脳梗塞や交通事故などで後遺症が残り、介護状態になった際に助けになります。
最近の団信は、このような守備範囲を広げた商品が見受けられるため、団信を強化する目的で借り換えを検討する人もいます。

事務取扱手数料には2つの種類がある

事務取扱手数料には、定率型と定額型があります。定率型は例えば「借入額の税込2.2%」のように、借入額に一定の率を乗じることで事務取扱手数料が決まる方式です。例えば、5,000万円の借り入れならば事務取扱手数料は110万円になり、1億円の借り入れならば220万円ということになります。借入額が高額になるほど事務取扱手数料は高くなります。

定額型は、借入額に関係なく一律で事務取扱手数料が決まっている方式です。例えば、「税込55,000円」といったように具体的な金額が決まっています。借入額が高額な方は、定額型に魅力を感じると思います。同じ金融機関内で定率型と定額型の両方の住宅ローンがある場合で、定率型の金利が低い場合は、金利を取るか事務取扱手数料を取るか、悩むと思います。その場合は、住宅ローンシミュレーションを使用し、どちらのプランが有利になるのかを確認しましょう。一般的に、返済期間が短い場合は事務取扱手数料が定額型で金利が高いタイプがトータルコストでは有利になり、35年などのように返済期間が長い場合は事務取扱手数料が定率型で金利が低いタイプがトータルコストでは有利になる傾向があります。

借入金利と団信を確認する

借入金利は利率が低いプランを選んだ方が有利であることはいうまでもありません。借入金利が高いほど、利息の支払い額は大きくなるからです。
団信については、自身がどのようなことに不安があるのかを考え、その不安を軽減できる商品を選ぶとよいでしょう。先述したガン団信などの場合は、保険料的な意味で金利の上乗せが必要になる場合があります。上昇する支払い額と保障の価値を吟味することが大切です。

＜住宅ローンを選ぶ際のポイントと注意点＞

項目	種類	商品性	注意点
事務取扱手数料	定率型	借入額×手数料率で計算する	借入金額に応じて手数料が上がる
	定額型	一律の事務取扱手数料	定率型より借入金利が高いことがある
金利	変動金利	比較的金利は低いが変動する	金利が上がることがある
	固定金利	比較的金利は高いが変動しない	変動金利より利率が高い
団信	通常の団信	死亡、高度障害時を保障	病気、高度障害に該当しない後遺症は保障の対象外
	ガン団信、介護保障付きの団信など	ガン診断時や要介護状態などで保険金が受け取れる	金利の上乗せが必要な場合がある

筆者作成

借り換えに関する費用が必要

一般的に、借り換え時は借り換え先の金融機関に支払う事務取扱手数料や保証料が新たに必要です。また、登記関連費用などもかかります。それらの諸費用も総合的に考慮しながら借り換えを検討することが大切です。

金融機関によっては、住宅ローンシミュレーションの計算結果に、借入時の諸費用が表示されます。表示されている諸費用が借り換え時にかかるということです。たとえば、SBI新生銀行の住宅ローンシミュレーションで、3,000万円分の借り換えを試算してみたところ、下記のような諸費用の表示がされました。

保証会社の利用が不要の金融機関であれば、上記のように保証料はかかりません。また、団体信用生命保険の保険料はかからない金融機関が多くなっています。
なお、元々借りていた金融機関では、繰上返済時に手数料がかかる場合があります。一方、住宅ローンの手続きが電子的な手続きのみで完了した場合は、印紙税はかかりません。

金利変動リスクが生じることがある

借り換えをする人の多くは、金利を下げることを目的としています。実際には、「金利上昇リスクを避けるために固定金利を選択したが、一向に金利が上がらないので、金利の低い変動型に借り換える」という人が少なくありません。

このような借り換えは、瞬間的には毎月の返済額が下がります。ただし、借り換えをした後に、金利が上がってしまったら、状況がむしろ悪くなってしまう可能性があることは理解しておく必要があります。

住宅ローン控除対象外になる可能性がある

住宅ローン控除の対象となっている住宅ローンを借り換える場合は、借り換え後の住宅ローンの完済までの期間に注意しましょう。なぜなら、借り換え時に完済までの期間が短くなり、完済までの期間が10年未満になった場合、住宅ローン控除の対象から外れてしまうからです。

借り換えの成功例・失敗例

借り換えの成功例は、事務取扱手数料や借り換え時の諸費用負担を超える総支払額の軽減メリットがあり、団信の保障内容が強化された状態です。
一方、借り換えの失敗例として考えられるのは、金利差だけに注目して借り換えをしたものの、諸費用を含めるとほとんどメリットがないケースです。また、借り換えによってガン団信から一般団信に変わってしまっていることに気づかないで手続きを進めてしまい、保障内容が不十分になってしまうなどの失敗もあります。金利以外の部分についてデメリットがないか、確認をすることが大切です。

借り換え時に借入期間を延ばせる銀行もある

一般的に、借り換え後の返済期間は、借り換え前の返済期間以下とされています。しかし、中には借り換えの際に、SBI新生銀行のように元々の返済期間よりも長い期間の返済期間を選べる金融機関があります。毎月の返済額は、返済期間を長くするほど下がります。たとえば、先述の表と同じ借り換えをした際に、返済期間を30年から35年に延ばすと、毎月の返済額は、88,708円ではなく76,819円になります。

ただし、返済期間が長くなるほど、金利の支払い期間が長くなるので、総支払額は大きくなる傾向があることに注意が必要です。上記の例では、返済期間30年の借り換えであれば、総支払額は約193万円減少していましたが、返済期間を35年に延ばすと、総支払額の減少額は約160万円に下がっています。