2025年以降の住宅ローン金利はどうなる？日銀の政策や今後の見通し解説

一般的な住宅ローン金利の決まり方

ここで住宅ローンの金利の決まり方について解説します。この点を理解することで、金融政策の変更があった際に、住宅ローンの金利にどのような影響が出るのかを、予見できるようになります。
なお、住宅ローン金利の仕組みより、金利動向が気になる方は「金融機関の変動金利の動き」に進んでください。

住宅ローンの金利には大きく分けて、変動金利と固定金利があります。変動金利は政策金利のうち、「短期金利」の影響を受けます。
一方、固定金利は10年物国債の金利に代表される「長期金利（長期国債の金利）」の影響を受けます。

まず、金融機関は短期金利または長期金利を参考にしながら、タイプごとの住宅ローンの基準金利を決めます。そして、多くの金融機関では、基準金利から「引き下げ幅」を差し引くことで、実際に利用者が借りるときの住宅ローンの金利である「借入金利」が決まる仕組みになっています。

金融機関の変動金利の動き

近年、住宅ローンの変動金利は上昇傾向です。短期金利の政策金利の上昇し、それが短期プライムレートの上昇に繋がり、結果的に変動金利が上昇しているという構図です。
短期プライムレートは、金融機関ごとに決めている融資用の金利で、変動金利の基準金利の基になっています。

下記は日銀が発表している短期プライムレートの推移を表にしたものです。同レートが上昇しているということは、住宅ローンの変動金利の基準金利が上昇していることを意味しています。

【短期プライムレートの推移】

（出典）日本銀行ウェブサイト「長・短期プライムレート（主要行）の推移2001年以降」を基に筆者作成

そして、下記は短期金利の政策金利と短期プライムレートを並べたグラフです。時間差はあるものの2つの利率は連動していることがわかります。

（出典）日本銀行の金融政策決定会合の公表情報と上記【短期プライムレートの推移】を基に筆者作成

今後も日銀による短期金利の政策金利の利上げが行われると、短期プライムレートおよび変動金利の基準金利が上昇する可能性があります。

金融機関の固定金利の動き

固定金利も上昇傾向です。これは、長期プライムレートが上がっていることが原因です。
長期プライムレートは、短期プライムレートと同様、金融機関ごとに決めている融資用の金利で、固定金利の基準金利の基になっています。10年物国債などの長期国債の金利の影響を受けます。

下記は、10年物国債の金利と、長期プライムレートの推移をグラフにしたものです。おおよそ連動していることがわかります。

（出典）財務省ウェブサイト「国債金利情報」と日本銀行ウェブサイト「長・短期プライムレート（主要行）の推移2001年以降」を基に2025年3月筆者作成

2025年以降の金融政策

金融政策は短期金利と長期金利に対して行われています。

日銀は短期金利の政策金利を、2025年1月に利上げ後、3月、5月は据え置いています。なお、短期金利の政策金利は、マイナス金利政策の終了時に、それまでの日銀当座預金の政策金利残高における適用金利から、無担保コールレート（オーバーナイト物）に変更になっています。

長期金利の金融政策には、金利目標は示されていません。急激な上昇を抑えるためもあり、日銀は長期国債の買い入れを継続的に行なっています。

ただし、2024年7月、日銀は金融政策決定会合で、長期国債の買い入れ額を、2026年1～3月に向けて毎月4,000億円ずつ減額する計画を発表しており、月間の長期国債の買い入れ額は下記の表のとおり減額していく予定です。

（出典）日本銀行「金融市場調節方針の変更および長期国債買入れの減額計画の決定について」を基に筆者作成

過去の金融政策

日銀は2024年3月の金融政策決定会合でマイナス金利を解除し、同年7月に利上げを決定しました。7月の金融政策決定会合の主な決定事項は以下のとおりです。
長期金利についての文言は、前項で述べたことを示しています。

原油

国内の物価上昇には、原油価格が大きく影響しています。それは日本の輸入品の中で、原油が最も大きな割合を占めているからです。

下記は国内の輸入物価指数です。ロシアによるウクライナ侵攻や昨今の円安の影響もあり、2022年以降はそれ以前と比較して輸入物価が高止まりしていることがわかります。

（出典）日本銀行「2025年基準の時系列統計データ」を基に2025年1月筆者作成

賃金

賃金の上昇は、消費者物価指数に2つの意味で寄与します。1つは企業のコスト増として、もう1つは購買力の増加、すなわち需要の増加です。

2025年春季生活闘争では、前年に引き続き多くの企業で賃上げの決定がなされています。このことは、今後の物価上昇に繋がり、ひいては追加利上げの可能性を高めているといえます。

変動金利の場合

変動金利は、多くの金融機関で半年に1度基準金利の見直しを行なっています。もし、日銀による利上げによって、短期金利の政策金利が上昇した場合は、すでに住宅ローンを借りている人の借入金利は上昇することになります。

これから住宅ローンを借りる人のための新規借り入れ時の金利は毎月更新されています。利上げにより短期プライムレートが上昇すると、随時基準金利は上昇する傾向です。ただし、金融機関によっては、「引き下げ幅」を広げることで、結果的に借入金利の上昇を抑えている場合があります。

固定金利の場合

固定金利は、固定金利適用期間中の金利の見直しはありません。例えば全期間固定金利タイプであれば完済まで同じ金利が適用されます。この点はメリットでもあり、デメリットでもあります。

長期国債の金利は、ここ数年（2025年5月時点）は上昇傾向ですが、今後も上昇が続くとは限りません。もし長期国債の金利が下落傾向に転じた場合、金利が高い時期に借りた住宅ローンは、比較的高い借入金利で固定され続けることになります。

固定金利には、金利の引き上げがない安心と引き換えに、金利が高い水準で固定されてしまうリスクもあるということです。

金利が上がった場合を想定してキャッシュフロー表を作成しておく

金利が上がった場合の家計の収支を予測するためには、キャッシュフロー表を作成しておくことが有効です。キャッシュフロー表とは、収入と支出と貯蓄額を時系列で年表にしたものです。

変動金利で借りる方は、金利が上がった場合にどれだけ収支が悪化するかを確認することができます。固定金利で借りる方は、変動金利で借りた場合と比較することで、固定金利の選択が合理的なのか否かを判断できます。
例えば、変動金利で金利の引き上げがあった場合でも固定金利に追いつくほどの金利上昇でなければ、結果的に変動金利が有利だった、ということもあり得ます。
キャッシュフロー表を作成することで、感覚ではなく数字に基づいた判断ができるようになります。

住宅ローンシミュレーションを活用する

住宅ローンを取り扱っている金融機関のウェブサイトでは、住宅ローンシミュレーションを使うことができます。住宅ローンシミュレーションを利用することで、金利が上昇した場合に、どれだけ毎月の返済額が増加するかを計算することができます。

例えば、返済期間中に金利が1％上昇すると仮定した場合、返済開始から5年目で金利が上昇するのと、15年目で金利が上昇するのとでは、毎月の返済額の増加額は前者の方が高く、後者の方が低くなります。
残債が多い時期ほど、金利が上昇したときの毎月の返済金額の上昇幅が大きくなるからです。住宅ローンシミュレーションを使えば、繰上返済や借り換えによる経済効果も計算することができます。

繰上返済の資金を残しておく

繰上返済は期間短縮型で行うと返済期間が短くなります。住宅購入時には、手元の資金を頭金としてめいっぱい使ってしまう方が少なくありませんが、手元資金を残しておくと返済計画に余裕を持たせることができます。

借り換えを検討する

高い金利から低い金利の住宅ローンへの借り換えは住宅ローンの総返済額を減らす効果があります。住宅ローンの返済時に金利が上昇すると影響を受けるのは、主に変動金利で借りている方々です。
一般的な変動金利だけでなく、固定金利期間選択タイプで住宅ローンを借り、当初の金利引き下げ期間終了に伴い自動的に変動金利に移行されている人も要注意です。
比較的高い金利に変更になっている可能性が高いからです。ご自身の借入金利を確認してみましょう。適用されている金利が高いと感じる人は、より金利が低い住宅ローンに借り換えを行うことで、総返済額を下げられる可能性があります。

また、借り換えによって団体信用生命保険（団信）の保障内容を強化できることがあります。団信の保障内容は一般的に「死亡・高度障害」です。
つまり、病気や高度ではない障害状態は保障されていないということです。最近は、ガンと診断されただけで、住宅ローンの残債が保険金によって返済されるガン団信や所定の介護状態になった場合に同じく保険金で残債が返済される介護保障付きの団信も見受けられます。
現在借りている住宅ローンの金利が高いと感じる方は、借り換えによって借入金利を下げるだけでなく、団信の保障内容を強化できるかもしれません。

なお、住宅ローンの借り換えの際には、事務手数料や登記関連費用などの諸費用がかかるので、それらを含めても経済的メリットがあるのかを事前に確認しましょう。

自身で計算が難しいと感じる方は、専門家に相談することもおすすめです。

3つの金利タイプの違い

金利タイプ別の特徴を理解するために、下記の表にまとめました。

金利タイプの選び方

ライフプランに合わせた金利タイプを選ぶポイントは、まず自分の収入や支出、ライフイベントなどの将来の見通しを考慮し、返済計画を立てることです。
全期間固定金利タイプは金利上昇リスクを避けられるため、将来の支出が増える可能性がある場合やリスクを抑えたい場合に適しています。変動金利タイプは、低金利を生かして返済額を抑えられますが、目先の金利の低さだけで判断するのではなく、金利上昇に耐えられるかどうかも判断基準になります。固定金利期間選択タイプは、支出の多い時期の返済額を確実に抑えたい場合に有効です。