住宅ローンの借り換えで失敗しないためにはどうしたらいいの？失敗例の紹介や借り換え成功のためのコツを解説

希望する住宅ローンの審査に通らなかった

住宅ローンの審査は、一般的に収入状況や担保価値の他、完済時年齢、借入時年齢、健康状態、勤続年数（営業年数）、などを考慮して進められます。このような項目がどのような状態だと、審査上不利になってしまうのでしょうか。

審査には通ったが、提示された金利が想定よりも高くなってしまった

多くの金融機関では住宅ローンの借入金利は、融資実行時に決定します。申込時や契約手続き時ではない点に注意が必要です。例えば、申込→審査→契約手続きを7月に行ったものの、融資の実行が8月になった場合は、8月の金利が借入金利となります。

変動金利タイプはもともと金利が変わっていく可能性がある金利タイプなのであまり気にする人はいないと思いますが、全期間固定金利タイプや当初固定金利タイプでの借り入れを予定しており、たまたま8月に金利が上がってしまった場合、想定していたよりも高い金利で借りることになります。特に全期間固定金利タイプや当初固定金利タイプはここ1～2年で金利変動が激しいため、注意が必要です。

実は、住宅ローンは審査してもらったからといって必ず契約手続きをしなければならない、ということはありません。ただし契約手続きをした場合は、原則後戻りはできません。

問題は、契約手続きをした日から融資実行日までに月を跨いでしまうケースです。このような場合は、翌月の金利が上がらないかどうか、とても気になると思います。

このような「月跨ぎの不安」を取り除くために、契約手続き完了時点の金利を借入金利として採用する金融機関があります。SBI新生銀行においても借入時点ではなく、契約手続き完了時点の金利を採用しているため、安心です。
「借入金利を下げるために借り換えを進めたのに、結局高い金利の住宅ローンに借り換えてしまった」ということのないように、いつ時点の金利が採用されるのかを申込時～契約手続き時までにしっかりと確認しましょう。金融機関によっては月末の数営業日前に翌月の金利を提示してくれるところもあるため、確認は忘れないことが大切です。
また、固定金利の住宅ローンから変動金利の住宅ローンに借り換える場合は、借入時点では金利が下がっているかもしれませんが、借入期間中の金利上昇リスクが付加されてしまうことを認識しておく必要があります。

想定外に諸費用がかかってしまった

住宅ローンの借り換えには、諸費用がかかります。返済中の住宅ローンと借り換え先の住宅ローンの金利差があまり大きくない場合は、支払利息の軽減効果よりも諸費用の方が高くついてしまうことがあります。
住宅ローンの借り換えに必要な主な諸費用は以下のとおりです。

（出典）

※1：国土交通省ウェブサイト　住宅用家屋の所有権の保存登記等に係る特例措置
※2：法務局　不動産登記の申請書様式について15）抵当権抹消登記申請書
※3：国税庁　No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで

以上の資料を元に筆者作成

例として、以下の条件で借り換えをした場合の支払利息の軽減効果と出費となる諸費用を計算してみます。

【借り換え条件】

（出典）任意の条件により筆者作成。消費税がかかる項目については消費税込の金額で記載。

• 上記表の金利が残りの返済期間30年間全て適用された場合の試算

上記の表を基に、借り換えによる諸費用を含めた総返済額の軽減額を計算すると以下のとおりになります。

計算項目	計算式	計算結果
支払利息の軽減効果	478万円-133万円	345万円
借り換えに伴う出費	事務手数料550,000円＋繰上返済手数料33,000円＋司法書士費用（10,000円＋80,000円）＋登録免許税（1,000円＋25,000円）	69万9,000円
総返済額の軽減額	345万円-69万9,000円	275万1,000円

（出典）筆者作成

この例は、利息の軽減効果345万円が、出費69万9,000円を大きく上回ったため、借り換えの成功例だといえます。もし、支払利息の軽減効果が69万9,000円を下回る場合は、借り換えはしない方が良いということです。
また、上記は残りの返済期間が30年もある前提で計算しています。返済中の住宅ローンと借り換え先の住宅ローンの金利差が大きくても、残りの返済期間が短い場合には、支払利息の軽減効果が少なくなってしまうことに注意が必要です。

借り換えメリット
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団信の特約保障内容が変わってしまった

住宅ローンの借り換えをすると、団信も新しく変わります。団信の最も基本的な保障内容は、「死亡・高度障害」です。高度障害とは、一般的に両目を失明してしまっている状態、手首から先の機能を両手ともに永久に失っている状態、足首から先の機能を両足ともに永久に失っている状態などのことをいいます。
最近は、高度障害状態ほどでなくても、一定の介護状態と認定された際に残債がなくなる介護保障付きの団信や、ガンと診断されただけで残債がなくなるガン団信も提供されています。
返済中の住宅ローンにこれらの団信が付いている方は注意が必要です。借り換え先の住宅ローンの団信の保障が「死亡・高度障害」のみの場合は、保障内容が手薄になってしまうからです。
一方で、現在返済中の住宅ローンの団信が「死亡・高度障害」のみの保障の方は、借り換えによって、団信の保障内容を強化するチャンスでもあるということです。

あらかじめ担当者に相談をしておく

住宅ローンを取り扱っている金融機関には2つの種類があります。対面相談サービスがないインターネット専業の金融機関と、担当者と相談しながら申し込みを進められる対面型金融機関です。
人件費が比較的抑えられるインターネット専業の金融機関は、比較的低金利のイメージがあります。しかし、最近は対面型の金融機関でも、インターネット専業の金融機関と同等以上の好条件を提供している場合があります。
低金利の上、相談ができるのであれば、経済的メリットと安心が両立できていることになります。対面型金融機関には、以下のようなことを相談すると良いでしょう。

金利決定のスケジュールを確認する

借入金利が、住宅ローン実行時に決まるのか、契約時に決まるのか、などの金利決定のタイミングを確認することは大切です。
また、金融機関が金利引き下げのキャンペーンを行っている場合は、いつまでにどのような手続きをすれば、対象になるのかも確認しておきましょう。

諸費用を書き出しておく

先述のとおり、借り換えの際には諸費用がかかります。金利が下がるというメリット部分だけで判断せず、諸費用を書き出しておきましょう。そうすることで、支払利息の軽減額よりも、諸費用の方が高額になってしまうケースや借り換えメリットがほとんどないケースを避けることができます。

団信の内容をよく比較する

借り換えに動く前にすることは、現在返済中の住宅ローンの条件をよく確認することです。金利については、普段から確認している方が多いですが、団信についてはどんな保障内容か忘れてしまっている方が多いものです。

現在ガン団信に加入している方が、一般団信付きの住宅ローンに切り替えると、保障が手薄になってしまいます。金利だけに目を奪われてこのようなことにならないように、現在加入中の団信の保障内容と、借り換え先の住宅ローンの団信の保障内容はよく確認しておくことが大切です。

また、今の団信の保障内容を確認しておくことで、借り換え先の団信の保障内容のメリットを理解しやすくなります。借り換えは、支払い利息を下げることだけが目的とは限りません。仮に、利息込みの総返済額がさほど変わらない借り換えであっても、団信が一般団信から介護保障付きの団信やガン団信に変わるのであれば、その借り換えは成功とみなすこともできます。

借り換えを行うメリット

• 月々の返済額が軽減できる
• 総返済額の軽減に繋がる
• 団信の保障内容を見直すことができる

金利を下げる目的で借り換えを行えば、月々の返済額を下げることができます。加えて総返済額についても軽減ができます。また、団信が充実した金融機関を選んで借り換えを行えば、現状よりも優れた団信に加入することができます。借り換えによってガン団信や介護保障付きの団信を付けることができれば、加入中の保険の一部を見直しできる可能性があります。例えば、「ガン罹患時に給付金が受け取れるタイプの収入保障保険」に加入している人であれば、ガン団信によって保障が強化された分、当該収入保障保険を減額または解約することを検討できます。支払い保険料の減額は家計改善に繋がります。

借り換えを行うデメリット

• 行動は全て自分で行う必要がある
• 引落口座の変更等が必要となる

新規での借り入れの際は、不動産業者に手続きを代行してもらえるケースもありますが、借り換えは自らが行動を起こす必要があります。公的証明書の取得や金融機関からの依頼に対応することなど、一定の手間がかかることも念頭に置いておきましょう。
借り換えをすると、返済の引き落とし口座が変更になります。給与振込先を変更するか、返済用口座への資金移動が必要になる場合があります。