住宅ローンの金利は10年後にどう変わる？予想と対応を紹介
2026年3月現在、日本の住宅ローン金利には変化の兆しが見られます。特に、住宅ローンは返済期間が長いため、借り入れ時点の金利だけでなく、その後の金利動向も見据えて検討することが大切です。
今回は、住宅ローン金利の決まり方や最近の金利推移、今後の金利の見通し、そして金利が上昇した場合に備える方法について解説します。
住宅ローン金利はどうやって決まっている？
住宅ローンの変動金利は、一般的に短期金利の影響を受けやすく、各金融機関の基準金利は短期プライムレートなどを参考に決められます。
短期プライムレートとは、銀行が信用力の高い企業向けに短期で貸し出す際の優遇金利のことです。
一方、固定金利は長期金利の影響を受けやすく、10年国債利回りなどの動向が金利設定の参考とされるのが一般的です。ただし、住宅ローン金利はこうした金利指標に単純に連動するものではありません。
住宅ローンの金利は、「基準金利」と「借入金利（適用金利）」の違いにも目を向けることが大切です。仮に基準金利が上がっても、金融機関が引下げ幅をコントロールした場合、実際の借入金利の上昇は基準金利の上昇幅より抑えられることがあります。逆に、基準金利が変わらなくても、優遇条件や商品内容の変更によって借入金利が見直されることもあります。
そのため、政策金利や国債利回りの動きだけでなく、ご自身が検討している金融機関の住宅ローンの金利を確認することが大切です。
住宅ローン金利の推移をチェック！
住宅ローン金利は金利タイプによって動きに違いが見られます。例えばSBI新生銀行の住宅ローンの金利は以下のように推移しています。
| 年月 | 変動金利（半年型） | 長期固定金利（31年～35年） |
|---|---|---|
| 2024年3月 （手数料定率型） |
年0.420％ | 年1.550％ |
| 2025年3月 | 年0.430％ | 年2.020％ |
| 2026年3月 | 年0.730％ | 年3.150％ |
- 手数料定額型は2024年10月31日申込分をもって新規取扱を終了しています。
- 毎月1日時点の金利。金利動向によって月中に適用金利を見直している場合もあります。
このように、変動金利は比較的低水準ではありますが、足元で上昇の動きが見られます。
一方、固定金利は2025年から上昇傾向が続いており、この2年ほどで金利水準が大きく変化していることがわかります。
一般的に長期金利の影響を受けやすい固定金利が先に動き、変動金利は政策金利や政策変更が行われてから動くため、やや遅れて動くとされていますので、その点も踏まえて今後の金利動向を見極めていくことが大切です。
住宅ローン金利はどう動く？
残念ながら10年後の住宅ローン金利を正確に予測することは誰にもできません。景気や物価、日本銀行の金融政策など、さまざまな要因が金利に影響するためです。住宅ローンを借りる時に大切なのは、金利が上昇した場合でも無理なく返済できる計画を立てておくことです。
また、足元では金利上昇を見込む人が増えています。住宅金融支援機構の「住宅ローン利用者調査（2026年1月調査）」によると、今後1年間の住宅ローン金利見通しについて、「現状よりも上昇する」と回答した人は73.7％で、2025年4月調査より8.0ポイント増加しました。「ほとんど変わらない」は17.1％、「現状よりも低下する」は2.3％でした。以前のように「ほとんど変わらない」が多数派だった時期とは状況が変わってきていることがうかがえます。
この背景には、日本銀行の金融政策正常化があります。2024年3月のマイナス金利政策解除以降、追加利上げにより、変動金利型住宅ローンに影響を及ぼす政策金利は約0.75％まで上昇しています。今後も、住宅ローンの基準金利の引上げが続く可能性があります。これから住宅ローンを借りる人は住宅ローン金利が今後も変動する可能性があることを意識しておくことが大切です。
金利が上昇した場合の対応方法も考えておこう
住宅ローンの金利が上昇したときに備えるための大切なポイントは、「借りられる額」ではなく「無理なく返せる額」で借りることです。
変動金利は当初の返済額を抑えやすい一方、金利上昇時には返済額が増える可能性があります。変動金利で借りる場合は、将来の返済額の増加や、将来の家計の支出増を考慮して、返済額に余裕を持たせた計画とすることが特に重要です。
住宅ローンの借り入れ後、手元資金に余裕がある場合は、繰上返済を検討するのも一つの方法といえるでしょう。元本を減らしておくことは、住宅ローン金利上昇時の利息負担の増加を抑える効果があります。一方で、住宅ローンの返済以外の急な支出に備えるための資金まで取り崩して繰り上げ返済するのは危険です。繰り上げ返済も無理のない範囲で行うことが大切です。
また、住宅ローンを選ぶ際、固定金利と変動金利の特徴を理解して判断することも重要です。変動金利を選ぶ場合は、金利水準だけでなく、将来金利が上昇したときに、毎月の返済額がどのように見直されるのかも確認しておくようにしましょう。
将来の返済額を見通しやすくしたい場合は、一定期間の金利が変わらない固定期間選択型や金利が変わらない全期間固定型を検討するのもよいでしょう。
住宅ローンは、借り入れ時点の金利水準だけでなく、ご自身の考え方や資金計画に合った金利タイプを選ぶことも重要です。
関連リンク：
- 本稿の内容は2026年3月24日時点の情報に基づきます。
せきぐち よしのり
- 2級フィナンシャル・プランニング技能士
- AFP（日本FP協会認定）
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- 変動金利（半年型）、当初固定金利をご選択された方は、当初借入金利適用期間終了後、変動金利（半年型）が自動適用となります。
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［2025年11月17日現在］
