修繕積立基金とは？住宅ローンに含めることは可能なの？
新築マンションを購入する場合、物件価格以外に修繕積立基金の支払いを求められることがあります。戸建て住宅の購入ではあまり見られない費用のため、「どのようなお金なのか」「住宅ローンに含められるのか」が気になる人もいるのではないでしょうか。今回は、修繕積立基金の役割や毎月の修繕積立金との違い、住宅ローンとの関係について確認していきましょう。
修繕積立基金とは何に使うお金？
修繕積立基金とは、新築マンション購入時に一時金として支払う費用です。主に引き渡し時や入居開始時に徴収され、マンションの共用部分に関する将来の修繕費用に充てられます。
マンションの外壁や屋上、廊下、エレベーター、給排水管などの共用部分は、区分所有者全体で維持管理していく必要があります。そのため、将来の大規模修繕に備えて、あらかじめ一定の資金を確保しておく目的で設定されることがあります。大規模修繕の実施時期はマンションによって異なりますが、国土交通省のガイドラインでは、一般的に12～15年程度が目安とされています。
マンションでは、毎月支払う修繕積立金もありますが、新築時はまだ積立残高が十分にないことも少なくありません。そのため、新築マンションでは、購入時に修繕積立基金を徴収している物件があります。修繕積立基金は、マンション全体の修繕資金を補うための初期費用であり、修繕積立金は、入居後に毎月継続して負担する費用です。
修繕積立基金の金額は低いほどよいの？
修繕積立基金は数十万円になることもあり、購入時の負担として大きく感じられるかもしれません。しかし、金額が低ければ低いほどよいとは一概にいえません。マンションでは、大規模修繕の時期が来ると、外壁補修、防水工事、給排水設備の更新、エレベーターの修繕など、まとまった費用が必要になることがあります。こうした修繕を適切に行うためには、あらかじめ十分な資金が確保されていることが望ましいためです。もし修繕資金が不足すれば、将来、毎月の修繕積立金の値上げや、一時金の徴収が必要になる可能性もあります。
国土交通省は、修繕積立金の積立方法として、将来にわたって安定的に資金を確保しやすい均等積立方式が望ましいとしています。一方で、新築マンションでは、当初の負担を抑えるために、修繕積立金を段階的に引き上げていく計画としているケースもあります。修繕積立基金の額だけでは将来の負担まで判断しにくいため、毎月の修繕積立金がどのように設定されているのか、長期修繕計画とあわせて確認することが大切です。
修繕積立基金はマンション購入費用のどこに含まれる？
新築マンション購入の見積書や資金計画表では、修繕積立基金は「諸費用」や「諸経費」の欄に含まれていることが一般的です。物件価格そのものとは別に記載されることが多いため、購入を検討する際は、どの費用が物件価格に含まれ、どの費用が別途必要なのかを確認しておきましょう。また、資金計画表を見る際は、購入時に必要な費用だけでなく、入居後に継続してかかる管理費や修繕積立金も確認しておきましょう。
修繕積立基金は住宅ローンで借り入れることは可能？
修繕積立基金を住宅ローンに含められるかどうかは、金融機関や商品内容によって異なります。ただし、住宅ローンの中には、物件価格だけでなく、一定の諸費用もあわせて借り入れの対象としているものがあります。そのため、修繕積立基金も諸費用の一部として借り入れできる場合があります。例えば、SBI新生銀行では、一定の条件を満たすことで、修繕積立基金を住宅ローンに含めて借り入れることが可能です。
借入対象となる費用の範囲、自己資金が必要かどうか、借入上限に含まれるかどうかといった点は、事前に確認しておきましょう。実際に新築マンションを購入する際は、パンフレットや資金計画表で修繕積立基金の有無と金額を確認した上で、住宅ローンの相談時に諸費用として含められるかまで確かめておくとよいでしょう。
なお、修繕積立基金を住宅ローンに含められる場合は、購入時の自己資金を抑えやすくなる一方で、借入額が増えるため、利息を含めた総返済額は大きくなる可能性があります。諸費用を借入対象に含めるかどうかは、自己資金とのバランスも見ながら検討することが大切です。
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- 本稿の内容は2026年4月14日時点の情報に基づきます。
せきぐち よしのり
- 2級フィナンシャル・プランニング技能士
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