住宅ローン借り換えのタイミングと6つの注意点を解説！

返済額や支払利息を軽減できる場合がある

現在固定金利で住宅ローンを借りている人は、金利の低い変動金利に借り換えることで、返済負担を軽減できる可能性があります。一般的に、変動金利は固定金利よりも低く設定されているためです。
ただし、変動金利は将来的に金利が上昇するリスクがあるため、注意が必要です。また、金融機関によっては固定金利の適用期間中は変動金利への変更ができないケースもあります。

借り換えで返済額が減るかどうかは、一定の条件を満たしているかがポイントです。一般的には、「ローン残高が1,000万円以上」「残りの返済期間が10年以上」「現在の金利と借り換え後の金利の差が1％以上」の3つの条件を全て満たすと、借り換えの効果が出やすいとされています。

固定金利への変更で金利上昇リスクに備えられる

変動金利で住宅ローンを借りている人は、固定金利のプランに借り換えることで、一定期間または全期間の金利を固定し、返済額を安定させることができます。

固定金利に借り換えると、一般的には適用金利が現在より上がるため、利息の負担が増えることが予想されます。ただしその分、将来の金利上昇による返済額の増加リスクを回避できるという大きなメリットがあります。

なお、現在の金融機関で変動金利から固定金利に変更する場合は注意が必要です。一般的には、同じ金融機関でのプラン変更の場合は新規顧客向けの固定金利が選べないため、割高な金利が適用されます。他の金融機関に借り換えるのであれば、低水準の固定金利プランを選べる可能性が高いです。そのため、固定金利への切り替えを検討する際は、複数の金融機関の金利やプランを比較すると良いでしょう。

団体信用生命保険（団信）を見直しできる

団信は、債務者に万が一のことがあった場合に保険金で残債を返済することができる保険です。民間の金融機関の住宅ローンは、団信への加入が必須になっているケースがほとんどです。

これまで、団信の保障内容が死亡と高度障害だけだった方は、借り換え時に「ガン団信」や「介護保障付きの団信」などの付加価値の高い団信を選べる可能性があります。

最近の団信は、このような守備範囲を広げた商品が見受けられるため、団信を強化する目的で借り換えを検討する人もいます。

固定金利期間が終了する時

当初固定金利の期間が終了し、変動金利へ移行するタイミングは、借り換えを検討する良いタイミングです。当初固定金利が終了した後の変動金利は、新規でローンを借りる人と比べて金利の引き下げ幅が小さくなるため、割高な傾向があります。そのため、ほかの金融機関へ借り換えることで利息を軽減できないか考えてみましょう。

移行後の金利がそれほど高くない場合でも、今後金利が上昇しそうな見通しがあれば、将来のリスクを回避するために固定金利へ借り換えるのもひとつの手です。その際は、複数の金融機関を比較検討して、固定金利の金利が低いところを探すと良いでしょう。

変動金利の返済額が見直された時

一般的に、変動金利タイプの住宅ローンは、半年ごとに金利が見直され、5年に1回返済額が変更される仕組みです。日銀のマイナス金利政策が2024年3月に解除された後、返済中のローンの適用金利や返済額が上がり、金利上昇リスクを実感している人も少なくないでしょう。

将来どのくらい金利が上がるかは、誰にもわかりません。しかし、毎月の返済額が大きく増えると家計が厳しくなる人は、特に注意が必要です。変動金利が上がる局面では、固定金利も引き上げられる傾向があると言われています。そのため、金利上昇リスクに備えるなら、早めに固定金利への借り換えを検討することが大切です。

転職を検討する時

転職する場合やフリーランスや自営業に転身する場合は、退職前に住宅ローンの借り換えを検討しておきましょう。なぜなら、住宅ローンの借り換え審査では、勤務形態や勤続年数が審査基準のひとつになるからです。

一般的には、勤続年数が1年未満の会社員や、フリーランス・自営業は、勤続年数が長い会社員に比べて住宅ローン審査に通りにくくなります。そのため、住宅ローンの借り換えをするなら、仕事を変える前に済ませておくのがおすすめです。

住宅ローンの再審査が必要

1点目の注意点は、住宅ローンの借り換えには、新規借り入れの時と同様に、ローン審査に通る必要があるということです。
詳細は後述の「住宅ローンの借り換えに条件はある？」の箇所で解説しますが、借り換えたくても、審査に通らないケースもあるのです。そのため、「借り換えの申込→審査→契約→実行」の流れが完了するまでは、油断できません。

手数料・諸費用がかかる

一般的に、借り換え時は借り換え先の金融機関に支払う事務手数料や保証料が新たに必要です。また、登記関連費用などもかかります。それらの諸費用も総合的に考慮しながら借り換えを検討することが大切です。

金融機関によっては、住宅ローンシミュレーションの計算結果に、借入時の諸費用が表示されます。表示されている諸費用が借り換え時にかかるということです。また、元々借りていた金融機関で、繰上返済時に手数料がかかる場合もあります。

参考として、SBI新生銀行の住宅ローンシミュレーションで試算した結果を紹介します。残債が3,000万円あるときに借り換えをするケースだと、次の通り、合計90万円の諸費用がかかるという結果が表示されました。

SBI新生銀行では、原則保証会社の利用が不要のため、上記のように保証料はかかりません。ただし、審査結果によっては保証会社の利用が必要になる場合があります。また、死亡・高度障害を保障する団体信用生命保険や所定の介護状態を保障する団体信用生命保険の保険料はSBI新生銀行ではかかりません。さらに、住宅ローンの手続きが電子的な手続きのみで完了する場合は、印紙税もかかりません。

手続きで時間がかかる

住宅ローンの借り換えには、手続きにある程度の時間がかかるため、余裕をもって取り組み始めることが大切です。

まずは、借り換え先の金融機関について情報を集め、金利や返済額などをシミュレーションして比較検討しましょう。借り換えを進めると決めたら、住宅ローン審査の申し込みや契約手続きに入ります。この段階では、必要書類をそろえるために役所や金融機関を訪れることもあり、手間や時間がかかる点に注意が必要です。さらに、借り換え融資が実行される際には、現在のローンを一括返済するための手続きや、登記情報の変更なども行わなければなりません。

このように、借り換えは複数のステップを伴うため、時間が取れないときは避けて、計画的に取り組むのがおすすめです。

変動金利は金利変動リスクがある

借り換えをする人の多くは、金利を下げることを目的としています。「当初は金利上昇リスクを避けるために固定金利を選択したが、一向に金利が上がらないので、金利の低い変動金利に借り換える」という人も少なくはありません。

このような借り換えは、瞬間的には毎月の返済額が下がります。ただし、借り換えをした後に金利が上がってしまったら、借り換え前よりも状況が悪くなってしまう可能性が残ります。固定金利から変動金利へ借り換える際は、よくよく考えて借り換えるようにしましょう。

控除対象外になる可能性がある

住宅ローン控除の対象となっている住宅ローンを借り換える場合は、借り換え後の住宅ローンの借入期間の設定に注意しましょう。なぜなら、完済までの期間が10年未満の住宅ローンは、住宅ローン控除の対象外だからです。

住宅ローン控除の適用期間がまだ残っているなら、借り換え後の借入期間は10年以上に設定し、その他の適用要件もよく確認しましょう。または、住宅ローン控除の適用期間が終わってから借り換えるのも選択肢のひとつです。

同じ金融機関で借り換えは原則できない

現在自分が住宅ローンを借りている金融機関で、新しい住宅ローンを契約する形での借り換えができれば、他行に借り換えるよりも手続きが楽なのではないか、と考える方がいると思います。しかし、同じ金融機関内での借り換えは原則としてできませんので注意してください。

例外として、同じ金融機関でも、取り扱うローン商品が異なる場合は借り換えが可能なこともあります。例えば現在の金融機関が【フラット35】などの別の住宅ローン商品を代理販売している場合は、借り換えができるケースがあります。

基本的に同じ金融機関内での借り換えはできませんので、借り換えを検討する際は、現在の借り入れをしている金融機関とは別の金融機関を探すようにしましょう。

住宅ローンの借り換えに条件はある？

住宅ローンの借り換えは、誰でも必ずできるわけではありません。現在の金融機関への返済は、原則として断られることはないため、重要なのは「借り換え先のローン審査に通るかどうか」です。

借り換えができない主なケースには、次のようなものがあります。

• 健康状態に問題があり、団信に加入できない
• 収入が減少したことで返済比率が高くなったため、審査に通らない
• フリーランスなどの不安定な職業に就いたことで審査に通らない
• ローン返済の延滞をしたことで信用情報機関に記録が残り、審査に通らない

借り換えを検討する際は、これらの条件に当てはまらないか、事前に確認しておくことが大切です。

何回まで借り換えできる？

借り換え回数に制限はありません。新しくローンを組む金融機関の審査が通るのであれば、何度でも行うことができます。

ただ、借り換えには事務手数料と登記関連費用が発生するため、頻繁に行うと経済的にデメリットになる可能性があります。

借り換えにはどのくらいの期間がかかる？

借り換えにかかる所要期間の目安は、約1.5ヵ月～2ヵ月程度です。

住宅ローンの借り換えは、借り換え先の金融機関での手続きと、現在借りている金融機関での手続きの両方を並行して進める必要があります。実際に、借り換えを進める際に慌てないようにするために、後述のSBI新生銀行のケースを参考にしてください。