住み替え時に住宅ローンは利用できる？メリットや流れを解説

住み替えローンとは？

住み替えローンとは、現在の家の住宅ローンの残債と新居の購入資金をまとめて借りる仕組みのローンです。金融機関によっては「買い替えローン」と呼ばれることもあります。

現在の家を売却してもローンを完済できない場合でも、差額を含めて新たに借り入れできるため、手元資金が少なくても住み替えを実現できます。

買い替えのための自己資金が十分でないものの、「転勤や家族構成の変化があり、引っ越しを急いでいる」という人などに向いています。

住み替えローンのメリット

住み替えローンの最大のメリットは、自己資金を抑えてスムーズに住み替えられる点です。

現在の家の売却額がローンの残債を下回るオーバーローンの場合、通常は自己資金を投じてローンを完済する必要があります。一方、住み替えローンであれば、ローン審査に通れば、自己資金が少なくても新居を購入できます。

また、売却と購入を同時に進めることで、仮住まいを挟まずに引っ越ししやすくなり、余計な費用を抑えやすくなります。ほかにも、「新旧両方の家のローンを一時的にダブルで支払わないといけない」といった事態を避けられます。

住み替えローンのデメリット

住み替えローンは便利な反面、優遇金利が適用されにくいなどの理由から、一般的な住宅ローンに比べて金利がやや高めに設定される傾向があります。金利が高いと総返済額も高くなるため、大きなデメリットになる可能性があります。

また、売却と購入をほぼ同時に進める必要があり、スケジュールや資金の管理が複雑になる点にも注意が必要です。

住み替えは、自己資金の有無や現在の家と新居の物件価格などによっても利用できるローンの種類が変わるため、金融機関や不動産会社に早めに相談するのがおすすめです。

住宅の売却を相談する

住み替えの計画を立てるときは、まず、不動産業者へ売却の相談をしましょう。住み替えローンでは、売却後のローン残債を把握する必要があるため、売り先行で進めることが多いです。

不動産業者に相談することで、売却予定の家の相場や、自身の状況に合った住宅ローンの予算感、住み替えのためのスケジュール感などを把握できるでしょう。合わせて、新居の購入に向けて情報収集をするのもおすすめです。

住宅ローンの残債を確認する

売却の相談を始めたら、住宅ローンの残債がいくらなのかを確認しましょう。住宅ローンの残債は、住宅ローンのお借り入れ後に発行される返済予定表や、年に1度送られてくる残高証明書、金融機関の会員用Webサイトやコールセンターなどで確認ができます。

ローンの残債がいくら残っているかによって、住み替えローンの必要性や借入希望額が変わってくるので、早めに確認しておきましょう。

不動産業者に住宅の査定と売却を依頼する

住み替えの3番目のステップは、現在の家の査定と売却を不動産業者にお願いすることです。

できれば複数の不動産業者に査定を依頼し、周辺相場や物件の特徴など、査定額に根拠が伴っていることを確認しましょう。また、購入と売却を同時に進める住み替えは難易度が高めです。このタイミングまでに、スケジュール管理に長けた、信頼できる業者を選んでおくことが重要です。

なお、査定額が現在の住宅ローンの残債を上回る「アンダーローン」の場合は、売却によって現在のローンを完済できることが期待できます。その場合は、住み替えローンではなく、通常の住宅ローンを組むという選択肢も検討しましょう。

住み替えローンを扱っている金融機関を探す

住み替えローンを利用する方針が見えたら、住み替えローンを取り扱っている金融機関を探しましょう。多数の金融機関が住み替えローンを取り扱っていますが、審査基準や金利などは違っています。

年収・勤務先・年齢など、申込条件が限定されている金融機関もあります。スムーズに進めるためにも、不動産業者から提携金融機関を紹介してもらったりしながら、早めに事前審査を行っておきましょう。

住み替えローンに申し込む

最後のステップは、住み替えローンの正式な申し込みをすることです。本審査の申し込みには、収入証明書や返済中の住宅ローンの返済予定表、新居の売買契約書、現在の家の売却予定価格を示す資料（または売買契約書）など、多数の書類が必要になります。

本審査には通常1～2週間程度かかります。本審査に通り、正式な申し込み手続きを進めると、融資実行となります。

住み替えローンの場合、売却後の住宅ローンの残債が確定しないと本審査・契約まで進めないので、不動産業者や金融機関にもよく相談しながら、申し込み手続きを進めることが大切です。

審査に通らない可能性がある

現在の家を購入した際に利用した金融機関であっても、住み替え時に再び審査に通るとは限りません。

住み替えローンでは、年収や借入額、返済比率などをもとに総合的な審査が行われます。

新規の住宅ローンに比べて金利がやや高めになりやすく、借入額も大きくなりがちです。そのため、審査のハードルは通常より高めと考えておくと安心です。

新居の購入を急ぎすぎない

住み替えを急ぐあまり、新居の購入を先行して進めるのは注意が必要です。

住み替えローンは、現住居の住宅ローン残高が確定しないと審査を進められず、金融機関によっては借入可能額の上限をあらかじめ設定している場合もあります。そのため、現在のローンの返済が進んでいない人ほど、現在の家の売却金額が審査結果に影響します。

新居の購入契約を進めるのは、現在の家の売却契約を結んでから、または買い手が現れる見込みが高くなってからにしましょう。

審査の前にその他の借り入れを完済しておく

ローン審査では、収入に対して返済負担が大きすぎると不利になります。住み替えローンは、現在の住宅ローン残高に新居の購入資金を加えて借り入れるため、返済負担率が高くなりやすい点に注意が必要です。

審査時に算出される返済負担率には、住宅ローン以外のお借り入れも含まれます。カーローンやカードローンなどのお借り入れがある場合は、できるだけ完済しておくと安心です。

さらに、新居の購入費用だけでなく、諸費用や引っ越し費用なども見込んで、余裕をもった返済計画を立てましょう。