住宅ローンは何歳まで組める？年代別のポイントとあわせて解説

住宅ローンの申込可能年齢は銀行によって異なる

住宅ローンの申込可能年齢は、金融機関によって異なりますが、「18歳以上70歳未満」が一般的です。ただし、実際の基準は金融機関によって異なります。たとえば、SBI新生銀行の場合は以下のような条件です。

• 申込可能年齢：20歳以上65歳以下
• 完済時年齢：80歳未満

以前は、申込可能年齢の上限を会社員や公務員の定年にあわせて65歳とする金融機関が一般的でした。しかし現在は、65歳以上でも年金や事業収入などで安定収入がある人もいるため、申込上限を70歳前後まで引き上げる金融機関が増えてきました。特に18歳〜20歳や65歳〜70歳の方は、利用する際に各社の基準をよく確認しましょう。

住宅ローン審査では完済時の年齢が重視される

住宅ローン審査においては、「完済時の年齢」が特に重視されています。国土交通省の「令和6年度民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」によると、融資を行う際に考慮する項目として、98.4％の金融機関が「完済時年齢」を挙げています。このことから、一般的に若い世代のほうが住宅ローン審査に通りやすい傾向があると考えられます。
35年間のローンを組みたい場合は、80歳までに完済できる45歳（45歳＋35年＝80歳）までに借りる必要があると覚えておくとよいでしょう。
一方で、定年間際の64歳での借り入れは注意が必要です。完済時年齢は80歳未満となるのが一般的なため、定年後の返済期間は長ければ15年程度となります。返済期間が短くなると、毎月の返済額が増えやすく、借入希望金額を高く設定しにくい傾向があります。そのため、若いうちから住宅の頭金を貯めておくなど、事前に対策を考えておくことが大切です。

理想は65歳、目安は70歳で完済を考えよう

住宅ローンの完済時期は、理想は65歳、現実的な目安は70歳前後を意識して考えるのがおすすめです。
先述のとおり、住宅ローンを組む平均年齢は44.5歳となっており、仮に35年ローンを利用すると、完済時の年齢は77.5歳になります。多くの金融機関では、住宅ローンの完済時年齢を80歳未満としていますが、老後の生活費や医療・介護費などを踏まえると、できるだけ早い段階で返済を終えておくほうが安心といえるでしょう。

そのため、まずは会社員や公務員として働き続けやすい65歳までの完済を理想として考えておくと安心です。一方で、老後もできるだけ働く場合や、退職金の一部を返済に充てる場合でも、70歳前後での完済をひとつの目安とし、無理のない返済計画を立てることが大切です。

住宅ローンの平均返済期間

国土交通省「令和6年度住宅市場動向調査報告書」によると、住宅ローンの返済期間は、リフォーム住宅を除くと25年〜35年程度が一般的であることが分かります。
住宅の種類別に見ると、注文住宅や分譲住宅ではおおむね30年〜35年と長めの返済期間が選ばれている一方、中古住宅では25年〜30年程度とやや短くなる傾向があります。また、リフォーム住宅については15年未満と、ほかの住宅に比べて返済期間が短い点が特徴です。

資料：国土交通省「令和6年度住宅市場動向調査報告書」をもとに2026年1月執筆者作成

20代の場合

20代で住宅ローンを申し込む場合の大きなメリットは、借入期間を長く設定しやすい点です。たとえば20代後半で35年ローンを組んだとしても、完済時の年齢は60代前半となり、働いている間に返済を終えられる可能性が高くなります。そのため、年齢を理由に住宅ローンに申し込めないケースは、ほとんどありません。
また、金融機関によっては最長50年まで借りられる住宅ローンもあります。20代は、こうした長期ローンを活用しやすい年代といえます。
一方で注意したいのが、勤続年数が短い場合や、収入がまだ少ない場合です。希望する借入額に対して収入が十分でない、または安定性に欠けると判断されると、希望額を満額借りられない可能性があります。そのような場合は、ペアローンや収入合算といった方法も含めて検討するとよいでしょう。

SBI新生銀行では50年ローンを開始しました。詳しくは以下のページをご覧ください。

最長50年の住宅ローン取り扱い開始〜20〜30代の住宅取得を応援〜

30代の場合

30代は収入が安定し始める時期であり、借入期間を35年に設定できるケースも多いため、無理のない返済計画を立てやすい年代といえます。
また、子どもが小さいうちは、教育費の負担が比較的軽いことも多く、この時期に繰上返済を行えば、支払利息を大きく減らせる可能性があります。ただし、将来的には住宅ローンの返済と並行して、大学など高等教育にかかる教育費が発生しやすくなります。そのため、繰上返済だけに偏らず、教育費の準備も計画的に進めておくことが大切です。
なお、20代と同様に、勤続年数が短い場合や収入がまだ十分でない場合には注意が必要です。頭金を十分に用意できていない人もいるため、希望する借入額や返済計画が無理のない内容かどうかを確認しながら、慎重に検討しましょう。

40代の場合

40代で住宅ローンを組むメリットは、20代・30代に比べて収入が安定しており、将来の見通しを立てやすい点にあります。これまでに一定の貯蓄がある人も多く、頭金を用意して借入額を抑えるなど、無理のない資金計画を立てやすい年代といえるでしょう。
一方で、40代は返済期間や借入金額に注意が必要な年代でもあります。多くの金融機関では住宅ローンの完済時年齢を80歳未満としているため、35年ローンを希望する場合は、44歳までに契約する必要があります。40代後半になると、借入期間を短く設定せざるを得ないケースも増えてきます。
また、現在の収入や支出だけでなく、定年後の収入減少や老後の生活費も見据えたうえで、返済計画を立てることが重要です。そのうえで、頭金を多めに用意したり、無理のない範囲で繰上返済を検討したりすることも、将来の返済負担を抑える対策としておすすめです。

50代以上の場合

50代以上の場合、勤続年数が長く収入水準も安定しているケースが多く、加えて頭金をしっかり準備できる人も少なくありません。そのため、住宅ローンの審査においては有利に働くことがあります。借入額を抑えやすく、返済計画を立てやすい点はメリットといえるでしょう。
一方で、50代以降は年齢の関係で借入期間が短くなりやすく、結果として希望額に届かないケースも考えられます。また、退職金を繰上返済に充てる場合は、老後資金まで使い切ってしまわないよう、資金の配分を慎重に検討することが欠かせません。
また、健康状態によっては団信に加入できず、住宅ローンそのものが利用できないケースもあるため注意が必要です。

完済までの計画をしっかりと立てる

住宅ローンは、どんな年齢でお借り入れをする場合でも、返済計画をしっかりと立てましょう。
たとえば、30歳で35年ローンを借りると、完済時の年齢は65歳です。しかし、65歳で契約する場合、80歳までは15年もありません。完済までの期間が短いと「毎月の返済額も増える可能性がある」「希望金額が満額借りられない」といった可能性があります。

また、定年直前に申し込む場合も注意が必要です。「退職金があるから、返済も問題ない」と考える人もいるかもしれませんが、退職金は老後の大切な生活資金でもあります。余裕のある老後生活を送るためにも、「本当に退職金を住宅ローン返済に充当しても大丈夫なのか」、よく考えてからにしましょう。
金融機関の住宅ローンシミュレーションを使うと、総返済額や年間返済額、毎月の返済額などが確認できます。無理なく返済が続けられそうか、シミュレーションしてみましょう。

住宅ローン以外の支出も考慮する

住宅ローンを組む際は、毎月の返済額だけでなく、車の買い替えや教育資金、老後資金など、将来必要となるまとまった支出も含めて、ライフプラン全体を踏まえた計画を立てることが大切です。
たとえば子育て世帯では、大学への進学時に学費や受験費用、仕送りなどが増えやすい点に注意が必要です。教育費の負担が増える時期でもローン返済を無理なく続けられるよう、返済額を無理のない水準に抑え、計画的に教育資金を準備しておきましょう。

また、老後の生活費を確保したい世帯では、退職金を住宅ローンの繰上返済に使うのか、老後の生活費として残すのかを事前に整理しておくことが重要です。

ペアローンを検討する

年齢や返済期間の制約により希望する借入額に届かない場合は、返済負担を分散できる方法を検討することも重要です。具体的には、「ペアローン」が選択肢のひとつとなります。
ペアローンとは、親子や夫婦など、一定の収入がある同居親族と一緒に、それぞれを主たる債務者として住宅ローンを契約するものです。また、それぞれが相手の債務に対しての連帯保証人となる必要があることも特徴です。
ペアローンは住宅ローン契約が2つになるため、団体信用生命保険（団信）もそれぞれの契約に付与されます。この仕組みにより、片方が死亡、もしくは高度障害状態になった場合、その人の分の住宅ローン契約の残債は保険金と相殺できます。そのため、遺された人が相手の分の残債を引き継ぐ必要はありません。また、住宅ローン控除もそれぞれに受けることができるため、節税効果も高くなることがあります。

ただし、「住宅ローンの契約が2本になるため、事務取扱手数料などの諸費用も2本分かかる」「物件は、ペアローンを組む2人で共有する必要がある」といった点に注意が必要です。
ペアローンについては、こちらもご覧ください。メリットやデメリットについて詳しく解説しています。

対策1.借り換えを検討する

現在の住宅ローンより条件の良いものが見つかったら、「他の金融機関へ借り換えて負担を軽くする」という方法があります。ただし、誰もが借り換えで負担が軽くなるわけではありません。一般的に、借り換えメリットが出る人の目安は、以下の条件に当てはまる場合です。

• 住宅ローンの残高が1,000万円以上
• 残り年数が10年以上
• 金利差が年1.0％以上ある

住宅ローンを借り換えるときは、新たに事務取扱手数料などの諸費用もかかります。そのため、なるべく諸費用がかからない金融機関を選ぶことも重要です。
住宅ローンの借り換えについては、こちらもご覧ください。借り換えのタイミングやメリット・デメリットについて解説しています。

対策2.繰上返済

毎月の返済とは別に、まとまった金額を繰上返済すると元本に充当されるため、利息部分も減らすことができます。繰上返済には、次の2パターンがあるため、住宅ローン契約をする金融機関がどちらを扱っているかを契約前に確認しておきましょう。

また、繰上返済手数料がかかる金融機関もあります。無料でも「インターネットからの繰上返済手続きのみ無料（店舗手続きは有料）」という金融機関もあるため、注意してください。
なお、SBI新生銀行の繰上返済は利息軽減効果の高い「期間短縮型」です。繰上返済手数料も無料となっています。
繰上返済については、こちらの記事で行うタイミング、メリットやデメリットについても解説しています。ぜひ参考にしてください。