住宅ローンを変動金利にした人が知るべき仕組みと対策を解説

なぜ変動金利にした人の方が多い？

変動金利を選ぶ人が多い理由のひとつは、固定金利に比べて金利水準が低い点にあります。
日銀が2024年にマイナス金利政策を解除して以降、住宅ローン金利は全体として上昇傾向にあります。しかし、2026年1月時点でも変動型は年0.6〜0.9％程度の商品が多く、固定型と比べると低い水準にとどまっています。このため、金利上昇を意識しつつも、「当面の返済額が大きな負担になりにくい」と感じて変動金利を選択する人が一定数いると考えられます。

一方、フラット35などの全期間固定型は、完済まで金利が変わらない安心感があるものの、契約時点の金利は変動型より高く、年2％以上の金利が設定される傾向があります。住宅価格が高止まりする中で、契約当初の毎月の返済額を抑えたいという意識が、結果として変動金利の選択につながっている可能性があると考えられます。

住宅ローン金利の選び方

住宅ローンの選び方を世代別に見てみると、借り方に違いが見えてきます。住宅金融支援機構の同調査によると、ペアローンや収入合算を利用している割合は、20代で約7割、30代で約4割に上ります。
ペアローンや収入合算は、世帯収入を合算することで借入可能額を増やせる点が特徴です。そのため、共働きを前提とする若年層が、駅近など利便性の高い物件を購入しやすくなっていると考えられます。

一方、40代～60代でペアローンや収入合算を利用している人の割合は3割もいません。教育費や老後資金といった支出を見据えて、堅実な返済計画を立てていることが予想されます。
住宅ローンの金利タイプや借り方に一律の正解はなく、年齢や収入状況、将来のライフプランによって適した選択は異なります。目先の金利水準だけにとらわれず、自身に合った住宅ローンを選ぶことが重要です。

固定金利に変える

「金利が上がり始めたら変動金利から固定金利に変更する」というのはポピュラーな金利上昇時の対策法です。将来の金利上昇リスクを避け、返済額を確定させられる点に安心感があります。
ただし、一般的に固定金利は変動金利よりも高めに設定されているため、固定金利に変更した時点で、返済額が上昇してしまう可能性が高い点に注意が必要です。たとえば、残債3,000万円・残り返済期間が30年の状態で、年0.5％の変動金利から年2.0％の固定金利に変更すると、毎月の返済額は約2万円上昇してしまうことがわかります。

もし変動金利がすでに高い水準まで上昇していれば、固定金利はさらに高くなっている可能性が高いです。変動金利から固定金利への切り替えは、変更する時点で返済額の増加が伴うことを覚悟しておくことが大切です。

繰上返済をする

資金に余裕がある人は、繰上返済をすることで、金利上昇時に毎月の返済額の増加幅を抑える効果が期待できます。住宅ローンは、返済期間が長く残債が大きいほど、金利上昇時の返済額が増えやすくなります。資金に余裕が生まれたら、繰上返済を検討してみるのもおすすめです。
繰上返済には、「返済額軽減型」と「期間短縮型」があります。

返済額軽減型は、返済期間はそのままで毎月の返済額を抑える方法です。たとえば、金利の上昇によって毎月の返済額が5,000円上がった場合でも、返済額軽減型の繰上返済を行うことで、その増加分を相殺し、毎月の返済額をおおむね元の水準に近づけることができます。
期間短縮型は、毎月の返済額はそのままで、返済期間を短くする方法です。借入金利が上がる前に繰上返済で残債を減らしておくことで、金利上昇後の毎月の返済額の増加幅を小さく抑える効果が期待できます。

繰上返済については以下の記事で詳しく解説しています。ぜひご覧ください。

借り換えをする

金利上昇時の対策として、「固定金利の住宅ローンに借り換える」「より金利の低い住宅ローンに借り換える」という手があります。
同じ金融機関内で変動金利から固定金利に切り替える場合、金利が優遇されている当初固定金利は選択できないケースが一般的です。一方、借り換えであれば、借り換え先で当初固定金利を選択できるため、比較的有利な金利で金利を固定することができます。

また、変動金利から変動金利への借り換えの場合でも、借り換えによって金利が下がるのであれば、検討の余地があります。
ただし、借り換えには事務手数料や登記関連費用などの諸費用がかかる点に注意が必要です。金融機関によっては、定額型の事務手数料を設けることで、借り換え時の負担を軽減しているケースもあります。

借り換えについては以下の記事で詳しく解説しています。ぜひご覧ください。

支出を見直す

住宅ローンの借入金利が上昇した際は支出の見直しを検討しましょう。
支出の見直しは、定額課金サービスや通信費、保険料といった固定費の削減が効果的だといわれています。一度見直すことで継続的な支出削減につながりやすく、生活水準への影響も比較的抑えやすいからです。

たとえば、金利上昇によって毎月の返済額が1万円増えたとしても、それを機に家計を見直した結果、支出を月2万円カットできれば、結果としては1万円の収支改善につながります。家計簿アプリなどを利用しながら、無理のない範囲で支出削減を検討してみるとよいでしょう。

変動金利の引き下げ幅は全期間一定

変動金利の住宅ローンでは、原則として引き下げ幅は全期間を通して固定されています。したがって、「引き下げ幅が途中で縮小して金利が上がる」ということは起こりにくいといえます。
各金融機関では様々なタイプの住宅ローン商品を取り扱っているため、それぞれの商品の引き下げ幅をよく注意して確認しておくようにしましょう。

基準金利は変動する

変動金利の引き下げ幅は原則として一定であるため、返済の途中で変動金利が上がる主な原因は、基準金利の上昇にあります。基準金利は、金融機関ごとに決められています。
多くの金融機関では、基準金利をウェブサイトで公表しています。これから住宅ローンを借りる人は借入金利を、すでに返済中の人は、基準金利をチェックすることが大切です。

なお、固定金利の場合は、固定期間中に基準金利が上がっても、契約時に決めた金利がそのまま適用されます。

基準金利が影響を受ける金利

一般的に、変動金利の基準金利は短期プライムレートの影響を受けやすく、固定金利の基準金利は長期プライムレートの影響を受ける傾向があります。

短期プライムレートとは、金融機関が優良な貸し出し先に1年以内の短期融資を行う際に使用する金利のことであり、日銀が決定する政策金利の影響を受ける傾向があります。一方、固定金利に影響する長期プライムレートは、国債利回りなどを含む債券市場の動向が反映されやすいのが特徴です。

変動金利が1番高かったのはいつですか？

日本の住宅ローンにおける変動金利が最も高かったのは、1990年代前半のバブル崩壊前後です。当時は日銀の政策金利が高水準にあり、住宅ローンの変動金利は年8％前後^（*3）にまで達していました。
その後、景気後退やデフレの影響を受けて金利は段階的に低下し、2016年には日銀がマイナス金利政策を導入したことで、歴史的な低水準となりました。

しかし、2022年以降は長期金利の上昇を背景に固定金利が先行して上がり始め、2024年3月にマイナス金利政策が解除されて以降は、変動金利も上昇局面に入っています。今後も、住宅ローン金利は中長期的に上昇傾向が続く可能性が高いと考えられています。

3. 日本銀行「長・短期プライムレート（主要行）の推移 1989年〜2000年」を参照

変動金利に注意点はありますか？

変動金利の住宅ローンには、いくつか注意しておきたいポイントがあります。