住宅ローンの手数料とは？保証料との違い・諸費用の内訳と相場・節約方法を解説

住宅ローンの手数料は定額型と定率型の2種類

住宅ローンの事務手数料には、下記のとおり大きく分けて2種類があります。

定額型は、借入金額に関係なく事務手数料が一定のタイプです。たとえば、定額型で事務手数料が55,000円（税込）に設定されている場合は、借入金額が1,000万円でも1億円でも事務手数料は55,000円（税込）となります。事務手数料が定額型の住宅ローンは、定率型の住宅ローンよりも金利がやや高い傾向があります。

定率型は、借入金額に一定の料率を乗じて事務手数料を計算するタイプです。多くの金融機関では、「借入金額×2.2％（税込）」という料率が採用されています。定率型の場合、借入金額が高額な人ほど事務手数料の金額も大きくなります。

定額型か定率型でどれほど経済的な負担が異なるのかを比較するために、3,000万円の住宅ローンを借りた場合の例を下記のとおり表にしました。

上記表はあくまでも一例です。この例では、事務手数料の違いよりも、支払利息の違いの方が大きくなっており、定率型の支払利息が少なくなっています。借入金額が少なければ事務手数料の差が縮まりますし、借入期間が短ければ支払利息の差はもっと小さくなります。

住宅ローンの手数料の相場

住宅ローンの事務手数料の相場は、定額型と定率型で異なります。

定額型は、事務手数料はローン借入額にかかわらず一律数万円といったように、低額なプランが用意されている場合があります。 ただ、一律数十万円の事務手数料を設定している金融機関もありますので、かなりバラツキがあるという印象です。

一方、定率型の場合は、多くの金融機関が「借入金額×2.2％（税込）」に設定しています。

保証料を金利に上乗せして支払うタイプ

保証料が金利に含まれるタイプは、保証会社なしのタイプや後述する保証料を一括で支払うタイプよりも金利が高い傾向があります。このタイプの場合、事務手数料ありの金融機関となしの金融機関があります。金利に保証料が含まれるタイプは、繰上返済をしても保証料の返金はないのが一般的です。

保証料を一括で支払うタイプ

保証料を一括で支払うタイプは、保証料が金利に含まれるタイプより金利が低い傾向があります。保証料は同じ金融機関でも、審査結果によって個々に異なります。一般的に、35年ローンで1,000万円借りた場合の保証料は20万円前後が目安ですが、この金額の数倍の保証料が提示されるケースもあります。保証料を一括で支払うタイプの場合、繰上返済をすると一部の保証料が返金されます。

SBI新生銀行では、保証料は原則として0円です。ただし、審査結果によっては全国保証株式会社の保証を付すことを提案される場合があります。その場合の保証料は、全国保証株式会社による審査結果により一律ではございません。

保証料と手数料の違い

保証料は、事務手数料と一見似ていますが、性質は全く異なります。事務手数料は、申し込み後から借り入れまでに金融機関で発生する事務コストに対して支払う手数料です。それに対して保証料は、保証会社に支払う費用ということです。

保証料の有無は、金融機関によって異なります。ただし、保証料がないほうが良いとも限りません。保証料が不要の銀行は、事務手数料が高い傾向にあります。そのため、保証料と事務手数料は併せて確認することが大切です。

保証料の詳細は次の記事でも詳しく解説しています。

住宅ローンの諸費用の種類

住宅ローンの諸費用としては、次の費用が挙げられます。住宅ローンの諸費用は、借入金額などによって変動するのが一般的です。 融資を受ける金融機関に相談し、おおよその金額を把握しておきましょう。

そのほか、住宅ローン契約にかかる諸費用ではありませんが、住宅購入に伴って、「不動産仲介手数料」「管理準備金・修繕積立一時金」「火災保険料」「地震保険料」といった費用が発生することがあります。不動産会社や保険会社に確認をしておきましょう。

繰上返済手数料

繰上返済手数料は、住宅ローンの返済中に、予定より早く元金の一部または全部を返済（＝繰上返済）する際に、金融機関へ支払う手数料のことです。「一部繰上返済手数料」と「全額繰上返済手数料」で分けて設定されている場合があります。

最近では、一部繰上返済手数料を無料としている金融機関も増えてきましたが、現在でも手数料が有料の金融機関は存在します。全額繰上返済の場合は、数万円程度の手数料が発生するのが一般的です。たとえば、SBI新生銀行では、一部繰上返済・全額繰上返済のいずれも原則として手数料は無料とされています。

条件変更手数料

条件変更手数料とは、住宅ローン契約後に契約内容の一部を変更したい場合に金融機関へ支払う手数料のことです。

たとえば、返済期間を延ばしたり短くしたりしたいときや、担保にしている不動産を別の物件に変えたいときなどに発生します。ほかにも、夫婦や親子でローンを組んでいた人が、離婚や相続などをきっかけに名義を一人に変えたい場合（＝「免責的債務引受」）などが対象となります。

こうした条件変更は、金融機関による再審査や保証会社の事務手続きが必要になるため、数千円～3万円前後の手数料が発生するのが一般的です。条件変更を希望する際は、手数料の有無や金額、必要書類について、事前に確認しておくことが大切です。

電子契約手数料

電子契約手数料は、住宅ローン契約を電子契約で完結する際にかかる費用で、数千円程度が相場です。

一方、電子契約ではなく紙の契約書を使う場合には、住宅ローン契約書に対して印紙税が課税されます。印紙税は、借入額が1,000万円超～5,000万円以下の場合は2万円、5,000万円超～1億円以下の場合は6万円、1億円超～5億円以下の場合は10万円です。

つまり、住宅ローンの借入額が多い人ほど、印紙税がかからない電子契約を選択するほうが費用を抑えられてお得です。詳しくは契約前に手続き予定の金融機関に確認しておきましょう。

住宅ローンの事務手数料はいつ払うの？

住宅ローンの事務手数料は、ローン借入時に一括で支払うのが一般的です。ただ、最近は住宅ローンに事務手数料を含めて借りられる金融機関を多く見受けます。このような金融機関を利用すれば、ほとんど頭金を準備しなくても住宅ローンを借りられるということです。

SBI新生銀行の場合は、借入金利は変わらずに、手数料や諸費用を借入金額に含めて融資のお申し込みをすることができます。

保証料を節約する方法は？

保証料を節約する方法は、大きく分けて以下の3点になります。

まず、複数の金融機関で比較を行うことが重要です。各金融機関では保証料の計算方法や金利が異なるため、比較検討することで最も条件の良い金融機関を見つけることができます。インターネットを利用して各金融機関の保証料や金利を調べることも可能です。ただ、SBI新生銀行のように保証料がかからない金融機関を選べば、保証料の比較は不要です。

次に、借入金額を抑えて返済期間を短くすることも保証料節約のポイントです。多くの金融機関では、借入金額や返済期間に応じて保証料が決まるため、借りる金額や期間を抑えることで保証料を節約することができます。ただし、無理な返済計画を立てると、後で返済が困難になる可能性もあるため、自分の収入や支出を把握して適切な金額を借り入れることが肝心です。

また、支払い方法の確認を忘れてはいけません。金融機関によっては、一括払いや分割払いの選択肢が用意されており、それぞれに割引率が設定されていることがあります。たとえば、一括払いを選択することで割引が適用される場合があるため、自分の資金繰りを考慮しながら最も負担が軽減される支払い方法を選ぶことが大切です。