住宅ローンの事前審査・仮審査とは？日数や必要書類、本審査との違いを解説

完済時年齢・借入時年齢

ほとんどの金融機関は、完済時と借入時の両方の年齢を考慮しています。完済時年齢とは、繰上返済をしなかった場合の最終返済時の年齢のことです。

一般的に、20代～30代の会社員であれば、その後の収入の安定や増加が想定されます。一方、50代～60代のように年齢を重ねていると、定年退職等を理由に収入が減る可能性が高くなります。例えば返済期間30年のローンを借りる場合、借入時に30歳であれば完済時年齢は60歳ですが、借入時に50歳だと完済時年齢は80歳になります。借入後に年収が下がるリスクが高いのがどちらなのかは、容易に想像できるのではないでしょうか。

健康状態

健康状態は、事前審査・仮審査において質問をされることは稀です。ただ、一般的な住宅ローンの契約には団体信用生命保険の加入が必須となるため、ある程度健康である必要があります。

例えば、糖尿病や高血圧などの生活習慣病や精神疾患がある人などは団体信用生命保険に加入できないおそれがあります。病歴がある人は、「引受条件緩和型団体信用生命保険（ワイド団信）の検討が必要かもしれない」と想定しておくと、本審査以降の手続きを進める際にあわてずにすみやすいでしょう。

年収・返済負担率

審査においての年収とは、通常は手取りではなく額面を指します。給与所得の源泉徴収票でいうと「支払金額」に記載されている金額です。年収に対して住宅ローンの借入額が大きすぎると、返済が滞る可能性も高くなるため、審査の際には当然見られると覚悟しておきましょう。

また、年収に占める年間返済額の割合は「返済負担率」と言われ、年収と合わせて重要視される項目のひとつになります。例えば年収に対して借入希望額がさほど高くない場合であっても、返済期間を10年などと短く設定していて毎月の返済額が高すぎるようであれば、審査に通りにくくなります。

勤続年数

ほかに見られる項目としては、勤続年数が挙げられます。
勤続年数については、安定的に勤務をしている人のほうが、頻繁に転職を繰り返している人よりも無難という評価をされると予想されます。しかし、最近は転職をする人がめずらしくないため、「安定的な同業他社に転職した」という程度であれば、審査結果にほとんど影響が出ないこともあります。

返済期間や返済額を見直す

住宅ローンの審査では、返済負担率（年間の返済額が年収に占める割合）が重要視されます。例えば、住宅金融支援機構が提供している住宅ローンである【フラット35】では、年間のローン返済額が年収の30％～35％以内に収まることを基準としています。
希望の借入条件だと返済負担率が高くなりすぎる場合は、借入額を減らすことや、返済期間を延ばして毎月の返済額を抑えることなどを検討しましょう。

ただし、「返済期間を延ばしたが、定年退職後にローンを返済する目途が立っていない」といった状態で借り入れるのは避けましょう。仮審査に申し込む前に、自身でも返済シミュレーションを行って、無理なく完済できる目途を立ててから物件探しや仮審査に取り掛かるようにすると安心です。

頭金を可能な限り用意する

住宅ローン審査では、借入希望額と自己資金（頭金）のバランスもチェックされます。最近は多くの金融機関で物件価格の100％分を借りる「フルローン」に対応していますが、頭金を増やして借入額を減らすことができれば返済負担が軽くなるため、審査にも通りやすくなります。

ただし、マイホーム購入後は、引っ越しや家具・家電の購入などでまとまった支出が発生しがちです。ほかにも想定外の臨時出費が発生する可能性もあるため、ある程度の資金は手元に残るように頭金を設定することを忘れないでください。

他のローンを完済する

住宅ローン以外にも借入が多くある状態だと、新たなローンに充てられる返済余力が少ないと判断され、審査では不利になることが想定されます。そのため、他のローン（自動車ローン、奨学金、クレジットカードのリボ払いや分割払いなど）が残っている場合は、仮審査の前に可能な限り完済しておきましょう。

住宅ローン以外にローンがない状態であれば、同じ年収・同じ借入希望額であっても、他のローンがある人に比べると返済負担率が低くなるため、審査での印象は良くなるでしょう。

収入合算やペアローンを検討する

夫婦の場合は、「収入合算」や「ペアローン」を検討するのも選択肢のひとつです。収入合算とは、配偶者などの収入を合計して審査する制度です。ペアローンの場合は、夫婦それぞれが契約者となり、双方の収入で審査を受けます。どちらも、単独で申し込むよりもより多くの金額を借入しやすくなります。

ただし一方で、収入合算・ペアローンは夫婦とも返済義務を背負うことになるため、転職・退職による収入減や、離婚といった事態が起こると、返済を続けにくくなることが懸念されます。そのため収入合算やペアローンを利用する場合は、いざというときは臨機応変に対応できるよう、家計にゆとりを残した返済計画を立てるように心がけましょう。

審査前の転職や独立を避ける

住宅ローンの審査では、収入の安定性や勤続年数の長さが重視されます。勤続期間が数ヵ月などのように短いと、現在の年収が続くかどうかを判断するのが難しいからでしょう。

具体的には、多くの金融機関では「勤続年数1年以上」などの基準が設けられ、収入が不安定な起業家やフリーランスは懸念されます。そのため、マイホームの購入をするときは、融資が実行されるまでは現在の職を続けて、転職や独立（起業したりフリーランスになること）は避けたほうが無難でしょう。

新規借り入れの事前審査・仮審査の場合

新規借入の場合の住宅ローン事前審査・仮審査における審査では、以下の要素が考慮される傾向があります。

事前審査・仮審査の時点で物件関連情報が不要な金融機関の場合は、申込人本人の返済能力が審査項目の中心になります。

借り換えの事前審査・仮審査の場合

借り換え時における事前審査・仮審査においても、金融機関が注目するポイントは、上記の新規借り入れのケースとあまり変わりません。

ただ、自身の状況が変わっているという点には注意しましょう。例えば、新規借入から借り換えまでの期間が10年程度経過していた場合、債務者の年齢は10歳上がっていることになります。その期間に転職等で勤務先や契約形態が変わっていると、新規借り入れの時とは返済能力が異なるため、想定どおりの審査結果にならない場合があります。

事前審査・仮審査に通った場合

事前審査・仮審査で、具体的な物件情報を提出する必要がない金融機関であれば、物件を変更することが可能です。ただし、以下の点に注意して物件選びを行ってください。

• 審査時に提出した情報と大幅に異なる条件の物件を選ぶと、再度事前審査・仮審査が必要になる場合がある
• 審査結果に基づくローン限度額を超える物件を選ぶと、追加の審査や資金調達が必要になることがある

本審査に通った場合

本審査後には原則、物件の変更はできません。本審査では借り手の信用状況や収入だけでなく、選択した物件の詳細も審査しているからです。

また、一般的には売買契約後に住宅ローンの本審査を行うため、本審査が通ったあとに売買契約をキャンセルすると、不動産業者などに対して多額の違約金の支払いが発生する可能性が高いためご注意ください。