2025年以降の住宅ローン控除(減税)は?条件や変更点を解説
更新日:2025年11月
住宅ローン控除は、住宅ローンの借入残高に応じて所得税の控除が受けられる制度です。本制度は長期にわたって改正が繰り返されてきました。
これから住宅を買う予定の方の中には、「自分は住宅ローン控除を使えるのだろうか」、「最新の住宅ローン控除の制度の内容を知りたい」とお考えの人も多いと思います。この記事ではこれまでの税制改正の内容を踏まえた最新の制度内容を解説します。
住宅ローン控除(減税)とは?
住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)とは、住宅ローンを組んでマイホームを取得した人が、最長13年間、年末時点の借入残高に控除率を乗じた金額が、所得税から控除される税額控除の制度です。
住宅ローン控除の利用には、さまざまな要件を満たす必要があります。また、控除期間や対象となる借入限度額は、新築か中古か、住宅の種類や性能によって変わります。
住宅ローン控除の制度は頻繁に改正が行われていて、マイホームを購入した時の制度が適用されるため、その年の制度の内容をチェックする必要があります。以下に、2025年の住宅ローン控除の概要を示します。
表1 新築住宅等・買取再販住宅等の概要
| 居住年ごとの控除対象借入限度額 (控除期間) |
||||
|---|---|---|---|---|
| 2022年 | 2023年 | 2024年 | 2025年 | |
| 認定住宅 長期優良住宅 認定低炭素住宅 |
5,000万円(13年) |
4,500万円(13年) 子育て世帯・若者夫婦世帯は5,000万円 |
||
| ZEH水準省エネ住宅 | 4,500万円(13年) |
3,500万円(13年) 子育て世帯・若者夫婦世帯は4,500万円 |
||
| 省エネ基準適合住宅 | 4,000万円(13年) |
3,000万円(13年) 子育て世帯・若者夫婦世帯は4,000万円 |
||
|
一般の住宅 (省エネ基準を満たさない住宅) |
3,000万円(13年) | 2024年以降に建築確認を受けた住宅等は対象外 | ||
| 控除率 | 年末借入残高×0.7% | |||
| 所得要件 |
(1)合計所得金額2,000万円以下 (2)合計所得金額1,000万円以下 |
|||
| 床面積要件 |
所得要件(1)の場合は50m²以上 所得要件(2)の場合は40m²以上 ((2)は認定住宅等の新築または未使用住宅の場合で、2025年末までに建築確認を受けた場合) 上記に加えて、床面積の2分の1以上が居住用であること |
|||
子育て世帯・若者夫婦世帯:40歳未満で配偶者を有する人、40歳以上で40歳未満の配偶者を有する人または19歳未満の扶養親族を有する人
(出典)国税庁ウェブサイトおよび令和7年度税制改正の大綱を基に2025年9月筆者作成
表2 中古住宅等(新築住宅等・買取再販住宅等以外)の概要
|
居住年ごとの控除対象借入限度額 (控除期間) |
||||
|---|---|---|---|---|
| 2022年 | 2023年 | 2024年 | 2025年 | |
|
認定住宅 長期優良住宅 認定低炭素住宅 |
3,000万円 (10年) |
|||
| ZEH水準省エネ住宅 | ||||
| 省エネ基準適合住宅 | ||||
| 一般の住宅 |
2,000万円 (10年) |
|||
| 控除率 | 年末借入残高×0.7% | |||
| 所得要件 | 合計所得金額2,000万円以下 | |||
| 床面積要件 | 50m²以上、かつ、床面積の2分の1以上が居住用であること | |||
(出典)国税庁ウェブサイトを基に2025年9月筆者作成
住宅ローン控除については、こちらの記事もご覧ください。
住宅ローン控除(減税)で税金はいくら返ってくる?
住宅ローン控除でどのくらい税金が戻ってくるのかを、子どもがいる人が2025年に新築の省エネ基準適合住宅を購入し、入居した場合を例に見てみましょう。この場合、控除対象借入限度額は「4,000万円」、控除期間は「13年間」です。
1年目の住宅ローンの年末残高が6,000万円の場合、限度額の4,000万円に0.7%を乗じた「28万円」が、その年分の所得税から差し引かれます。会社員などの給与から所得税が源泉徴収されている人は、確定申告または年末調整を行うことで、還付金として受け取れます。
その後、13年目までずっと住宅ローン年末残高が4,000万円以上であれば、合計364万円(28万円×13年間)の税金が戻ってくることが期待できます。
ただし、住宅ローン控除は税金から差し引く制度であり、その年に支払った所得税が控除額より少ない場合があります。その場合は、翌年度の住民税から最大13万6,500円(課税所得の7%を上限)まで控除されます。(総務省ウェブサイトをもとに計算)
住宅ローン控除(減税)の対象住宅
住宅ローン控除は、一定条件を満たした住宅でないと対象になりません。
中古住宅であれば、新耐震基準を満たす住宅であることが一つの条件となります。新築住宅の場合は、次の4つのいずれかの基準に当てはまる必要があります。
<住宅ローン控除(減税)の対象住宅の概要>
| 長期優良住宅 | 劣化対策・耐震性・省エネ性・維持管理性など、長く良好な状態で使用できる性能の高い住宅として、長期優良住宅の普及の促進に関する法律に基づき認定された住宅 |
|---|---|
| 低炭素住宅 | 一定の省エネ基準の達成や再生可能エネルギー設備の設置など、都市の低炭素化の促進に関する法律に基づき認定された住宅 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 断熱などの省エネ設備と太陽光発電などの発電設備を併用することで、年間の一次エネルギー消費量を実質ゼロに近づけることを目指した住宅 |
| 省エネ基準適合住宅 | 上記以外で、断熱等性能等級・一次エネルギー消費量等級がともに4以上の住宅 |
(出典)国税庁ウェブサイトを基に2025年9月筆者作成
2025年からの住宅ローン控除(減税)のポイント
住宅ローン控除は、2022年度の税制改正で大きく変更されました。2025年にマイホームを購入して入居する人が押さえておきたいポイントは次のとおりです。
新築住宅の借入限度額は縮小
新築住宅の場合、2022~2023年入居の場合と比べると、対象となる借入限度額は基本的には500万~1,000万円程縮小となりました。
借入限度額の上限を超えた部分については、住宅ローン控除の対象外となるため注意が必要です。
子育て世帯・若年夫婦世帯の借入限度額引き下げは見送り
控除対象となる借入限度額は2022~2023年と比べて縮小されましたが、「子育て世帯・若者夫婦世帯」の要件に当てはまる人であれば、2024年や2025年に入居する場合も、従来の控除対象借入限度額が継続となりました。
物価高や資源価格の高騰による住宅価格上昇を踏まえ、子育て世帯の負担軽減が優先されたためです。新築の長期優良住宅なら、最大5,000万円まで控除対象となります。
<住宅ローン控除における子育て世帯・若者夫婦世帯の条件>
| 子育て世帯 | 19歳未満の子どもを扶養している |
|---|---|
| 若者夫婦世帯 | 夫婦のどちらかが40歳未満 |
(国税庁ウェブサイト No.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合(住宅借入金等特別控除))参照)
床面積基準の緩和が継続
2023年末以前に入居する場合の住宅ローン控除は、床面積が50 m²以上あることが必須要件のひとつでした。2025年においては、2024年に続いて、「2025年末までに建築確認を受けた新築・未使用の住宅の場合は、合計所得金額1,000万円以下の人に限り、床面積が40m²以上から対象」という緩和措置が継続しています。
なお、住宅ローン控除における床面積とは、「登記簿上の床面積」を指します。住宅パンフレットなどに記載される「壁芯面積」よりも小さくなるため、購入前に必ず確認しておきましょう。
省エネ基準を満たさない住宅は住宅ローン控除の対象外
2024年以降、省エネ基準を満たさない住宅は住宅ローン控除の対象外となったため、注意が必要です。
ただし、建築物省エネ法の改正により、2025年4月以降に建築確認を受ける新築住宅については、省エネ基準への適合が義務化されました。そのため、住宅ローン控除の対象外になる住宅は原則建てられなくなるため、過度な心配は不要です。
一方で、2025年3月以前に建築確認申請された新築住宅については、省エネ基準を満たしていない可能性が残っているため、購入する前にしっかり確認するようにしましょう。
(国土交通省資料より抜粋)
贈与税の非課税措置の延長
住宅ローン控除とは別制度ですが、親や祖父母などの直系尊属から住宅購入資金の援助をもらう場合、省エネ等住宅の場合には1,000万円まで、それ以外の住宅だと500万円までの贈与が非課税となる制度があります。
これまで何度か適用期限が延長されており、2025年時点では「2026年12月31日まで」となっています。利用する可能性がある人は、非課税となる適用要件や限度額を確認しておきましょう。
(国税庁ウェブサイト No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税)参照)
住宅種類ごとの住宅ローン控除(減税)の適用条件の確認ポイント
ここまで、2025年の住宅ローン控除の全体像を紹介してきました。ここでは、住宅の種類ごとに、控除の対象となる住宅の適用条件について確認しておきたいポイントを紹介します。
新築住宅の場合
新築住宅の場合、環境性能が高い住宅ほど、控除対象となる借入限度額が増えます。環境性能の高い住宅ほど、建築価格も高くなりますが、その分住宅ローン控除による税金の軽減効果も大きくなります。
また、環境性能が高い住宅では、住宅ローン控除だけでなく国や自治体による各種補助金・支援制度を活用できることがあります。
性能を高めた場合の建築コストの違いを建築会社に確認しつつ、補助金の最新情報は建築会社や自治体の公式サイトなどで調べながら、総合的に検討すると良いでしょう。
買取再販住宅等の場合
買取再販住宅とは、事業者が中古住宅を購入してリフォーム・リノベーションを行い、再び販売する住宅を指します。宅建事業者から購入した場合のみが対象です。
次の条件を全て満たす必要があるため、購入前によく確認するようにしましょう。
- 新築から10年以上経っている住宅
- リフォーム工事費が建物価格の20%(または300万円)以上
- 大規模な修繕や模様替え、耐震改修、バリアフリー改修、省エネ改修など、特定の工事が行われている
- 宅建事業者が住宅を取得してからリフォーム工事を行い、再販売するまでの期間が2年以内
- 1982年以後に建築された住宅、または現行の耐震基準に適合している住宅
(国税庁ウェブサイト No.1211-2 買取再販住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合(住宅借入金等特別控除)参照)
中古住宅の場合
中古住宅の購入でも、住宅ローン控除の対象となります。中古住宅を個人間で売買する場合は消費税が課されないため、控除対象となる借入限度額は新築住宅より低めに設定されています。
確認すべきポイントは、建築後の年数要件です。原則として、1982年1月1日以降に建築された住宅が対象となります。ただし、現行の耐震基準に適合することを「耐震基準適合証明書」などで証明できる場合は、1982年以前に建築された住宅でも控除の対象になります。
(国税庁ウェブサイト No.1211-3 中古住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合(住宅借入金等特別控除)参照)
増築・リフォームの場合
増築やリフォームでも、住宅ローン控除を受けられることがあります。ただし、次の要件を満たす必要があるため、よく確認しましょう。
- 工事費用が補助金などを除いて100万円を超えている
- 工事費用の2分の1以上が自己の居住用部分に関するものである
- 家屋の壁、柱、床、はり、屋根、階段などの大規模な修繕や模様替え、耐震改修、省エネ改修、バリアフリー改修など、控除の対象となる増改築である
工事内容を証明するため、建築士や施工業者が発行した増改築等工事証明書や領収書などの提出も求められます。
(国税庁ウェブサイト No.1211-4 増改築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合(住宅借入金等特別控除)参照)
物件要件以外の住宅ローン控除(減税)の適用要件
住宅ローン控除を受けるためには、物件の要件以外にも以下のさまざまな要件を満たす必要があります。
【物件要件以外の住宅ローン控除を受けるための主な要件】
- 住宅購入後6ヵ月以内に住み、住宅ローン控除を受ける年の年末まで住み続けること
- 合計所得金額が2,000万円(一部特例では1,000万円)以下であること
- 住宅ローンの返済期間が10年以上であること
上記のとおり、住宅ローン控除を受けるためには、居住していることが要件となります。例えば、別荘や店舗、賃貸用の投資用物件等で借りたローンは、住宅ローン控除の対象外です。
所得要件の合計所得金額とは、給与所得・事業所得・不動産所得・雑所得などの合計に、総合課税の利子所得・配当所得・譲渡所得(一時所得や長期譲渡所得の一部を含む)などを加えた金額のことです。会社員などで収入が給与所得のみの場合は、給与収入から給与所得控除を引いた金額が合計所得金額になります。
「返済期間10年以上」の要件は、多くの方が問題なく満たせるのではないでしょうか。ただ、返済期間を短縮するタイプの繰上返済をすることで返済期間が10年未満となった場合は、住宅ローン控除の対象外になってしまう点には注意が必要です。
住宅ローン控除(減税)の対象とならない場合とは?
ここでは、住宅ローン控除の対象外となる主なケースについて簡潔に紹介します。
- 贈与によって取得した住宅や、生計を一とする親族などから取得した住宅
- 居住用として2つ以上の住宅を所有した場合
- 親族や知人など、金融機関以外からの借入金で住宅を取得した場合
- ローンで土地だけを購入した場合
- 住宅ローン控除と併用できない「譲渡所得の課税の特例」を受けた場合
これらに該当する場合は、住宅ローン控除が利用できません。心あたりがある人は、購入前に住宅ローン控除の詳細な適用要件を確認しておきましょう。
住宅ローン控除(減税)を受ける際の手続きについて
住宅ローン控除は確定申告を行うことで適用されます。住宅ローンの利用者に自動的に付与されるものではありません。
給与所得者で普段確定申告をしていない人は、取得した住宅に居住を開始した年(住宅ローンの支払いを開始した年)の翌年の確定申告を忘れないようにしましょう。自営業の人は毎年の確定申告と一緒に手続きを行っていただければ問題ありません。確定申告についての詳細は以下のとおりです。
- 期間:毎年2月16日~3月15日
- 土曜日・日曜日・祝日・休日の場合は翌営業日が期限日
確定申告時に主に必要な書類と取得できる場所も確認しておきましょう。
| 書類 | 取得できるところ |
|---|---|
| 確定申告書 | 税務署や国税庁サイト |
| 住宅借入金等特別控除額の計算明細書 | 税務署や国税庁サイト |
| 住宅ローン残高証明書 | 住宅ローン契約中の金融機関から送付 |
| 登記事項証明書 | 法務局 |
| 新築の工事の請負契約書の写し | 建築会社・不動産会社 |
| 売買契約書の写し | 不動産会社 (土地・建物の取得時に不動産会社と取り交わしたもの) |
| 源泉徴収票 | 勤務先 |
| 本人確認書類 | ご自宅(マイナンバーカード等) |
| 長期優良住宅 低炭素住宅 ZEH水準省エネ住宅 省エネ基準適合住宅の場合 認定通知書や証明書 |
自治体、建築士等 |
(筆者作成)
2年目以降は、給与所得者であれば、勤務先の年末調整時に書類を提出するだけで住宅ローン控除手続きは終了します。年末調整で必要な書類は、次のとおりです。
- 「給与所得者の(特定増改築等)住宅借入金等特別控除申告書」兼「年末調整のための(特定増改築等)住宅借入金等特別控除証明書」
- 「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」
「給与所得者の(特定増改築等)住宅借入金等特別控除申告書」兼「年末調整のための(特定増改築等)住宅借入金等特別控除証明書」は住宅ローン控除のための確定申告をした後に、税務署から送られてきます。2~10年目分(もしくは13年目分)は、まとめて送られてきますので、控除年数が終了するまで大切に保管しておきましょう。
紛失した場合は、申請書(国税庁HPからダウンロード可能)を税務署に持参、もしくは送付し、再発行手続きを行わなければなりません。
「年末残高等証明書」は、住宅ローン契約をしている金融機関から毎年10月ごろに送付されてきます。住宅ローン契約をする金融機関を考える際は、控除の申請をする際に慌てないように住宅ローン控除の手続きについても確認しておくようにしましょう。
なお、2023年1月1日以降は、住宅ローンを借りた金融機関が新制度に対応している場合、氏名、住所、個人番号などが記載された「住宅ローン控除申請書」を金融機関に提出すれば、確定申告時に「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」や「新築の工事の請負契約書の写し」等の添付が不要になります。年末調整時も「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」の提出が不要になります。ただし、税務署が何らかの確認のためにこれらの書類の提出を求める場合があるので、保管はしておきましょう。
住宅ローン控除(減税)の確定申告書の書き方
住宅ローン控除を利用するためには、確定申告の際に、住宅借入金等特別控除額の計算明細書を提出する必要があります。書類の主な記入内容は以下のとおりです。
- 住所および氏名
- 新築または購入した家屋等に係る事項
- 増改築等をした部分に係る事項
- 家屋や土地等の取得対価の額
- 家屋の取得対価の額又は増改築等の費用の額に課されるべき消費税額等に関する事項
- 居住用部分の家屋又は土地等に係る住宅借入金等の年末残高
- 特定の増改築等に係る事項
事前に売買に関する契約書類、登記事項証明書、金融機関から受け取る住宅ローン残高証明書等を準備しておくと、多くの項目をスムーズに記入することができます。
例えば、「新築または購入した家屋等に係る事項」の欄の「取得対価の額」は契約書類に、総床面積や不動産番号は登記事項証明書に記載があります。住宅借入金等の年末残高は住宅ローン残高証明書に記されています。
住宅借入金等特別控除額の計算明細書は、国税庁のウェブサイトでも閲覧することができるため、どのような項目の入力が必要かを確認しておきましょう。
申告期限を過ぎた場合の対応
住宅ローン控除を受けるためには、確定申告をすることが前提ですが、もしうっかり確定申告を忘れてしまった場合は、5年以内であれば遡る形での申告をすることができます。
「住宅ローンを借りたものの、住宅ローン控除による税額控除を受けていない」という人は、まずは該当する年度の住宅ローン控除の制度を確認し、実際の申告の方法は税務署または税理士等に相談しましょう。
住宅ローンの借り換えをした場合、控除はどうなる?
住宅ローンの返済中に他の住宅ローンに借り換えをしたら、住宅ローン控除はどうなるのでしょうか。実際には借り換えであっても住宅ローン控除の対象になる可能性が高いといえます。借り換えをする際には以下の内容が満たされているか確認をしておきましょう。
- 新しい住宅ローンが当初の住宅ローン返済のためのものと明確であること
- 新しい住宅ローンが10年以上の借入期間など、住宅ローン控除の対象条件に当てはまること
例えば、借り換えたローンが事業用資金にも使える不動産担保ローン等の場合は、住宅ローン控除の対象にならない可能性が高いです。
また、住宅ローン控除が受けられるのは「居住の用に供した年から一定期間(10年、もしくは13年)」です。そのため、借り換えをしても控除期間が延びるわけではありません。借り換えで借入期間を10年未満に変更した場合は、住宅ローン控除の対象外となるため注意が必要です。
住宅ローン控除(減税)の適用条件をよく確認しておこう!
住宅ローン控除は過去から現在にかけて何度も改正されてきました。特に2022年度の改正は、かなり大幅なものになりました。住宅の性能によって最大の控除額は細かく分かれており、制度の内容を見る限り、環境に配慮した住宅の普及への後押しになっていると感じられます。
2025年は現行の住宅ローン控除が利用できる最終年になります。もちろん、今後の税制改正によって同様の制度が延長になる可能性はありますが、控除対象となる借入限度額や控除率が変更になる可能性は否定できません。住宅市場が活況であれば、住宅購入を後押しする住宅ローン控除という制度自体が一旦終了になっても不思議はありません。住宅購入を検討している方は、最新の制度の内容と適用条件を国税庁のウェブサイト等でよく確認しておきましょう。
SBI新生銀行では便利なシミュレーションツールをご用意しています。
住宅ローンシミュレーションはこちら記事のおさらい
住宅ローン控除(減税)とは?
住宅ローン控除とは、住宅ローンを組んでマイホームを取得した人が、最長13年間にわたり、年末時点の借入残高の0.7%に相当する金額を所得税から控除できる税額控除の制度です。
2025年の住宅ローン控除(減税)のポイントは?
2025年に入居する場合、新築住宅の控除対象借入限度額は基本的には縮小されています。ただし、子育て世帯・若者夫婦世帯は、従来の限度額が継続されます。また、省エネ基準を満たさない住宅は控除の対象外となる点に注意が必要です。
住宅種類ごとの住宅ローン控除(減税)のポイントは?
新築住宅は環境性能が高いほど借入限度額が増えます。買取再販住宅は、リフォーム費用や事業者の所有期間など細かな要件があります。中古住宅は、原則1982年以降に建築されたか、現行の耐震基準に適合していることが必要です。
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- 本稿は2020年10月に作成し、2025年10月の情報を基に更新したものです。
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[2025年11月17日現在]









