SBI新生銀行

住宅ローン契約時に保証料は必要?保証料とはなにか、詳しく解説

住宅ローンを契約する時に発生する費用の1つに「保証料」があります。

いくつかの金融機関の住宅ローンをシミュレーションしたり、比較するとわかりますが、住宅ローンは保証料が必要な商品と不要な商品に分かれます。

この住宅ローンの保証料とはなにに使われる費用なのでしょうか。また本当に必要な費用なのでしょうか。今回は住宅ローンの保証料とはなにか、また、住宅ローンの保証料が本当に必要なのか詳しく見ていきましょう。

まずは住宅ローン契約時にかかる費用をチェック!

住宅ローンの契約を考える際は、金利以外にもかかる費用について、保証料だけでなく全体的に確認しておきましょう。主に以下のような費用がかかります。

  • 事務取扱手数料

住宅ローン契約手続きの際にかかります。金融機関(住宅ローンを提供する銀行など)へ支払う手数料です。

  • 保証料・保証事務取扱手数料

住宅ローンの返済ができなくなった場合、住宅ローンを契約した金融機関が保証会社から残った住宅ローンを支払ってもらうための費用です。保証会社へ支払う手数料です。

  • 団体信用生命保険料(団信)

住宅ローン契約者が死亡や高度障害状態になった場合、残債を保険と相殺できる保険料です。住宅ローン利用者が直接負担するケースは少なく、住宅ローンを提供する金融機関が保険会社に支払うケースが大半です。

  • 火災保険料

建物が火災などの自然損害を受けたときのための保険料です。住宅ローン完済までは、加入必須となっている金融機関もあります。

  • 抵当権設定登録免許税・司法書士報酬

住宅ローン契約時の抵当権設定で支払う税金と、それらの手続きを代行してもらう司法書士への報酬です。

  • 印紙税

住宅ローン契約書に貼付する税金です。

SBI新生銀行は、保証料と団体信用生命保険料(一般団信)が無料です。保証料については、後ほど詳しく解説します。

住宅ローンの諸費用はいつ支払う?

一般的に、前述した住宅ローンの諸費用は、融資実行時に支払います。そのため、住宅購入の頭金以外に諸費用を準備しておくことが必要になります。特に、事務取扱手数料は、各金融機関で大きく異なるので、初期費用の負担を軽くするために、各金融機関の手数料水準を比較してから契約する住宅ローンを決めましょう。

なお、SBI新生銀行の事務取扱手数料は、以下の通りです。

表1
定額型 5万5,000円(消費税込み)*1
定率型 借入金額の2.2%(消費税込み)
  1. 団体信用生命保険(一般団信)のみ付帯した場合の金額です。

定率型は、変動金利(変動フォーカス)を選択した場合のみです。ほとんどの金利タイプは、定額型になります。定額型の事務取扱手数料であれば、借入金額に関係なく、一部の金利タイプを除きすべて5万5,000円(消費税込み)です。

事務取扱手数料以外に保証料の有無も各金融機関で異なります。負担軽減のためには、保証料が無料の住宅ローンを選ぶことも有力な選択肢の一つです。

住宅ローンの諸費用は借り入れができる?

先ほど、「一般的に、住宅ローンの諸費用は、融資実行時に支払う」と紹介しました。しかし、万が一諸費用を支払えない場合は、どうすればいいのでしょうか。

住宅ローンの中には、契約時の諸費用込みで借り入れできる商品もあります。このような住宅ローンを利用すれば、手元に諸費用分の資金がなくても住宅購入が可能です。SBI新生銀行でも、諸費用分の金額を住宅ローン借入金に含めることができます。

ただし、住宅ローンの借り入れには審査があるため、必ず諸費用分を含めた希望金額を借りられるとは限りません。また、毎月の返済のことなどを考えると、やはり諸費用は手元の資金から出せるように準備しておいたほうがよいでしょう。

住宅ローン借入時にかかる費用についてはこちらの記事もご覧ください。事務取扱手数料がどのくらいかかるか、住宅ローンの組み方によって費用はどのように異なるかを解説しています。

では、次は住宅ローンの保証料について詳しく見ていきましょう。

住宅ローンの保証料とは?

以前は住宅ローン契約の際に連帯保証人を定め、万が一返済できなくなった場合、連帯保証人が代わりに支払う形式をとることが一般的でした。

しかし、高額の住宅ローンの連帯保証人になってくれる人を探すのは難しく、それが理由で住宅ローンを借りられないこともありました。そのため、連帯保証人という仕組みの代わりとして保証会社を利用する仕組みができました。

住宅ローンの保証料とは、住宅ローンの連帯保証人を立てる代わりに保証会社に支払う費用です。保証会社は、住宅ローンの契約者が万が一返済を続けられなくなった場合、金融機関へ残債を支払います。これを代位弁済といいます。代位弁済が行われた場合は、返済先が保証会社に変わるだけなので、債務が免除されるわけではありません。金融機関としては、住宅ローンを融資した人に万が一の事態があった時の貸し倒れリスクを引き下げる効果があるため、保証会社の利用を必須としている金融機関が多くあります。なお、SBI新生銀行の住宅ローンでは、保証料は原則として0円です(パワースマート住宅ローンの審査結果によっては全国保証株式会社の保証を付すことをご提案する場合があります。その場合の保証料は、全国保証株式会社よる審査結果により一律ではございません)。

保証会社を利用する住宅ローンの場合は、住宅ローン契約の金融機関の審査だけでなく、保証会社の審査も受けることになります。どちらかの審査に通過できなければ、住宅ローンの借り入れができません。

保証料の金額と支払い方法については、次の項で解説します。

[A銀行 金融機関と借入人が住宅ローン契約、借入人とX保証 保証会社が保証委託契約・抵当権設定契約 保証料が発生]→[返済不能(借入人→A銀行 金融機関)、(1)残債務を借入人に代わり返済(X保証 保証会社→A銀行 金融機関)、(2)保証会社へ残債務を返済(借入人→X保証 保証会社) 引き続き返済が必要→返済先が変わるだけ!]

保証料の金額と支払い方法

保証料の支払い方には、一括払込の「外枠方式」と毎月の金利に上乗せする「内枠方式」があります。一般的に外枠方式の方が、内枠方式よりも合計の支払金額は少なくなる傾向があります。計算例は後述します。それぞれの支払方式の仕組みと保証料の金額、そしてメリット・デメリットは次のとおりです。なお、保証会社を利用する際には、外枠方式、内枠方式のいずれを選択した場合でも、33,000円〜55,000円(消費税込)程度の事務手数料が発生します。事務手数料は、保証会社を利用する際に最低限かかる費用です。

外枠方式とは

外枠方式は、住宅ローンを借りる時に一括で保証会社に保証料を支払う方式です。支払いをなるべく前倒しし、毎月の返済額を抑えたい方に向いています。

外枠方式の保証料

外枠方式の保証料は、借入金額と借入期間によって決まります。下記の表は、外枠方式の保証料のおよその金額です。保証料の金額は、住宅ローンを借りる金融機関によって若干異なります。また、審査結果によっては、予め提示されていた保証料よりも高額な保証料が必要になる金融機関があります。

表2 借入金額:1,000万円、元利均等方式での返済の場合
返済期間 保証料
5年 45,800円
10年 85,500円
15年 119,800円
20年 148,300円
25年 172,500円
30年 191,400円
35年 206,100円

(出典)複数の金融機関の保証料を参考に筆者が任意の金額で作成

この表は、借入金額1,000万円の場合の保証料を記載しています。3,000万円を借りる場合は、表の金額を3倍、5,000万円を借りる場合は5倍にすることで、だいたいの保証料を把握することができます。ちなみに、外枠方式で保証料を一括払いした場合でも、毎月の返済額には若干の保証料相当の金利が含まれている場合がありますので、詳しくは金融機関に確認をしておきましょう。

外枠方式のメリット

外枠方式のメリットは、以下の3点です。

  • 内枠方式よりも毎月の返済額が少なくなる
  • 内枠方式よりも総返済額が少なくなる
  • 繰上返済をすると保証料が戻ってくる

外枠方式は、借入当初にまとまった負担がある代わりに、毎月返済額及び完済までの保証料負担の合計額は、内枠方式よりも少ない傾向があります。

また、借入当初に支払う一括払いの保証料は、繰上返済をすることで一部が戻ってきます。返金される保証料の金額は、繰上返済のタイミングに基づいて金融機関が一定の算式に当てはめて計算します。

少額の一部繰上返済をした場合は、繰上返済の手数料の方が、返金される保証料よりも高くなってしまうことがあるので、注意が必要です。住宅ローンを借りる金融機関を選ぶ際には、一部繰上返済の手数料が無料の金融機関を選んでおくと良いでしょう。

外枠方式のデメリット

外枠方式のデメリットは、保証料の一括支払額がまとまった出費になってしまうことです。住宅ローンを組んだ直後に、大きな出費がある場合には資金が不足にならないように注意しましょう。

また、繰上返済によって払い戻される保証料の金額は、返済期間の終盤になるほど小さくなる傾向があります。

内枠方式とは

内枠方式は、保証料を借入金利に上乗せする形で支払う方式です。通常、内枠方式を選択した場合でも、先述した33,000円〜55,000円(消費税込)程度の事務手数料が必要となります。

内枠方式の保証料

一般的に、内枠方式の借入金利は、外枠方式の借入金利よりも年0.2%程度高い利率に設定されています。この年0.2%部分が保証料に相当します。上乗せ金利の負担額は、内枠方式の返済額から、外枠方式の返済額を引くことで計算できます。下記に例を記載します。

<内枠方式の保証料負担額の計算例>
借入金額:5,000万円
返済期間:35年
内枠方式の借入金利:年0.8%
外枠方式の借入金利:年0.6%
返済方法:元利均等返済

表3
毎月返済額 総返済額
内枠方式 136,530円 57,351,277円
外枠方式 132,014円 55,451,930円
内枠方式ー外枠方式 4,516円 1,899,347円

(出典) SBI新生銀行の住宅ローンシミュレーションを使用し筆者作成

表3で計算したとおり、内枠方式の上乗せ金利による保証料の総額は、35年で約189万円になっています。一方で借入金額5,000万円分を外枠方式で借りる場合の一括の保証料を、表2(借入金額:1,000万円の場合)の返済期間35年の箇所206,100円を使用して計算すると下記のとおりになります。

206,100円×5=1,030,500円

このケースでは、内枠方式の方が外枠方式よりも保証料の負担額が大きいことになります。

内枠方式のメリット

内枠方式のメリットは、借入当初の支払い負担が外枠方式と比べて軽いことです。住宅を購入すると、引っ越し費用や家具の買い替え費用など、さまざまな出費が伴うものです。手元資金をなるべく多く確保したい、という方に内枠方式は向いています。

内枠方式のデメリット

内枠方式のデメリットは、先述の計算例のとおり、保証料と金利を含めた総支払い額が、外枠方式よりも大きくなってしまう点です。また、借入金額が大きいほど、毎月の返済額の増加額は大きくなることもデメリットです。キャッシュフロー表を作成し、返済に無理が生じないかを確かめておく必要があります。

保証料なしの方式もある

最近は、保証料なしの住宅ローンを提供する金融機関も増えています。保証料なしの方式は諸費用と金利込みの総返済額が保証料ありの方式よりも低い傾向があります。保証料なしの住宅ローンには以下の2種類があります。

  • 保証会社の保証料を金融機関が負担している場合
  • 保証会社自体を利用しない場合

いずれの場合も、借入金利は外枠方式、内枠方式のいずれよりも低い傾向があります。ただし、保証料の代わりに事務手数料がかかるのが一般的です。事務手数料は、先述のとおり定率型と定額型があり、定率型の場合は先述のSBI新生銀行の例と同様、借入金額の2.2%(消費税込み)に設定している金融機関が多くなっています。定額型の場合は、SBI新生銀行のように数万円〜としている金融機関もあれば、一律数10万円としている金融機関もあり、 金融機関によって金額に差があります。事務手数料は、借入当初に支払う必要があるという点で、外枠方式の保証料に似ていますが、繰上返済をしても払い戻しはありません。この点は、外枠方式の保証料と大きく異なります。

外枠方式、内枠方式、保証料なしの方式、どれが正解?

外枠方式、内枠方式、事務手数料がかかる方式のうち、いずれか1つが最も優れているとはいえません。返済計画によって、どの方式が合っているかが変わります。

外枠方式は、保証料の払い戻しの仕組みがあるため、早期に繰上返済をする方に向いています。内枠方式は事務手数料や保証料といった初期コストをなるべく下げたい方に向いているといえます。

一方、保証料なしの方式は、金利が比較的低い点から、総返済額を抑えたい方に向いています。住宅ローンを選ぶ際には、多くの方が金利と総返済額に注目するため、最近は保証料なしのプランの人気が高い傾向にあります。

保証会社が代位弁済した後はどうなる?

保証料のある住宅ローンを選択した場合、住宅ローン契約者が返済を続けられなくなった場合でも、保証会社が代わりに金融機関へ返済してくれます。ただし、先述のとおり保証会社の代位弁済後に住宅ローンの返済義務がなくなるわけではありません。

契約者にとっては、残債を返済する相手が金融機関から保証会社に変更されるだけなので、引き続き返済の義務は継続することになります。保証料を支払ったにもかかわらず、返済義務は残るので、住宅ローン契約者から見ると損のように感じられるのではないでしょうか。

ちなみに、保証会社が代位弁済をした後、金融機関と結んでいた「毎月返済」という契約は消えてしまいます。代わりに代位返済した保証会社が住宅ローンの契約をしていた人から返済してもらう権利を得ます。その際、代わりに支払った残債分の一括返済を求められる場合もあります。もし、ここで返済ができないと、家を競売に掛けられる可能性もありますので注意が必要です。

このような事態を防ぐためにも、住宅ローンは無理のない範囲で組むことが重要です。また、事情が変わり、住宅ローンの支払いが厳しくなった場合は早めに金融機関に相談することも考えておきましょう。

保証料は必ず支払わなければいけない?

金融機関によっては、ローンを組む場合に「住宅ローン保証会社との契約(保証会社の利用)」を条件としています。その場合は、保証料は必ず支払う必要があります。一般的に保証料は都市銀行や地方銀行の住宅ローンで支払いが必要なケースが多い傾向です。

一方で、ネット銀行では保証料が不要な場合が多いです。その場合は、金融機関が自身で貸し倒れリスクを負っていることになります。ちなみに、収入合算やペアローンなどのケースでは、パートナーが連帯保証人になります。

保証料がいらない金融機関は、住宅ローンの審査が厳しめになるケースもあります。しかし、審査に通過することができれば、諸費用の負担を大きく減らすことができる可能性があるため、前向きに検討してみるとよいでしょう。

保証料を考慮して、お得に住宅ローンを組もう

住宅取得にかかる費用がたくさんある中でも、保証料の負担は少ないものではありません。

もし、保証料を支払うことを疑問に思うのならば、保証料が不要な住宅ローンを探してみてはいかがでしょうか。

保証料の有無は、各金融機関のウェブサイトやシミュレーションなどで確認できます。

ただし、保証料が不要なだけでは本当にお得な住宅ローンかどうかは分かりません。審査条件はもちもん、金利や手数料などにも注目して総合的に比較するようにしましょう。

住宅ローンは、「金利」「諸費用」「サービス性」など、総合的に比較することが大切です。しっかりと比べて、ご自身にとってベストな住宅ローンを契約するようにしましょう。

  • 本稿の内容は2020年2月に作成し2022年11月に更新したものです。
執筆者
遠藤様

遠藤功二

えんどう こうじ

  • CFPR
  • 1級ファイナンシャル・プランニング技能士(国家資格)

株式、債券、金利、為替、REIT等、マーケットの変動がその価格等に影響を及ぼす金融商品を購入する際は、必ず個別金融商品の商品説明書等をご覧・ご確認いただき、マーケットの動向以外に、各金融商品にかかる元本割れなどの固有のリスクや各種手数料についても十分ご確認いただいた上でご判断ください。

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[2024年1月22日現在]