住宅ローンは変動金利と固定金利どっちが良い？違いと選び方を解説

固定金利の特徴

固定金利の最大の特徴は、「毎月の返済金額が上がらないこと」です。将来、住宅ローンの金利相場が上昇しても、借入時の金利がずっと適用されるため、家計の見通しを立てやすくなります。

メリットは、住宅支出が想定外に上がるリスクを抑えられる点です。
特に、教育費などの支出が増えがちな子育て家庭にとっては安心感があります。実際、「思ったより塾代がかかった」「家電が一気に壊れ始めた」といった臨時支出はどの家庭でもある程度は発生するものです。固定金利なら、返済額が途中で上がらないため、そうした支出増とのダブルパンチを避けることができます。

一方、デメリットは、変動金利に比べて金利が高めな点です。返済期間中に金利が上昇しなかった場合は、「変動金利で借りていたほうが総支払額が少なかった」となる可能性があります。

固定金利は、将来的に支出が増える見込みのある方や、長期的な返済計画に安定を求める方に向いています。また、「当初固定金利タイプ」は、繰上返済を考えている方にも適しています。

• 当初固定金利タイプ・・・借入時の金利が一定期間だけ固定される住宅ローン。固定期間終了後は、変動金利や固定金利へ切り替わります。

固定金利の住宅ローンについてはこちらの記事もご覧ください。

変動金利の特徴

変動金利の特徴は、「借入当初の金利が低く抑えられていること」です。多くの商品では借入当初から大きな金利引き下げ幅が適用されるため、固定金利と比べて借入初期の返済負担が軽くなる傾向があります。

メリットは、借入初期の毎月返済額を抑えやすい点です。金融機関によっては、固定金利の2分の1以下の金利で借りられるケースもあり、月々の返済額に数万円の差が出ることもあります。金利相場が低水準で推移すれば、総返済額を抑えられる可能性もあります。

一方でデメリットは、将来的に金利が上昇すると返済額が増えるリスクがあることです。多くの金融機関では「5年ルール」や「125％ルール」により急激な返済額の上昇を抑える仕組みを導入していますが、その結果、金利が上がった際に元本の返済が後回しになり、完済までの負担が大きくなる可能性もあります。
ただし、SBI新生銀行など、5年ルール・125％ルールを適用していない金融機関を選べば、元本の返済が後ろ倒しになるおそれは少なくなります。

変動金利は、繰上返済を行う資金的な余裕がある方に向いています。繰上返済を活用すれば、金利上昇リスクにも柔軟に対応できます。

5年ルールや125％ルールなどの詳細については、こちらの記事もあわせてご覧ください。

返済期間

返済期間は、金利タイプを選ぶうえで重要なポイントです。返済期間が短いほど金利上昇リスクを抑えやすく、長いほどリスクが高まります。

原則として返済期間は借入後に変更できません。借入前に毎月の返済額がどの程度になるかを、返済期間を変えながら複数のパターンでシミュレーションして決めるのがおすすめです。

短期間で完済できそうなら低金利の変動金利を、返済が長期になりそうなら返済額が安定する固定金利を選ぶことも検討しましょう。

将来の収支見込み

将来、子どもの進学や車の購入、親の介護、産休・育休など、大きな支出の見込みがある場合は、その時期に金利が上昇すると家計への負担が大きくなります。そのため、こうした支出が見込まれる期間には、金利上昇リスクを避けられる固定金利を選ぶのも選択肢の一つです。

ただし、十分な預貯金があり支出増に対応できる場合や、将来的に収入アップの見込みがある場合などは、変動金利も選択肢になります。金利上昇リスクに備えられる体制があるなら、借入初期の金利が低く済む変動金利を選ぶのも良いでしょう。

金利動向をチェックする習慣

金利の動向をこまめにチェックし、必要に応じて繰上返済や借り換えといった対応策を取れる人には、低金利の恩恵を受けやすい変動金利が向いています。

一方で、金利の変化を追うのが苦手な人や、忙しくてチェックする余裕がない人は、返済額が一定の固定金利を選ぶことで、安心して返済を続けられるでしょう。

自分の性格やライフスタイルに合った選び方をすることが大切です。

ミックスローン

ミックスローンとは、住宅ローンの借入額を分割し、異なる金利タイプを組み合わせる方法です。たとえば、固定金利と変動金利をそれぞれ一定の割合で組み合わせることで、金利が上昇しても下落しても、片方のリスクをもう一方でカバーできるというメリットがあります。

次の表は、「全期間固定型」「金利ミックス」「変動（半年型）」の毎月返済金額を比較したものです。仮に金利が上がってしまった場合でも、ミックスローンは全期間固定型や変動型と比べて、最も不利な選択肢にはなっていないことがわかります。

【金利プランごとの毎月返済額の比較】

	返済開始時	金利1％上昇 （10年後）	金利2％上昇 （15年後）
全期間固定型	94,822円	―	―
金利ミックス （変動＋全期間固定）	82,219円	89,102円	95,092円
変動（半年型）	76,819円	86,646円	95,155円

（出典）2025年8月筆者作成

ステップダウン金利

ステップダウン金利タイプの住宅ローンは、一定の年数が経過すると徐々に金利が下がっていく仕組みになっています。一般的なローンとは逆に、返済が進むにつれて毎月の返済額が減っていくのが特徴です。

そのため、返済期間中に収入の減少が見込まれる方や、子どもの教育費や生活費などで支出の増加が予想される方など、家計への負担を徐々に軽減したい方に向いています。

利用した金利タイプの割合

まず、実際にどの金利タイプが選ばれているのかを見てみましょう。2025年4月の調査結果では、変動金利を選んだ人が全体の79.0％と、割合が高くなっています。

（出典）住宅金融支援機構 「住宅ローン利用者調査（2025年4月調査）」をもとに2025年8月執筆者作成

この傾向は2022年以降で一貫して見られており、変動金利を選ぶ人の割合は常に約70％以上です。金利上昇リスクはあるものの、低金利のメリットを重視する選択が多くの利用者に支持されていることがわかります。

一方で、全期間固定型や固定期間選択型を選ぶ人も一定数います。「将来の返済額を確定させておきたい」「金利上昇に備えたい」といった理由で選んでいることが予想されます。

今後1年間の住宅ローンの金利見通し

同調査で、「今後1年間の住宅ローン金利がどうなると考えているか」についても尋ねられています。以下の表は、利用者が選んだ金利タイプ別に、今後の金利見通しの回答結果をまとめたものです。

（出典）住宅金融支援機構 「住宅ローン利用者調査（2025年4月調査）」をもとに2025年8月執筆者作成

特に注目したいのは、変動金利を選んだ人の68.8％が「金利は今後上昇する」と考えている点です。これは、他の金利タイプを選んだ人と比べて最も高い割合です。つまり、「金利が上がるかもしれない」と認識しながら、変動金利の住宅ローン返済をしている人が多いことがわかります。

逆に、「ほとんど変わらない」と回答した割合が最も高いのは固定期間選択型（33.9％）であり、慎重な姿勢が見て取れます。

住宅ローンの選択で重視するポイント

利用者が住宅ローンを選ぶ際に重視しているポイントは何でしょうか。2025年4月の調査では、「金利の低さ」や「団体信用生命保険の保障内容」などの条件面が上位を占めていました。

＜住宅ローンを選んだ理由（【フラット35】以外）＞

• 金利の低さ（61.0％）
• 団体信用生命保険の保障内容（20.2％）
• ペアローン・収入合算を利用できた（14.3％）
• 諸費用の安さ（12.7％）
• 金融機関の信用性（経営が安定している）（11.0％）

一方、全期間固定金利型である【フラット35】を選択された方の中には「金利がずっと変わらない安心（58.4％）」「国の機関（住宅金融支援機構）が提供する安心（15.8％）」といった声が出ていました。金利リスクに対する考え方の違いが、金利タイプの選択に影響していることがわかります。

ただし、金利の動きを正確に予測することは誰にもできません。住宅ローンの返済は10年、20年と長期にわたるため、将来のライフプランや家計状況を踏まえて、無理なく返済を続けられる金利タイプを選ぶことが最も重要です。

住宅ローンの選び方について、借入可能額や返済負担の大きさなどについて気になる方は、こちらの記事もご覧ください。

繰上返済で利息の増加を抑える

繰上返済は、予定より早く住宅ローンの一部または全部を返済することで、将来支払う利息を減らす方法です。繰上返済には、以下の2種類があります。

どちらも、金利が上昇しても将来の利息負担を減らす効果があります。

例えばSBI新生銀行では、1円以上・1円単位での繰上返済が可能です。対応金額や手数料の有無などは、金融機関ごとに異なるため事前に確認しておくと安心です。

借り換えで条件を見直す

もうひとつの対策が「住宅ローンの借り換え」です。以下のようなケースでは、金利上昇リスクを軽減できる可能性があります。

ただし、借り換えには、「新たなローン契約となるため、審査が必要」「事務取扱手数料や登記費用などの諸費用がかかる」といった注意点があります。

借り換えによって得られる経済的メリットが、手数料などのコストを上回るかどうか、事前にシミュレーションして判断することが大切です。