2026年の住宅ローン金利はどうなる？今後の見通しや日銀の金融政策を解説

金融機関の変動金利の動き

住宅ローンの変動金利は、日銀の政策金利などの「短期金利」の影響を直接受けます。金融機関は、政策金利を参考に「短期プライムレート」を設定し、そこから住宅ローンの基準金利を決めています。

短期プライムレートは、2009年以降しばらく変動がありませんでしたが、2024年9月以降に上昇を始めました。2025年12月に政策金利が上がった分は、執筆時点（2026年2月）ではまだ短期プライムレートに反映されていません。2026年4月以降の住宅ローンの変動金利に影響する見通しです。
利上げ分が反映されれば、一部の銀行では、最優遇レートが1％台へ乗る可能性も現実味を帯びてきました。

金融機関の固定金利の動き

住宅ローンの固定金利は、10年物国債に代表される「長期金利」の影響を受けます。金融機関は、長期金利を参考に「長期プライムレート」を設定し、そこから住宅ローンの基準金利を決めます。

直近の推移を見ると、徐々に金利が上昇していることが分かります。2025年1月時点では2.00％だったので、2026年1月までの1年間で、0.75％上昇しています。
長期金利は、将来の経済や金融政策の見通しが反映されやすい金利です。市場では「将来の利上げ」が予想されていたため、政策金利（短期金利）が引き上げられる前から、長期金利は上昇してきました。
実際、住宅ローンの固定金利を見ても、2026年2月時点で【フラット35】の金利は2.2%を超えてきています。長く続いた超低金利局面からの転換が、住宅ローン金利にも表れ始めているといえるでしょう。

2026年以降の金融政策

2026年1月の金融政策決定会合では、日銀は政策金利を0.75％で据え置くことを決定しました。2025年12月に利上げを実施したことや、直近の景気と物価のデータを慎重に見極めた結果といえます。
会見では、物価は基調的な上昇が続いているものの、景気の足元には弱めの動きもみられるとの見解が示されました。このため、当面は現行の金利水準を維持しつつ、経済・物価情勢を注視する姿勢が強調されています。

一方で、決定会合に参加している一部の委員からは、さらなる利上げを求める意見が出ており、追加利上げの可能性が完全に消えたわけではありません。金融政策は、物価と賃金の動き、海外経済の状況などを総合的に見極めながら判断されることになります。

なお、金融政策決定会合の最新の資料は、日本銀行のウェブサイトから閲覧ができます。経済・物価情勢の展望などが読めるため、最新状況が気になったときに、覗いてみるとよいでしょう。

参考：日本銀行ウェブサイト「金融政策決定会合の運営」

過去の金融政策

2024年3月にマイナス金利政策が解除されて以降、日銀は徐々に政策金利を引き上げており、世の中は「金利のある世界」に変わってきています。

長年、日本経済はデフレに悩まされ、低金利政策が続いてきました。しかし、物価と賃金の上昇が広がり始めたことで、超低金利を続ける必要性は徐々に薄れています。
ただし、急激な利上げは景気を冷やすリスクもあるため、日銀は経済・物価情勢を見極めながら、段階的な調整を行っている状況です。

原油価格や為替（円安）

物価上昇の背景には、原油価格と為替の動きがあります。日本はエネルギーや食料、原材料の多くを輸入に頼っているため、海外価格や為替レートの変化が、国内物価に影響を与えやすいのです。

原油価格が上昇すると、ガソリン代や電気代、輸送コストが上がります。さらに円安が進むと、同じ原油や小麦であっても円換算の輸入価格が上昇します。その結果、企業のコストが増え、商品やサービスの価格に波及していきます。

2024年以降は、円安傾向が続き、輸入物価は高止まりしています。原油や円安によるコスト増が賃金上昇と結びつき、持続的な物価上昇につながる場合には、追加利上げが検討される可能性があります。一方で、一時的な価格上昇にとどまると判断されれば、金融政策は慎重な姿勢が続くでしょう。

賃金

賃金の動向は、日銀が物価の持続性を判断するうえで、特に重要な材料とされています。賃金が上昇すると、企業にとっては人件費の増加につながり、商品やサービスの価格に反映されやすくなります。

同時に、賃金が上がれば家計の購買力も高まり、消費が活発になることで、物価を押し上げる要因にもなります。このように、賃金の上昇は「コスト面」と「需要面」の両方から物価に影響を与えます。

2026年の春季生活闘争（通称：春闘）では、物価上昇を背景に、前年に続く高水準の賃上げ要求が示されています。実際に賃金上昇が広がれば、物価の上昇が一時的なものではなく、持続的な動きと判断される可能性があります。その場合、日銀が追加の利上げを検討する場面も想定されます。

変動金利の場合

・すでに住宅ローンを借りている人

変動金利は、多くの金融機関で半年に1度、基準金利の見直しが行われます。日銀の利上げによって短期金利が上昇すると、借入金利も引き上げられ、毎月の返済額も上がることになります。
例えば、住宅ローン（元利均等返済）の残債が3,000万円、残りの返済期間が20年の場合、金利が0.25％上昇すると、毎月の返済額は約3,000円〜3,500円程度上がります。
ただし、多くの銀行には「5年ルール」と「125％ルール」と呼ばれる仕組みがあるため、毎月の返済額がすぐに増えるとは限りません。

これらのルールは急激な返済額の増加を防ぐ役割があります。しかし、返済額が据え置かれている間も、利息は増えている点には注意が必要です。状況によっては、利息の割合が大きくなり、元金がなかなか減らない状態になる可能性もあります。
ルールを過信せず、繰り上げ返済や借り換えを含め、早めに対応策を検討することが大切です。

変動金利の5年ルールと125%ルールについてはこちらの記事で詳しく解説しています。ぜひご覧ください。

・これから住宅ローンを借りる人

住宅ローンの新規借り入れ金利は、毎月更新されます。政策金利が上がると、住宅ローンの変動金利も上がることが予想されます。
ただし、金利がどのくらい引きあがるのかは、金融機関によって異なります。金融機関ごとの金利設定方針や競争環境によって差が生じるため、最新の金利や借入条件を丁寧に比較することが重要です。

SBI新生銀行の変動金利についてはこちらのページをご覧ください。

固定金利の場合

・すでに住宅ローンを借りている人

固定金利の住宅ローンは、固定金利適用期間中の金利が途中で見直されることはありません。全期間固定金利タイプであれば、完済まで同じ金利が適用されます。
金利が上昇する局面でも返済額が変わらない点は、固定金利の大きなメリットといえるでしょう。

・これから住宅ローンを借りる人

変動金利と同じく、新規で住宅ローンを借りる場合は、金利は毎月更新されます。
固定金利は、長期金利の動きを反映して決まるため、金利上昇局面では先行して高くなりやすい特徴があります。2026年時点では、すでに固定金利は変動金利に比べて高い水準にあり、その金利で固定される点はデメリットと感じる人も多いでしょう。

一方で、金利の先行きが不透明な時期だからこそ、固定金利を選ぶことでローン返済額を確定させる選択も、ひとつの正解と考えられます。

SBI新生銀行の固定金利についてはこちらのページをご覧ください。

キャッシュフロー表を作成しておく

金利が上がった場合の家計の収支を予測するためには、キャッシュフロー表を作成しておくことが有効です。キャッシュフロー表とは、収入と支出と貯蓄額を時系列で年表にしたものです。

キャッシュフロー表を作成しておけば、変動金利を選択する場合でも、将来の利上げによって収支がどの程度悪化する可能性があるのかを具体的に把握できます。一方、固定金利を選択する場合も、変動金利で借りる場合と比較することで、金利を固定することによる安心感が家計にとって妥当かどうかを判断しやすくなります。

キャッシュフロー表を作成することで、金利動向に対して感覚的に不安を抱くのではなく、数字に基づいた判断ができるようになります。

住宅ローンシミュレーションを活用する

住宅ローンシミュレーションを利用することで、金利が上昇した場合に、どれだけ毎月の返済額が増加するかを計算することができます。住宅ローンシミュレーションは住宅ローンを取り扱っている金融機関のウェブサイトで使うことができます。
例えば、返済期間中に金利が1％上昇すると仮定した場合、返済開始から5年目で金利が上昇するのと、15年目で金利が上昇するのとでは、毎月の返済額の増加額は前者の方が高く、後者の方が低くなります。
つまり、残債が多い時期ほど、金利が上昇したときの毎月の返済金額の上昇幅が大きくなります。

住宅ローンシミュレーションを使えば、繰上返済や借り換えによる効果も計算することができます。

繰上返済の資金を残しておく

金利が上昇する前後で繰上返済ができれば、将来支払う利息を減らす効果が期待できます。
住宅購入時には、手元の資金を頭金としてめいっぱい使ってしまう方が少なくありませんが、手元資金を残しておくと返済計画に余裕を持たせることができます。

借り換えを検討する

高い金利から低い金利の住宅ローンへの借り換えは、住宅ローンの総返済額を減らす効果があります。

例えば、固定金利期間選択タイプで住宅ローンを借り、当初の金利引き下げ期間終了に伴い自動的に変動金利に移行されている人は、要注意です。
当初よりも高い金利が適用されている可能性があるためです。
今借りている金利が、他の金融機関の最新金利と比べて高いと感じた場合は、より金利が低い住宅ローンへの借り換えを検討してみてください。

また、借り換えによって団体信用生命保険（団信）の保障内容を強化できることがあります。
最近は、死亡・高度障害のときだけでなく、ガンと診断されただけで住宅ローンの残債が保険金によって返済される「ガン団信」や、所定の介護状態になった場合に同じく保険金で残債が返済される「介護保障付きの団信」も増えています。

なお、住宅ローンの借り換えの際には、事務手数料や登記関連費用などの諸費用がかかります。それらを含めても経済的メリットがあるのかを事前に確認しましょう。自身で計算が難しいと感じる方は、専門家に相談することもおすすめです。

主要な金利タイプの違い

下記の表に主な金利タイプの特徴をまとめました。

	変動金利タイプ	全期間固定金利タイプ	固定金利期間選択タイプ
特徴	定期的に金利が見直される	全期間金利が固定されている	お借り入れ時に固定金利期間（3年固定・5年固定・10年固定・15年固定など）を選択する
メリット	比較的借入金利が低い	金利が上昇し返済額が増加するリスクがない	全期間固定金利タイプと比較すると当初の固定金利期間の金利が低い
デメリット	金利上昇リスクがある	比較的金利が高い	当初の固定金利期間が終了すると金利が上昇する可能性がある

金利タイプの選び方

金利タイプを選ぶポイントは、将来の収入や支出、ライフイベントを見据えて、返済計画を立てることです。

全期間固定金利タイプ：金利上昇リスクを避けられるため、将来の支出が増える可能性がある場合や、返済額を確定させて安心して暮らしたい場合に適しています。

変動金利タイプ：当初の金利が低い傾向にあるため、金利が大きく上昇しなければ総返済額を抑えられる可能性があります。ただし、金利上昇に耐えられるかどうかを判断しておく必要があります。

固定金利期間選択タイプ：教育費や養育費がかかるときなど、支出の多い時期の返済額を確実に抑えたい場合に有効です。

どの金利タイプを選ぶにしても、金利環境の変化を織り込んだうえで、家計が安定して回る返済計画を立てることが大切です。